ศุภาลัย: กลยุทธ์คอนโดมิเนียมพลิกกระดาน ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ที่กำลังซื้อยังคงท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง และปี 2568 ที่ผ่านมา ถือเป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุด ซึ่งหลายฝ่ายต่างยกให้เป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบ 20 ปีของอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความผันผวนนี้เอง ที่เราจะได้เห็นความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการชั้นนำ “ศุภาลัย” ได้ประกาศกลยุทธ์รุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 โดยมุ่งเน้นการลงทุนใน คอนโดมิเนียม อย่างชัดเจน แม้ว่าภาพรวมกำลังซื้อจะยังคงมีสัญญาณซบเซา แต่ศุภาลัยกลับมองเห็นโอกาสและวางแผนที่จะเดินหน้าอย่างมั่นคง
วิสัยทัศน์ผู้นำ: ความแข็งแกร่งทางการเงิน คือ กุญแจสำคัญ
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวอย่างหนักแน่นบนเวทีเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมมูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการแรกของปี 2569 ว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวนี้สะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งต่อสภาวะตลาด และยังแสดงให้เห็นถึงความไม่ย่อท้อของศุภาลัย
แม้จะยอมรับว่าปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่ศุภาลัยกลับไม่หยุดนิ่งในการเดินหน้าซื้อที่ดิน วางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และที่สำคัญคือการเรียนรู้จากบทเรียนของผู้ประกอบการรายอื่น สิ่งเหล่านี้หล่อหลอมให้ศุภาลัยเชื่อมั่นใน “การดำรงอยู่ได้ในระยะยาว” ผ่านการรักษา “สถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง” เพราะนี่คือสิ่งที่ช่วยให้บริษัทสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ดีในราคาที่เหมาะสมได้เสมอ แม้ในยามที่ตลาดเผชิญความยากลำบาก
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบประมาณได้ดีมาก และจะดีขึ้นอีกในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “สิ่งที่เราทำ เริ่มจากจุดเล็กๆ เช่น การบริหารสภาพคล่อง คว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม พอตลาดเปลี่ยนไปเรื่อยๆ 3 ปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน เราต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร เราต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี”
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: ความมั่นใจที่มาพร้อมกับการปรับตัว
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 “ซีอีโอศุภาลัย” แสดงความมั่นใจอย่างยิ่งว่า จะไม่ย่ำแย่เท่าปี 2568 ซึ่งตลาดต้องเผชิญกับเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันหลายอย่าง ส่งผลให้ตลาดหยุดชะงักไปนานถึง 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์ disruptive ที่จะสร้างผลกระทบต่อตลาดอีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะมีทิศทางที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะระบุ “เนื่องจากมาตรการภาครัฐอย่างการผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value ratio) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569” มาตรการเหล่านี้มีส่วนสำคัญในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของศุภาลัย นั่นคือ “ตลาดแมส” ซึ่งบริษัทมุ่งเน้นการตั้งราคาขายที่ระดับ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร
ในปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งในปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปทั้งสิ้น 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตประมาณ 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้วอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่อย่าง “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึงกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าได้ตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: จุดเริ่มต้นกลยุทธ์คอนโดมิเนียมปี 2569
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คือ ก้าวแรกของศุภาลัยในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2569 มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูง ติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเดินเพียง 150 เมตร จุดเด่นของโครงการนี้คือ การเป็น “คอนโดมิเนียมติดสถานีแรกๆ และสูงที่สุดในย่าน” นับจากพื้นที่สามย่าน ซึ่งเป็นพื้นที่ที่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้โดยไม่ถูกจำกัดเรื่องความสูง
รายละเอียดของโครงการนี้ ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร โดยอาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมจำนวนยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นที่ 33-67.5 ตารางเมตร โดดเด่นด้วยการออกแบบ “ครัวปิดเป็นสัดส่วน” เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยทำเลทองและราคาที่จับต้องได้ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ “วัยทำงาน” ที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย, “Young Family” หรือครอบครัวรุ่นใหม่ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และ “นักลงทุน” เนื่องจากทำเลท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน และให้ผลตอบแทนจากการเช่าประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าที่ยังคงเติบโตในระยะยาว
