ศุภาลัย ผ่าวิกฤตตลาดอสังหาฯ ปี 2569: กลยุทธ์คอนโดมิเนียม ท่ามกลางกำลังซื้อชะลอตัว
ปี 2568 ได้ผ่านพ้นไปพร้อมกับบททดสอบอันหนักหน่วงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ถือเป็นหนึ่งในยุคที่ท้าทายที่สุดในรอบสองทศวรรษ แต่ท่ามกลางความผันผวนของสภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัว บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศ กลับเลือกที่จะสวนกระแส ด้วยการประกาศแผนรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 โดยเน้นหนักไปที่การลงทุนและพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
“ปี 2568 เป็นปีที่ยากและแย่ที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมั่นใจว่าปี 2569 จะดีกว่าปี 2568” คำกล่าวนี้มาจาก คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในพิธีเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งปี “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความมุ่งมั่นและความเชื่อมั่นในศักยภาพของบริษัท แม้จะต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน
การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ: กลยุทธ์ที่ยืดหยุ่นในทุกสภาวะ
คุณไตรเตชะยอมรับว่า ปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ยากลำบากอย่างแท้จริง แต่ศุภาลัยยังคงเดินหน้าเชิงรุก ไม่ว่าจะเป็นการสรรหาที่ดินอย่างต่อเนื่อง การวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ และที่สำคัญคือ การเรียนรู้จากความสำเร็จและบทเรียนของผู้ประกอบการรายอื่น เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาว
“เราเชื่อมั่นในการดำรงอยู่ได้ในระยะยาว รักษาสถานะทางการเงินให้ดี เพราะแม้จะเผชิญหน้ากับสถานการณ์ยากลำบาก เรายังสามารถพัฒนาโปรดักต์ในราคาที่ดีได้ ด้วยการปรับตัวให้ตอบโจทย์ลูกค้าที่มีความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป”
หัวใจสำคัญของความสำเร็จในสภาวะเช่นนี้ คือ การมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งและมีสภาพคล่องที่ดี ซึ่งสิ่งนี้ได้พิสูจน์แล้วว่ามีคุณค่าอย่างยิ่งในปีที่ผ่านมา ศุภาลัยสามารถบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ และวางแผนที่จะต่อยอดความสำเร็จนี้ในปี 2569 การบริหารจัดการที่เริ่มต้นจากจุดเล็กๆ เช่น การบริหารสภาพคล่องให้มีประสิทธิภาพ การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสมเมื่อตลาดเอื้ออำนวย รวมถึงการเข้าใจถึงพลวัตของความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
“เมื่อ 3 ปีที่แล้ว ลูกค้าอยากได้แบบหนึ่ง แต่มาปีนี้ความต้องการเขาเปลี่ยน เราต้องปรับตัวตามให้ทัน ถ้าเรารู้ว่าลูกค้าต้องการอะไร ต้องทำให้ถูกต้อง ทั้งในเรื่องของราคา โปรดักต์ ทำเล และสิ่งอำนวยความสะดวก ทุกอย่างเหล่านี้คือปัจจัยที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ”
มั่นใจตลาดคอนโดมิเนียมฟื้นตัว: โอกาสทองของ “คอนโดติดรถไฟฟ้า”
สำหรับปี 2569 คุณไตรเตชะแสดงความเชื่อมั่นอย่างเต็มที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยจะดีกว่าปี 2568 ที่ต้องเผชิญกับเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ส่งผลกระทบต่อตลาดเป็นเวลานาน หากไม่มีเหตุการณ์ไม่พึงประสงค์เกิดขึ้นอีก ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้จะมีการเติบโตที่ชัดเจน
“จึงเป็นเหตุผลทำให้ศุภาลัยวางแผนที่จะเปิดตัวโครงการแนวสูงมากกว่าปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะกล่าวเสริม พร้อมกล่าวถึงมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ เช่น การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ซึ่งจะต่อเนื่องไปจนถึงเดือนมิถุนายน 2569 มาตรการเหล่านี้มีส่วนสำคัญในการช่วยปลดล็อกกำลังซื้อและเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยศุภาลัยยังคงมุ่งเน้นการเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส (Mass Market) ด้วยราคาขายที่น่าสนใจ อยู่ในช่วง 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร
โดยเป้าหมายในปี 2569 นี้ ศุภาลัยตั้งใจจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ที่มีการเปิดตัวไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าคอนโดมิเนียมสะสมในพอร์ตกว่า 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ถึง 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการใหญ่ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายสูงถึงกว่า 60% และเตรียมทยอยโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกบ้านตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2569 เป็นต้นไป
“ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์”: จุดสตาร์ทแห่งปี 2569
การประเดิมโครงการใหม่ของปี 2569 ศุภาลัยได้เลือกเปิดตัว “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” คอนโดมิเนียมมูลค่า 3,000 ล้านบาท ซึ่งตั้งอยู่ติดกับรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะทางเพียง 150 เมตร จุดเด่นของโครงการนี้คือ การเป็นโครงการติดรถไฟฟ้าแห่งแรกๆ ที่มีความสูงที่สุดในย่านท่าพระ นับจากย่านสามย่านที่สามารถพัฒนาอาคารสูงพิเศษได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านความสูง
โครงการนี้ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร ได้แก่ อาคาร A สูง 31 ชั้น และอาคาร B สูง 32 ชั้น รวมยูนิตพักอาศัยทั้งสิ้น 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้า 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร มาพร้อมกับครัวปิดที่เป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
ด้วยศักยภาพของทำเลและราคาที่จับต้องได้ โครงการนี้ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มคนวัยทำงานที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยายครอบครัว และกลุ่มนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากทำเลท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 อันดับทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหา โดยมีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าประมาณ 5-7% ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของตลาดเช่าในระยะยาว
