3 ทำเลทองแห่งการขยายเมือง: ปทุมธานี (โซนตลาดไท), ศรีนครินทร์ และ บางนา-ตราด สัญญาณบวกที่อยู่อาศัยปี 2568-2569
ในสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หยุดนิ่งในทุกพื้นที่ แต่ยังคงมีบางทำเลที่ “ดีมานด์จริง” หรือความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ อันเป็นผลมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจ โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาขึ้น และรูปแบบการใช้ชีวิตที่ครบครันในพื้นที่เดียว ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมได้สังเกตเห็นถึงแนวโน้มที่น่าสนใจใน 3 ทำเลศักยภาพที่กำลังจะขยายตัวออกไปจากใจกลางกรุงเทพฯ และเป็นที่ต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง
ปทุมธานี (โซนตลาดไท): ศูนย์กลางโลจิสติกส์อาหารและความต้องการที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่ง
ทำเลปทุมธานี โซนตลาดไท กำลังกลายเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์และค้าส่งอาหารที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ไม่ว่าจะเป็นผัก ผลไม้ เนื้อสัตว์ หรือสินค้าเกษตรแปรรูป ทำให้เกิดการหมุนเวียนของแรงงาน ผู้ค้ารายย่อย ผู้ส่งออก และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องตลอดทั้งปี สิ่งนี้สร้าง “ดีมานด์ที่อยู่อาศัย” ที่แข็งแกร่งและต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มแรงงานและธุรกิจค้าส่งขนาดใหญ่
การขับเคลื่อนด้วยแหล่งงานที่หลากหลาย: ความต้องการที่อยู่อาศัยในโซนนี้ไม่ได้มาจากบริษัทขนาดใหญ่เพียงอย่างเดียว แต่มาจากระบบเศรษฐกิจฐานราก บวกกับภาคโลจิสติกส์อาหารที่เติบโตอย่างไม่หยุดยั้ง ผู้ประกอบการธุรกิจขนาดเล็กถึงกลาง และแรงงานทั้งรายวันและรายเดือนกระจายตัวอยู่ในรัศมีใกล้เคียง ทำให้เกิดความต้องการที่พักอาศัยระยะยาวที่มีฐานลูกค้าชัดเจน
การขยายตัวของเมืองและโครงข่ายคมนาคมในอนาคต: ปทุมธานีถูกมองว่ากำลังพัฒนาเป็นส่วนหนึ่งของ “เมืองขยาย” (Urban Expansion) ของกรุงเทพฯ ทั้งในด้านที่อยู่อาศัยและโครงสร้างพื้นฐาน แม้ว่าปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีแดงจะยังไม่เชื่อมต่อโดยตรงถึงตลาดไท แต่จังหวัดอยู่ในแผนการศึกษาการเพิ่มระบบรางท้องถิ่นหลายรูปแบบ (LRT, BRT) เพื่อเพิ่มการเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ มากขึ้น อีกทั้งยังได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีแดงช่วงรังสิต-บางซื่อ ที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบและที่ดินในแนวรางบริเวณใกล้เคียงมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมในพื้นที่นี้จะยิ่งส่งผลดีต่อการเติบโตในระยะกลางถึงยาว
ประเภทที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์:
ทาวน์โฮม/ทาวน์เฮาส์: เป็นตัวเลือกที่เหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มแรงงานและครอบครัวขนาดเล็กถึงกลาง ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยจริงในราคาที่เข้าถึงได้ โดยทั่วไปราคาจะอยู่ที่ประมาณ 2.4-2.6 ล้านบาท สำหรับทาวน์โฮม 2-3 ห้องนอน (พื้นที่ประมาณ 90-100 ตร.ม.) ซึ่งเป็นราคาที่ตอบโจทย์ความต้องการอยู่อาศัยจริงได้ดี
บ้านเดี่ยวระดับกลาง: เหมาะสำหรับครอบครัวที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงและไม่จำเป็นต้องเดินทางเข้าเมืองทุกวัน ราคาจะเริ่มต้นประมาณ 4-7 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และทำเล
บ้านเช่าระยะยาว: ด้วยจำนวนแรงงานที่มีการหมุนเวียนสูง ทำให้ตลาดบ้านเช่าในโซนนี้มีความน่าสนใจอย่างยิ่ง
