ศุภาลัย ย้ำผู้นำตลาดอสังหาฯ ไทย: กลยุทธ์คอนโดมิเนียมรับมือกำลังซื้อ ท่ามกลางความท้าทายปี 2569
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยพลวัต การปรับตัวและความเข้าใจในตลาดคือหัวใจสำคัญที่จะนำพาผู้ประกอบการให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ตลาดเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ดังเช่นที่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้ประกาศกลยุทธ์บุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 โดยเน้นหนักไปที่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมสวนกระแสกับกำลังซื้อที่ชะลอตัว บทวิเคราะห์เชิงลึกจากประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ชี้ให้เห็นถึงความน่าสนใจของยุทธศาสตร์นี้ รวมถึงปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนความสำเร็จของศุภาลัย
การประเมินสถานการณ์ตลาด: จากความท้าทายสู่โอกาส
คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวไว้เมื่อต้นปี 2569 ว่า “ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์” ถ้อยคำนี้สะท้อนถึงสภาพความเป็นจริงของตลาดที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแรง และความไม่แน่นอนต่างๆ ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความยากลำบาก ศุภาลัยกลับมองเห็นโอกาส และเชื่อมั่นว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน
ความแข็งแกร่งทางการเงินและวิสัยทัศน์ระยะยาวคือรากฐานสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยสามารถยืนหยัดและดำเนินธุรกิจต่อไปได้ แม้ในภาวะตลาดที่ผันผวน การลงทุนซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความพร้อมและศักยภาพในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่ตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การเรียนรู้จากบทเรียนของผู้ประกอบการรายอื่น และการปรับกลยุทธ์ให้ทันสมัยอยู่เสมอ เป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยสามารถรักษาความได้เปรียบทางการแข่งขันได้
“สถานะการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง มันตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และจะดียิ่งขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวเน้นย้ำถึงความสำคัญของการบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ การควบคุมต้นทุน และการใช้โอกาสในช่วงที่ตลาดอ่อนตัวในการเข้าซื้อสินทรัพย์ที่มีศักยภาพในราคาที่เหมาะสม สิ่งเหล่านี้คือพื้นฐานสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพในราคาที่เข้าถึงได้
กลยุทธ์ “คอนโดมิเนียม” สวนกระแส: เจาะกลุ่มเป้าหมายและตอบโจทย์การเปลี่ยนแปลง
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยมีแผนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เป็นจำนวนมาก ซึ่งถือเป็นการสวนกระแสกับภาพรวมกำลังซื้อที่ชะลอตัว อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจนี้อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบคอบ ศุภาลัยมั่นใจว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดี โดยปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ ได้แก่:
มาตรการภาครัฐ: การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จนถึงกลางปี 2569 เป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่ช่วยลดภาระต้นทุนให้กับผู้ซื้อบ้าน
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: ผู้บริโภคยุคใหม่มีแนวโน้มเลือกคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานและครอบครัวรุ่นใหม่ ที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย ใกล้แหล่งงาน แหล่งไลฟ์สไตล์ และสถาบันการศึกษา
ศักยภาพทำเล: การให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ การพัฒนาโครงการใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ โดยเฉพาะสถานีรถไฟฟ้า เป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดผู้ซื้อ
การปรับรูปแบบผลิตภัณฑ์: การเพิ่มสัดส่วนห้องชุดขนาดใหญ่ขึ้น เช่น ห้อง 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน เพื่อตอบสนองความต้องการของครอบครัวรุ่นใหม่ และตลาดนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว
คุณไตรเตชะ ได้กล่าวถึงเป้าหมายการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2569 ที่จะมากกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท การมีพอร์ตสะสมของคอนโดมิเนียมมูลค่า 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต ประกอบกับโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนอีก 4 โครงการ มูลค่า 6,000 ล้านบาท ที่มียอดขายเฉลี่ยกว่า 50% บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์ศุภาลัยและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อผลิตภัณฑ์ของบริษัท
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โครงการเรือธงปี 2569: ทำเล ศักยภาพ และราคาที่เข้าถึงได้
เพื่อประเดิมปีแห่งการรุกตลาดคอนโดมิเนียม ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนทำเลทองติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในรัศมี 150 เมตร ชูจุดเด่นเป็นคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุดแห่งหนึ่ง และเป็นโครงการที่มีความสูงโดดเด่นในย่านนั้น