“เรามีหลายโครงการที่ตั้งอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะกล่าว “จากการสำรวจของเราพบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย และเรายังสังเกตเห็นพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เลือกใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน”
จากข้อมูลเชิงลึกดังกล่าว ศุภาลัยจึงมุ่งเน้นการหาที่ดินในทำเลติดรถไฟฟ้า MRT และต่อยอดด้วยการ “เพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่ขึ้น” โดยเฉพาะห้องแบบ “1 ห้องนอนพลัส” หรือ “2 ห้องนอน” ซึ่งมีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ “เรามองว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีหน่วยห้องขนาด 2 ห้องนอน ถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว” คุณไตรเตชะเสริม “จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่หน่วยห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีจำนวนจำกัด”
“การทำห้องขนาดใหญ่และห้องขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนเริ่มมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตได้อย่างดีเยี่ยม”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: โจทย์ท้าทายที่ยังคงส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียม
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะมีสัญญาณที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน แต่ “ไตรเตชะ” ยังคงแสดงความกังวลต่อ “ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้าน” ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งถือเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากสถาบันการเงินส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติใกล้เคียงกัน นั่นคือ มีภาระหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ระดับกลางถึงล่าง มียอดปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก และหากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะยิ่งส่งผลกระทบให้ปริมาณผู้ที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่ไม่ผ่านนั้นสูงมากในกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม” คุณไตรเตชะอธิบาย “ส่วนโครงการแนวราบนั้น ผมไม่ปฏิเสธว่าเราไม่ได้ปล่อยสินเชื่อจริงจังมากนัก ด้วยเหตุผลดังกล่าว แต่ต้องอธิบายเพิ่มเติมว่า ลูกค้าที่ซื้อโปรดักต์ในราคาเท่ากัน คือ 3 ล้านบาทนั้น มีภาระที่แตกต่างกัน”
“ลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบ มักจะมีภาระที่มากกว่า เพราะบางครั้งอาจจะต้องผ่อนรถยนต์ควบคู่ไปด้วย แต่อยู่กันหลายคน และใช้รายได้หลายคนมารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมมักจะอยู่กัน 2 คน การหารายได้ต่อคนก็จะน้อยกว่า”
“สำหรับลูกค้าศุภาลัย ยอดปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มโครงการแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ขณะที่ในส่วนของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% หากพิจารณาจากปัจจัยนี้ จะเห็นได้ว่าคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อการขอสินเชื่อมากกว่าแนวราบอย่างชัดเจน”
ข้อเสนอแนะต่อภาครัฐ: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง คือ หัวใจสำคัญ
จากปัญหา “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” ที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ไตรเตชะ” ได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังรัฐบาลใหม่ โดยเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการ “แก้ปัญหาการยื่นขอสินเชื่อให้ง่ายขึ้น” เพื่อดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น พร้อมทั้งเสนอ “การบ้าน 2 ข้อ” ที่สำคัญต่อการพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ดังนี้:
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: ควรเร่งสานต่อการพัฒนา “ระบบรถไฟฟ้า” ที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น รวมถึงการเร่งเดินหน้าโครงการ “รถไฟฟ้าสายใหม่” ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในเขตกรุงเทพมหานคร เนื่องจากปัจจุบัน การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: “ผังเมืองรวมฉบับใหม่” นี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการ “ปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง” ให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างหลากหลายมากขึ้น และคาดว่าโอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้จะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอการบังคับใช้มานานกว่า 3 ปี
เมื่อพิจารณาจากกลยุทธ์อันชาญฉลาดของศุภาลัย การมุ่งเน้นพัฒนา คอนโดมิเนียม ในทำเลที่มีศักยภาพ ควบคู่ไปกับการทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการบริหารจัดการสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ย่อมเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับอนาคตของบริษัทและตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน หรือต้องการค้นหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่ การศึกษาข้อมูลและพิจารณาโครงการจากผู้พัฒนาที่มีวิสัยทัศน์เช่น ศุภาลัย ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยที่ใช่สำหรับคุณ.