แนวโน้มและโอกาส: โซนตลาดไทมี “Absorption Demand” หรือความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่แข็งแกร่ง ราคาที่อยู่อาศัยระดับกลางลงมายังคงเข้าถึงได้ง่ายกว่าโซนกรุงเทพฯ ที่ติดกัน อย่างไรก็ตาม การเติบโตแบบ “กรุงเทพฯ ใจกลาง” อาจต้องรอการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีแดงให้เข้าถึงโดยตรงในอนาคต แต่แนวโน้มราคาที่ดินและแรงซื้อยังคงเติบโตสอดคล้องกับการขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่อง
ศรีนครินทร์ (โซนศรีเอี่ยม): ทำเลศักยภาพที่เชื่อมเมืองและไลฟ์สไตล์
ทำเลศรีนครินทร์ โดยเฉพาะโซนศรีเอี่ยม ถือเป็นแกนคมนาคมสำคัญทางฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ-สมุทรปราการ เชื่อมต่อใจกลางเมืองกับย่านเศรษฐกิจอย่างบางนา-ตราด รวมถึงโซนอุตสาหกรรมและคลังสินค้า ทำให้เป็นทำเลที่อยู่อาศัยที่มีศักยภาพเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงโครงข่ายรถไฟฟ้า MRT สายสีเหลืองที่เชื่อมต่อกับระบบรางอื่นๆ ในเมืองได้ดีขึ้น
ความหลากหลายของรูปแบบที่อยู่อาศัย:
ทาวน์โฮม/บ้านแนวราบระดับกลาง: พบเห็นได้มากในซอยย่อยรอบศรีเอี่ยม เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่าบ้านเดี่ยว เหมาะสำหรับครอบครัวรุ่นใหม่ คู่แต่งงาน หรือคนทำงานในโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก โดยมีราคาประมาณ 10-20+ ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดและทำเล
บ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม: พบได้ในโครงการขนาดใหญ่หรือที่ดินผืนงาม โดยเฉพาะบริเวณใกล้แยกใหญ่และบนถนนศรีนครินทร์หลัก มาพร้อมกับขนาดบ้านที่กว้างขวาง พื้นที่จอดรถ และส่วนกลางคุณภาพสูง เช่น คลับเฮาส์หรือสวนขนาดใหญ่ ช่วงราคาจะอยู่ที่ประมาณ 20-30+ ล้านบาท ขึ้นไป
คอนโดมิเนียม (Low-rise ใกล้ระบบราง): มีโครงการคอนโดมิเนียมแทรกตัวอยู่ในซอยและพื้นที่เชื่อมต่อกับถนนหลัก โดยราคาขายเริ่มต้นประมาณ 1.9 ล้านบาท++ สำหรับห้องขนาดมาตรฐาน เหมาะสำหรับคนทำงานโสด คู่รักรุ่นใหม่ หรือนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่า
กลุ่มเป้าหมายที่หลากหลาย:
ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง: คนทำงานในโซนตะวันออกและกรุงเทพฯ ฝั่งใต้, ครอบครัวที่ต้องการบ้านแนวราบแต่ไม่อยากเดินทางเข้าเมืองชั้นในทุกวัน, คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายใกล้ระบบราง
ผู้ประกอบการและนักลงทุน: นักลงทุนปล่อยเช่าคอนโดให้กับคนทำงาน หรือปล่อยเช่าบ้านแนวราบให้กับครอบครัว หรือคนทำงานที่ย้ายถิ่นฐานชั่วคราว
โอกาสจากโครงสร้างพื้นฐานที่ขยายตัว: แม้ว่า MRT ศรีเอี่ยม อาจจะยังไม่ได้เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าทุกสายโดยตรงในทันที แต่แนวถนนศรีนครินทร์เป็นแกนสำคัญที่อยู่ในแผนการขยายระบบรางและเชื่อมต่อกับโครงสร้างหลักอื่นๆ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่องในระยะกลางถึงยาว ลูกค้าจำนวนมากมองว่าการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะคือจุดขายเชิงอนาคตของทำเลนี้
จุดเด่นของทำเลศรีนครินทร์-ศรีเอี่ยม:
เหมาะสำหรับครอบครัวใหม่หรือคนทำงานที่ต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบในราคาที่เข้าถึงได้
มีตัวเลือกที่พักอาศัยหลากหลาย ตั้งแต่คอนโดราคาจับต้องได้ ไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับสูง
โครงสร้างพื้นฐานกำลังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง รองรับการใช้ชีวิตและเชื่อมต่อเข้าสู่กรุงเทพฯ ได้ดีขึ้นเรื่อยๆ
บางนา-ตราด: ประตูเศรษฐกิจตะวันออกที่ครบครันทุกมิติ
โซนบางนา-ตราด ถือเป็นหนึ่งในทำเลดาวรุ่งของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ด้วยศักยภาพในการเชื่อมต่อเมืองชั้นในกับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และสนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้พื้นที่นี้เติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งในด้านที่อยู่อาศัย การค้า สำนักงาน และไลฟ์สไตล์ ราคาที่ดินในบางนา-ตราดมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริเวณใกล้ BTS, ทางด่วน และห้างสรรพสินค้าต่างๆ
รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองทุกความต้องการ:
ทาวน์โฮม/บ้านแนวราบ: รูปแบบทาวน์โฮม 2-3 ชั้น หรือบ้านแฝด มีราคาตั้งแต่ประมาณ 2.5-10 ล้านบาท ขึ้นไป เหมาะสำหรับครอบครัวรุ่นใหม่ที่ต้องการพื้นที่พร้อมที่จอดรถ หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยระยะยาวในราคาที่ไม่สูงเกินไป
บ้านเดี่ยวระดับกลาง-พรีเมียม: บ้านเดี่ยวทั่วไปมีราคาประมาณ 5-10+ ล้านบาท ส่วนบ้านหรูระดับพรีเมียมอาจเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะโครงการระดับบนที่ตั้งอยู่ใกล้ถนนใหญ่หรือศูนย์การค้า เหมาะสำหรับครอบครัวขนาดกลางถึงใหญ่ หรือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ
คอนโดมิเนียม: มีตั้งแต่ Low-rise ไปจนถึง High-rise ราคาโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 80,000-200,000+ บาท/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเล ความใกล้ BTS และส่วนกลาง เหมาะสำหรับคนโสด คู่รักรุ่นใหม่ นักลงทุนปล่อยเช่า หรือผู้เช่าระยะยาว
กลุ่มผู้ซื้อและเป้าหมายหลัก:
ครอบครัวคนไทยทั่วไป: มองหาบ้านแนวราบ (ทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยว) ราคาปานกลาง เดินทางสะดวก เข้าถึงห้าง โรงเรียน และทางด่วนได้ง่าย
ผู้บริหารและคนทำงานระดับสูง: มีกำลังซื้อสำหรับบ้านพรีเมียม หรือคอนโดระดับสูง ใกล้จุดเชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ หรือใกล้สำนักงานใหญ่ในพื้นที่
นักลงทุนและชาวต่างชาติ (Expat): สนใจคอนโดมิเนียมในรัศมี BTS หรือใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และห้างสรรพสินค้า เพื่อปล่อยเช่าให้กับพนักงานบริษัทต่างชาติ หรือผู้เช่าระยะยาว
โครงสร้างพื้นฐานที่รองรับการเติบโต:
รถไฟฟ้า/ระบบราง: BTS บางนา, อุดมสุข, แบริ่ง ช่วยให้การเดินทางเข้าเมืองชั้นในสะดวกยิ่งขึ้น นอกจากนี้ โครงการ LRT Bangna-Suvarnabhumi และการเชื่อมต่อ Airport Rail Link/High-speed rail 3 สนามบินในอนาคต จะยิ่งทำให้พื้นที่นี้เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ และ EEC ได้มากยิ่งขึ้น
ทางด่วน/ถนนหลัก: ถนนบางนา-ตราดเป็นแกนหลักเชื่อมต่อกับทางด่วน และ มอเตอร์เวย์ ทำให้การเดินทางสะดวกทั้งเข้าเมืองและออกสู่ภาคตะวันออก
แหล่งไลฟ์สไตล์และห้างใหญ่: โซนบางนา-ตราดมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่และครบวงจรหลายแห่ง เช่น Mega Bangna, Central Bangna, IKEA Bangna, Bangkok Mall (หนึ่งในศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้), BITEC เป็นต้น นอกจากนี้ยังมี Community Mall และร้านค้าระดับท้องถิ่นเพื่อรองรับการใช้ชีวิตประจำวัน
สรุป “บางนา-ตราด = โซนครบชีวิต”: ทำเลนี้รองรับทุกกลุ่มการอยู่อาศัย ตั้งแต่คนทำงานทั่วไปจนถึงระดับบน โครงสร้างพื้นฐานกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งระบบรางและถนนหลัก พร้อมด้วยไลฟ์สไตล์ที่ครบครัน ทั้งการช้อปปิ้ง โรงเรียน โรงพยาบาล และพื้นที่ทำงาน ราคาที่อยู่อาศัยมีช่วงกว้าง ตอบโจทย์ทุกงบประมาณ และยังมีแนวโน้มเติบโตตามราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้ง 3 ทำเลนี้ มีจุดร่วมที่สำคัญคือ “มีงาน มีคน และมีการใช้ชีวิตจริง” ไม่ใช่ตลาดที่เน้นการเก็งกำไร แต่เป็นฐานที่อยู่อาศัยระยะยาว จึงเป็นทำเลที่ “ที่อยู่อาศัยไปต่อได้” อย่างแท้จริงในระยะกลางถึงยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการเติบโตในอนาคต การพิจารณา 3 ทำเลทองนี้ จะเป็นการเริ่มต้นที่ดีเยี่ยมในการตัดสินใจของคุณครับ.
