ศุภาลัย กลยุทธ์บุกตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: ฝ่ากระแสซบเซาและความท้าทายสินเชื่อ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงความผันผวนของตลาดอย่างต่อเนื่อง แต่ปี 2568 ถือเป็นหนึ่งในบททดสอบที่หนักหน่วงที่สุดสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย แต่เมื่อก้าวสู่ศักราชใหม่ 2569 สัญญาณแห่งการฟื้นตัวและการปรับตัวกำลังก่อตัวขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากผู้เล่นรายใหญ่เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งไม่เพียงแต่ประเมินสถานการณ์ปัจจุบันอย่างเฉียบคม แต่ยังวางกลยุทธ์ที่ชัดเจนเพื่อคว้าโอกาส ท่ามกลางความท้าทายที่ยังคงมีอยู่
วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568-2569: บทเรียนและความหวัง
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและท้าทายที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์” ถ้อยแถลงนี้จากคุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในช่วงเปิดตัวโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างชัดเจน ตลาดเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยหลายประการ ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอลง ประกอบกับมาตรการทางการเงินที่เข้มงวด ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม คุณไตรเตชะได้เน้นย้ำถึงความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจระยะยาวของศุภาลัย การรักษาสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งคือหัวใจสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาวิกฤตมาได้ โดยยังคงสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้ในราคาที่เหมาะสม “การมีสถานะทางการเงินที่ดีและแข็งแกร่ง คือสิ่งที่ตอบแทนเราอย่างชัดเจนในปีที่ผ่านมา เราใช้งบประมาณได้ดีมาก และจะดียิ่งขึ้นในปีนี้” เขากล่าว
การปรับตัวตามความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไป ถือเป็นกุญแจสำคัญที่ศุภาลัยยึดถือปฏิบัติมาโดยตลอด “สามปีที่แล้วลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน เราต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งราคา โปรดักต์ ทำเล แฟซิลิตี้ ทุกอย่าง ถ้าทำได้ก็จะดี” นี่คือหลักการที่ช่วยให้ศุภาลัยยังคงยืนหยัดและเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยมองเห็นสัญญาณบวกที่ชัดเจนขึ้น คุณไตรเตชะคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้จะฟื้นตัวดีกว่าปี 2568 อย่างแน่นอน หากไม่มีเหตุการณ์ไม่คาดฝันเข้ามากระทบอีกครั้ง มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อนตลาด
กลยุทธ์คอนโดมิเนียมปี 2569: เจาะตลาดแมส เน้นทำเลศักยภาพ และความคุ้มค่า
ด้วยความเชื่อมั่นในตลาดคอนโดมิเนียม ศุภาลัยจึงมีแผนจะเปิดตัวโครงการแนวสูง (High-Rise Condominium) มากขึ้นในปี 2569 เมื่อเทียบกับปี 2568 ที่เปิดตัวไป 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท โดยมีเป้าหมายในการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) ด้วยการนำเสนอราคาขายที่อยู่ในช่วง 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายและสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท คือโครงการแรกที่ประเดิมศักราชใหม่ของศุภาลัย สะท้อนกลยุทธ์ดังกล่าวได้อย่างชัดเจน การตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ ติดแนวรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะ 150 เมตร ถือเป็นจุดขายสำคัญที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง “เป็นโครงการติดสถานีแรก ๆ และสูงที่สุดในย่าน นับจากสามย่านที่สามารถทำคอนโดไฮไรส์ได้แบบไม่โดนจำกัดเรื่องความสูง” คุณไตรเตชะกล่าว
โครงการนี้มีขนาด 5 ไร่ ประกอบด้วย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยเริ่มตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร พร้อมครัวปิดที่ออกแบบมาอย่างเป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นที่ 2.15 ล้านบาท เฉลี่ย 75,700 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับราคาที่น่าสนใจสำหรับทำเลใจกลางเมือง
ศุภาลัยได้วางกลุ่มเป้าหมายหลักไว้ 3 กลุ่ม คือ
วัยทำงาน: ที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบายในการเดินทางไปทำงาน
Young Family: ครอบครัวที่กำลังวางแผนขยายครอบครัวและมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต
นักลงทุน: ที่มองหาโอกาสในการลงทุนปล่อยเช่า ศุภาลัยชี้ให้เห็นถึงศักยภาพของทำเลท่าพระว่าติด 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน และคาดการณ์ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตในระยะยาว
การปรับรูปแบบห้องชุด: ตอบโจทย์การใช้งานจริงและเทรนด์ที่เปลี่ยนแปลง