รายละเอียดโครงการน่าสนใจไม่น้อย บนพื้นที่ 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมฟังก์ชันครัวปิดที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนไทย ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นราคาที่แข่งขันได้เมื่อพิจารณาจากทำเลและคุณภาพของโครงการ
กลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการนี้ ได้แก่:
วัยทำงาน: ที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปยังที่ทำงานและแหล่งไลฟ์สไตล์ต่างๆ
Young Family: ครอบครัวรุ่นใหม่ที่วางแผนขยายครอบครัว และมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต
นักลงทุน: โดยเฉพาะนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มองหาโอกาสในการปล่อยเช่า ศักยภาพของทำเลท่าพระที่ติด 10 อันดับทำเลที่น่าสนใจในการค้นหาของผู้บริโภค ค่าเช่าเฉลี่ยราว 12,500 บาทต่อเดือน และผลตอบแทนประมาณ 5-7% สะท้อนให้เห็นถึงโอกาสการลงทุนที่ยังคงเติบโต
การปรับรูปแบบห้องชุด: ตอบโจทย์การใช้งานจริง
สิ่งที่น่าจับตามองคือ การปรับสัดส่วนของประเภทห้องชุดในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ศุภาลัยได้เพิ่มสัดส่วนห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน เป็น 21% และ 36% ตามลำดับ โดยมีสัดส่วนห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนเพียง 43% การปรับเปลี่ยนนี้เกิดจากการวิเคราะห์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง พบว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมที่มีห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนในตลาดมีน้อย และถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว ดังเห็นได้จากความสำเร็จของโครงการ “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ที่ห้องชุด 2 ห้องนอนขายหมดอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร
“การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดมิเนียมที่มี 2 ห้องนอนจึงเริ่มมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต” คุณไตรเตชะกล่าวถึงแนวคิดเบื้องหลังการปรับสัดส่วนห้องชุด
ความท้าทาย “กู้แบงก์ไม่ผ่าน”: อุปสรรคสำคัญที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมจะดูสดใส แต่ “ไตรเตชะ” ยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่บั่นทอนกำลังซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ธนาคารส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อให้กับลูกค้าที่มีคุณสมบัติครบถ้วนตามเกณฑ์ที่เข้มงวด ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากไม่สามารถขอสินเชื่อผ่านได้
“ยอดปฏิเสธสินเชื่อไม่ผ่านที่สูงในกลุ่มความต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม…” คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติมว่า แม้โครงการแนวราบจะได้รับผลกระทบเช่นกัน แต่โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อบ้านแนวราบมักจะมีภาระหนี้สินอื่นๆ น้อยกว่า และมีสมาชิกในครอบครัวที่สามารถนำรายได้มารวมกันเพื่อขอสินเชื่อได้ ทำให้โอกาสในการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า ในขณะที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เป็นบุคคลเดี่ยวหรือคู่รัก ทำให้ภาระหนี้สินต่อรายได้สูงกว่า และมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงกว่า
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: ยกระดับคุณภาพชีวิตและขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
จากปัญหาอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง ซึ่งส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงภาครัฐบาลชุดใหม่ 2 ประการ เพื่อเป็นการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนและขับเคลื่อนการพัฒนาประเทศ:
เร่งรัดพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: การสานต่อและขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น รวมถึงการเร่งเดินหน้ารถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการอำนวยความสะดวกในการเดินทางของประชาชนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมที่มีประสิทธิภาพไม่เพียงแต่ช่วยลดความแออัด แต่ยังเป็นการกระตุ้นการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ต่างๆ ที่ระบบขนส่งเข้าถึง
ผลักดันการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นข่าวดีที่น่าตื่นเต้น เนื่องจากจะปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ในหลายมิติ การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองฉบับนี้ ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานาน จะช่วยสร้างโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจ
บทสรุป: ศุภาลัย เดินหน้าสู่ปีแห่งโอกาส
ในปี 2569 นี้ ศุภาลัยได้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นและความพร้อมในการเป็นผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการทางการเงินที่แข็งแกร่ง การเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลง และการเลือกทำเลที่มีศักยภาพ พร้อมกับข้อเสนอแนะเชิงนโยบายที่มุ่งหวังจะสร้างประโยชน์ให้กับทั้งภาคธุรกิจและประชาชน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ การจับตาดูความเคลื่อนไหวของศุภาลัย โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ที่กำลังจะเปิดตัวในปีนี้ คือสิ่งที่ไม่ควรพลาด โอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพจากแบรนด์ที่เชื่อถือได้ กำลังรอคุณอยู่.
