ศุภาลัย ท้าชนตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: กลยุทธ์สวนกระแส ทุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ พร้อมรับมือกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป
ในโลกของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่หมุนไปอย่างรวดเร็ว การยืนหยัดอย่างมั่นคงท่ามกลางความผันผวนของตลาดคือกุญแจสำคัญ ปี 2568 ถือเป็นบททดสอบที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยหลายประการ อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ผู้นำด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย ได้ประกาศกลยุทธ์เชิงรุกเพื่อบุกตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ด้วยความเชื่อมั่นว่าสถานการณ์จะดีขึ้น และพร้อมปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
มุมมองจากผู้บริหาร: ความเชื่อมั่นในระยะยาวและการปรับตัวสู่ความสำเร็จ
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้สะท้อนภาพรวมของปี 2568 ว่าเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดในรอบสองทศวรรษของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกัน ก็แสดงความมั่นใจอย่างเต็มเปี่ยมว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ดีกว่าเดิมอย่างแน่นอน ความเชื่อมั่นนี้ไม่ได้มาจากการมองโลกในแง่ดีเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รอบคอบและการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและท้าทายอย่างยิ่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เราเชื่อมั่นว่าปี 2569 จะเป็นปีที่เราจะเห็นการฟื้นตัวและเติบโต” คุณไตรเตชะกล่าวในการแถลงข่าวเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมโครงการแรกของปีมูลค่า 3,000 ล้านบาท
แม้จะยอมรับถึงความยากลำบากในปีที่ผ่านมา ศุภาลัยยังคงเดินหน้ากลยุทธ์สำคัญ คือการลงทุนซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่อง และการวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ โดยอาศัยบทเรียนจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ และที่สำคัญที่สุด คือการยึดมั่นในหลักการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง การมีสภาพคล่องที่ดีเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวน
“การมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งคือสิ่งที่เราภาคภูมิใจ และมันได้พิสูจน์คุณค่าของมันในปีที่ผ่านมา เราสามารถใช้จ่ายงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และเราจะทำให้ดียิ่งขึ้นไปอีกในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม “การเริ่มต้นจากจุดเล็กๆ เช่น การรักษาความคล่องตัวทางการเงิน ทำให้เราสามารถคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมได้ เมื่อตลาดเปลี่ยนแปลงไปเรื่อยๆ ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนตาม เราต้องปรับตัวให้ทัน ถ้าเราเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ทั้งในด้านราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก เราก็จะสามารถสร้างความสำเร็จได้”
มองเห็นโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: ศุภาลัยลุยเต็มที่
ศุภาลัยมีความเชื่อมั่นเป็นอย่างยิ่งว่าตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ไม่ใช่เพียงเพราะคาดการณ์ว่าสถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมจะดีขึ้น แต่ยังมีปัจจัยสนับสนุนจากภาครัฐหลายประการ
“เรามั่นใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะไม่เผชิญกับความยากลำบากเหมือนปี 2568 ที่เราต้องเผชิญกับเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ส่งผลให้ตลาดหยุดชะงักไปถึง 3 เดือน หากไม่มีเหตุการณ์เช่นนี้อีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะดีกว่าปีที่ผ่านมาอย่างแน่นอน” คุณไตรเตชะกล่าว
ด้วยความเชื่อมั่นนี้ ศุภาลัยจึงได้วางแผนที่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2569 เป็นจำนวนมากกว่าปีที่ผ่านมา โดยในปี 2568 บริษัทได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นมูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตกว่า 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ บริษัทยังมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท โดยมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ซึ่งมียอดขายกว่า 60% และกำลังจะทยอยโอนในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569
ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนกลยุทธ์เชิงรุกของศุภาลัย ได้แก่ มาตรการภาครัฐที่ผ่อนปรน เช่น การปรับลดอัตราส่วนเงินดาวน์ (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ต่อปี ซึ่งจะสิ้นสุดลงในเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้เป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่ช่วยให้กำลังซื้อกลับเข้าสู่ตลาด
นอกจากนี้ ศุภาลัยยังคงมุ่งเน้นกลยุทธ์การเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) โดยมีเป้าหมายราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้สำหรับผู้บริโภคในวงกว้าง และตอบสนองความต้องการที่พักอาศัยในทำเลศักยภาพ
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: จุดสตาร์ทความสำเร็จในปี 2569
เพื่อประเดิมปีแห่งการรุกตลาด ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมมูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งตั้งอยู่ติดกับรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะห่างเพียง 150 เมตร โครงการนี้ถือเป็นหนึ่งในคอนโดมิเนียมที่มีความสูงและตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุดในย่านนี้ นับตั้งแต่พื้นที่สามย่านที่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านความสูง