นอกเหนือจากทำเลและราคาแล้ว ศุภาลัยยังให้ความสำคัญกับการออกแบบและขนาดของห้องชุดให้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของผู้อยู่อาศัย จากการสำรวจพบว่าลูกค้า 1 ใน 5 เลือกทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังสถานศึกษาตั้งแต่ระดับโรงเรียนจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ พฤติกรรมของผู้บริโภคที่ใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็เพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจน
ด้วยเหตุนี้ ศุภาลัยจึงได้ปรับสัดส่วนห้องชุดในโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” โดยเพิ่มสัดส่วนของห้องขนาด 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ให้มีมากถึง 21% และ 36% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมด “การทำห้องขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ลูกค้าเริ่มใช้คอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน คอนโดฯ ที่มี 2 ห้องนอนมันเริ่มสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่ตอบโจทย์ในอนาคต” คุณไตรเตชะกล่าว
การตัดสินใจดังกล่าวมาจากบทเรียนความสำเร็จของโครงการก่อนหน้านี้ เช่น “ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม” ซึ่งยูนิตขนาด 2 ห้องนอนได้รับความนิยมอย่างสูงจนหมดไปอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีความต้องการสูงแต่มีซัพพลายที่จำกัดในตลาด
ความท้าทายใหญ่: “กู้แบงก์ไม่ผ่าน” และแนวทางแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะดูสดใสขึ้น แต่คุณไตรเตชะยังคงแสดงความกังวลต่อปัญหา “ยอดปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) ที่ยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อย
“ทุกธนาคารโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือ จำนวนหนี้น้อย และมีรายได้สูง เป็นเหตุให้กลุ่มรายได้ที่ต่ำกว่ามียอดปฏิเสธสินเชื่อจำนวนมาก หากไม่ได้รับการแก้ไขจะมีปริมาณที่มากขึ้นเรื่อย ๆ” คุณไตรเตชะอธิบาย
สาเหตุที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เมื่อเทียบกับบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ (แนวราบ) เกิดจากลักษณะภาระหนี้สินที่แตกต่างกัน ลูกค้ากลุ่มแนวราบมักจะมีภาระหนี้สินโดยรวมสูงกว่า (เช่น มีภาระผ่อนรถยนต์ควบคู่ไปด้วย) แต่เนื่องจากมักเป็นครอบครัวที่มีสมาชิกหลายคน สามารถนำรายได้หลายส่วนมารวมกันเพื่อยื่นกู้ได้ จึงมีโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้าคอนโดมิเนียมที่มีสมาชิกในครอบครัวน้อยกว่า (เช่น 2 คน) อาจมีจำนวนรายได้ที่นำมารวมกันน้อยกว่า ทำให้การคำนวณภาระหนี้สินต่อรายได้ (Debt-to-Income Ratio) อาจสูงเกินเกณฑ์ของธนาคาร
“ลูกค้าศุภาลัยขอสินเชื่อแนวราบไม่ผ่านคิดเป็น 20% ขณะที่คอนโดมิเนียมอยู่ที่ 40% ถ้าเป็นปัจจัยนี้คอนโดมิเนียมอ่อนไหวกว่าแนวราบเยอะ” คุณไตรเตชะสรุป
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผังเมือง
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะสำคัญถึงภาครัฐบาลใหม่เพื่อร่วมกันแก้ไขปัญหาและผลักดันการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ดังนี้
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: รัฐบาลควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถใช้งานได้ครอบคลุมและมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น ควบคู่ไปกับการเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางของประชากรในกรุงเทพฯ เนื่องจากโครงการพัฒนาระบบทางด่วนพิเศษ (Motorway) แม้จะมีความสำคัญ แต่เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกเขตเมืองมากกว่าการแก้ไขปัญหาการเดินทางหลักของผู้อยู่อาศัยในเมือง
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นข่าวดีสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น โดยคาดการณ์ว่าผังเมืองฉบับนี้จะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2570 หลังจากที่ล่าช้ามานานกว่า 3 ปี การเร่งรัดกระบวนการนี้จะช่วยปลดล็อกศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจได้เป็นอย่างดี
บทสรุปและก้าวต่อไป
ศุภาลัยได้แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ที่เฉียบคมในการรับมือกับความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคคอนโดมิเนียมปี 2569 การเดินหน้าลงทุนอย่างต่อเนื่อง การปรับกลยุทธ์ที่เน้นทำเลศักยภาพ การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และการบริหารจัดการสถานะทางการเงินอย่างแข็งแกร่ง ล้วนเป็นปัจจัยที่จะช่วยให้บริษัทสามารถฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสที่เกิดขึ้น
ในขณะเดียวกัน ปัญหาการอนุมัติสินเชื่อยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์และภาครัฐต้องร่วมมือกันหาทางแก้ไขอย่างจริงจัง เพื่อปลดล็อกกำลังซื้อที่แท้จริงและขับเคลื่อนตลาดให้เติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และศักยภาพการเติบโตในอนาคต การพิจารณาโครงการจากผู้พัฒนาที่มีประสบการณ์และวิสัยทัศน์เช่น ศุภาลัย อาจเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจของคุณ.