“เรามีโครงการอื่นๆ ที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าในโซนนี้หลายโครงการ เช่น ลอฟท์ สถานีภาษีเจริญ, เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ, ปาร์ค สถานีแยกไฟฉาย และไลท์ ท่าพระ-วงเวียนใหญ่ เราได้สำรวจพบว่า หนึ่งในห้าของลูกค้าทั้งหมดของเรา เลือกทำเลที่เดินทางสะดวกสบายไปยังสถานศึกษา ตั้งแต่ระดับโรงเรียนไปจนถึงมหาวิทยาลัย นอกจากนี้ เรายังสังเกตเห็นพฤติกรรมการใช้คอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวเพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจน”
จากความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคนี้เอง ศุภาลัยจึงได้ขยายการพัฒนาห้องชุดให้มีขนาดที่หลากหลายมากขึ้น โดยเน้นการเพิ่มสัดส่วนของห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ซึ่งคิดเป็น 21% และ 36% ตามลำดับ ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ โดยมีสัดส่วนห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนอยู่ที่ 43% เท่านั้น การปรับสัดส่วนนี้มีที่มาจากความต้องการที่สูงสำหรับห้องชุดขนาด 2 ห้องนอน ซึ่งมักจะหมดไปอย่างรวดเร็ว ดังเช่นความสำเร็จของโครงการปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม ที่ห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนได้ถูกขายหมดไปเป็นที่เรียบร้อย โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นที่ต้องการอย่างมาก
“การเพิ่มสัดส่วนห้องชุดขนาดใหญ่และขนาด 2 ห้องนอนมากขึ้น ถือเป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ลูกค้าจำนวนมากเริ่มมองว่าคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวอย่างแท้จริง ซึ่งทำให้ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนมีความสำคัญมากขึ้น และผมเชื่อว่า นี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในอนาคตได้อย่างแน่นอน”
“กู้แบงก์ไม่ผ่าน” : โจทย์ท้าทายที่ต้องเร่งแก้ไข
แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 จะเริ่มเห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ แต่คุณไตรเตชะยังคงมีความกังวลต่ออัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) จากสถาบันการเงิน ซึ่งยังคงอยู่ในระดับสูงถึง 40% ถือเป็นปัจจัยหลักที่ท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
“ทุกธนาคารมักจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกันทั้งหมด คือ มีจำนวนหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่ำกว่ามีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข ปริมาณการปฏิเสธสินเชื่อจะยิ่งเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ”
คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติมว่า ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม ขณะที่โครงการแนวราบ แม้จะมีภาระผ่อนที่มากกว่า (เนื่องจากมักจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่ารถยนต์พ่วงเข้ามาเกี่ยวข้อง) แต่เนื่องจากมักจะมีสมาชิกในครอบครัวหลายคนช่วยกันผ่อนชำระ ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านนั้นมีสูงกว่า
“สำหรับลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อยู่กันเพียง 2 คน การหารจำนวนหนี้ต่อรายได้จะน้อยกว่า ทำให้มีความเปราะบางมากกว่า เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว ลูกค้าศุภาลัยที่ยื่นขอสินเชื่อสำหรับโครงการแนวราบมีอัตราการปฏิเสธอยู่ที่ 20% แต่สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมกลับสูงถึง 40% ซึ่งเห็นได้ชัดว่าคอนโดมิเนียมมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าแนวราบอย่างมาก”
ข้อเสนอแนะสู่ภาครัฐ: เร่งพัฒนารถไฟฟ้าและบังคับใช้ผังเมืองใหม่
จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะไปยังรัฐบาลใหม่ เพื่อช่วยผลักดันให้การยื่นขอสินเชื่อมีความสะดวกมากขึ้น อันจะนำมาซึ่งการดึงดูดผู้บริโภคที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดได้มากขึ้น
นอกจากนี้ คุณไตรเตชะยังได้เสนอแนะการบ้านสำคัญอีก 2 ข้อ เพื่อนำไปสู่การพัฒนาประเทศและการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน:
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: รัฐบาลควรเร่งสานต่อการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถเชื่อมโยงการเดินทางได้อย่างครอบคลุมมากยิ่งขึ้น รวมถึงการเร่งเดินหน้ารถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการในการเดินทางในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เนื่องจากในปัจจุบัน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมอื่นๆ เช่น การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่ เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่า
การเร่งรัดการบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นฉบับที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดด้านการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายมากยิ่งขึ้น โดยโอกาสที่จะได้เห็นการบังคับใช้ผังเมืองใหม่นี้ คาดว่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมาเป็นเวลากว่า 3 ปี
ในปี 2569 นี้ ศุภาลัยพร้อมแล้วที่จะก้าวเดินต่อไป ท่ามกลางความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง และการปรับตัวอย่างทันท่วงที ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นผู้เล่นที่น่าจับตามองในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมคุณภาพ หรือกำลังมองหาโอกาสลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ โปรดศึกษาข้อมูลโครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” และโครงการอื่นๆ ของศุภาลัย เพื่อค้นหาบ้านในฝันที่ใช่สำหรับคุณ หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมที่สุดกับความต้องการของคุณ.