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวมจำนวน 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวแบบปิดที่ได้รับการออกแบบมาอย่างเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ทำเลที่ตั้งอันโดดเด่นและราคาที่น่าสนใจของโครงการนี้ ได้รับการออกแบบมาเพื่อตอบสนองกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ:
กลุ่มวัยทำงาน: ที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายในการเดินทาง
กลุ่ม Young Family: ครอบครัวที่กำลังวางแผนขยายขนาดที่อยู่อาศัย
กลุ่มนักลงทุน: ซึ่งเห็นถึงศักยภาพของทำเลท่าพระที่ติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน และให้ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าประมาณ 5-7% สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพการลงทุนในระยะยาว
“เรามีโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่” คุณไตรเตชะกล่าว “จากการสำรวจของเรา พบว่า 1 ใน 5 ของลูกค้าทั้งหมด เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ เรายังเห็นพฤติกรรมที่คอนโดมิเนียมถูกใช้เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น”
จากแนวโน้มดังกล่าว ศุภาลัยจึงได้ให้ความสำคัญกับการหาที่ดินทำเลติดรถไฟฟ้า MRT และขยายขนาดห้องพักให้มีความหลากหลายมากยิ่งขึ้น โดยเพิ่มสัดส่วนของห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ให้มีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ มากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ
“เรามองว่าอุปทานของคอนโดมิเนียมที่มีห้องขนาด 2 ห้องนอนในตลาดถูกดูดซับไปหมดแล้ว จากความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ซึ่งห้องขนาด 2 ห้องนอนได้หมดลงไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังมีอยู่อย่างจำกัด” คุณไตรเตชะกล่าว
“การเพิ่มขนาดห้องพักให้ใหญ่ขึ้นและมีห้องนอน 2 ห้องนอนมากขึ้น คือธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ขณะนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนจึงมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบสนองความต้องการของตลาดในอนาคต”
โจทย์ท้าทาย: “กู้แบงก์ไม่ผ่าน” ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใส และศุภาลัยจะเดินหน้าบุกตลาดอย่างเต็มที่ แต่คุณไตรเตชะยังคงมีความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ของสถาบันการเงิน ซึ่งยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ปัจจัยนี้ยังคงเป็นอุปสรรคหลักที่ท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
“ธนาคารส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับการพิจารณากลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือมีหนี้สินน้อยและมีรายได้สูง ซึ่งทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยกว่ามีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้น” คุณไตรเตชะกล่าว
คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติมว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ส่งผลกระทบอย่างชัดเจนต่อตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ในขณะที่โครงการแนวราบอาจไม่ได้รับผลกระทบมากเท่า
“ลูกค้าที่ซื้อโปรดักต์ในราคาเท่ากัน 3 ล้านบาท แต่มีความแตกต่างกัน ลูกค้าบ้านแนวราบมีภาระหนี้สินมากกว่า เพราะบางครั้งต้องผ่อนรถด้วย แต่อยู่กันหลายคน ใช้รายได้หลายคนมารวมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมมักอยู่กัน 2 คน ซึ่งเมื่อหารเฉลี่ยต่อคน จำนวนเงินจะน้อยกว่า”
“สำหรับลูกค้าของศุภาลัย เราพบว่าสัดส่วนการขอสินเชื่อบ้านแนวราบไม่ผ่านอยู่ที่ 20% ในขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ดังนั้น ปัจจัยนี้จึงทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวมากกว่าตลาดแนวราบอย่างมาก”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งพัฒนารถไฟฟ้าและบังคับใช้ผังเมืองใหม่
จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังรัฐบาลใหม่ให้พิจารณาแนวทางแก้ไข เพื่อให้การขอสินเชื่อมีความสะดวกมากยิ่งขึ้น และดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น
นอกจากนี้ คุณไตรเตชะยังได้ฝากโจทย์สำคัญอีก 2 ข้อ ที่จะนำไปสู่การพัฒนาประเทศและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ดังนี้:
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: โดยการสานต่อการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้อย่างครอบคลุมมากยิ่งขึ้น รวมถึงเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อการเดินทางในกรุงเทพมหานคร การสร้างทางพิเศษ (Motorway) เส้นทางใหม่ แม้จะมีความสำคัญ แต่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองหลักมากกว่า
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ฉบับนี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้างจำนวนมาก ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โอกาสที่จะได้ใช้ผังเมืองใหม่นี้ น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่การบังคับใช้ถูกชะลอไปแล้วกว่า 3 ปี
ด้วยกลยุทธ์ที่ชัดเจน การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง และความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ศุภาลัยพร้อมที่จะก้าวข้ามความท้าทายในปี 2569 และสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดคอนโดมิเนียม
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ อย่าพลาดที่จะสำรวจโครงการใหม่ๆ ของศุภาลัยในปี 2569 ที่มาพร้อมกับทำเลศักยภาพ ดีไซน์ที่ทันสมัย และราคาที่เข้าถึงได้ ติดต่อทีมขายของศุภาลัยเพื่อรับข้อมูลเพิ่มเติมและวางแผนอนาคตของคุณได้แล้ววันนี้
