รถไฟฟ้า: สะพานสู่โอกาสที่อยู่อาศัย หรือกำแพงสูงสำหรับคนเมืองรายได้น้อย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของภูมิทัศน์เมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑลอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบทบาทของ “รถไฟฟ้า” ที่ไม่เพียงแต่เปลี่ยนพฤติกรรมการเดินทาง แต่ยังส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนทุกกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การขยายตัวของโครงข่าย รถไฟฟ้ากรุงเทพ เป็นเหมือนเส้นเลือดใหญ่ที่หล่อเลี้ยงมหานคร การพัฒนาเส้นทาง รถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีส้ม และ สายสีม่วงใต้ ไม่เพียงแต่ย่นระยะทาง แต่ยังเปิดประตูสู่โอกาสการอยู่อาศัยที่สะดวกสบายและประหยัดเวลามากขึ้น เมื่อก่อน การใช้ชีวิตในเมืองหมายถึงการต้องอยู่ใกล้ที่ทำงานหรือย่านธุรกิจ แต่ปัจจุบัน ด้วยระบบ รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ที่ครอบคลุม ผู้คนสามารถเลือกอยู่อาศัยในทำเลที่ไกลออกไปแต่ยังคงสามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็ว แนวคิด Transit-Oriented Development (TOD) หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า กลายเป็นกลยุทธ์สำคัญของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่เน้นการสร้าง คอนโดติดรถไฟฟ้า และโครงการแบบ Mixed-use เพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ของคนเมืองยุคใหม่ ที่มองหาความคล่องตัว การเดินทางที่สะดวก และการเข้าถึงแหล่งอำนวยความสะดวกครบวงจร
โอกาสที่สร้างขึ้น และความเหลื่อมล้ำที่ขยายวง
ผมเห็นด้วยว่าระบบ รถไฟฟ้า ได้นำมาซึ่งโอกาสมหาศาล การเดินทางที่รวดเร็วและมีกำหนดเวลาที่แน่นอน ช่วยให้การบริหารจัดการเวลาในชีวิตประจำวันมีประสิทธิภาพมากขึ้น ทั้งสำหรับการทำงาน การนัดหมายทางธุรกิจ หรือแม้กระทั่งการใช้เวลากับครอบครัว การลดการใช้รถยนต์ส่วนตัวยังส่งผลดีต่อสิ่งแวดล้อม ลดมลพิษทางอากาศ และลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อสิ่งแวดล้อม ที่กำลังมาแรงในปี 2568-2569
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญที่คลุกคลีกับตลาดมานาน ผมเห็นถึงอีกด้านของเหรียญที่น่ากังวล การขยายตัวของ เส้นทางรถไฟฟ้า ได้กลายเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาที่ทำให้ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บริเวณแนวรถไฟฟ้าพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ที่ได้รับความนิยมอย่างสูงจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ วัยทำงาน และนักลงทุน ซึ่งต้องการความสะดวกสบายและการเข้าถึงที่รวดเร็ว
เมื่อราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยก็ย่อมสูงตาม ส่งผลให้ โครงการคอนโดราคาถูก ในทำเลที่ใกล้ สถานีรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT หาได้ยากยิ่งขึ้น ราคาเฉลี่ยของ คอนโด 2-3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นกลุ่มราคาที่คนมีรายได้น้อยพอจะเอื้อมถึงได้ กลับกลายเป็นสินค้าที่เหลือสต็อกจำนวนมาก แสดงถึงภาวะอุปทานส่วนเกินในกลุ่มนี้ ขณะที่ราคาที่ต่ำกว่านั้นมักจะไปกระจุกตัวอยู่ห่างไกลจากใจกลางเมือง หรืออยู่ห่างจากแนว รถไฟฟ้าสายหลัก ออกไปพอสมควร
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทำไม “รถไฟฟ้า” จึงสร้างกำแพง?
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่สะท้อนให้เห็นว่าในปี 2568 ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจมีคอนโดรอการขายใหม่ประมาณ 52,000 หน่วย โดยกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วนถึง 27% ของทั้งหมด ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงสูงที่สุด สะท้อนให้เห็นถึงความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและกำลังซื้อที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ผมมองว่ามีหลายปัจจัยที่ทำให้ผู้มีรายได้น้อยเผชิญความยากลำบากในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยใกล้ เส้นทางรถไฟฟ้า
ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่พุ่งสูง: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่าง รถไฟฟ้าสายใหม่ เป็นที่ต้องการของสาธารณชน แต่ก็ส่งผลให้ราคาที่ดินรอบข้างปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย นักพัฒนาจึงมีแนวโน้มที่จะสร้างโครงการที่มีราคาสูงขึ้น เพื่อให้คุ้มทุนและมีกำไร
กำลังซื้อที่สวนทาง: แม้ว่าจะมี คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ และ คอนโดใหม่ใกล้รถไฟฟ้า เกิดขึ้นมากมาย แต่กำลังซื้อของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยยังคงจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อสำหรับผู้ที่มีรายได้ไม่สูงนัก ทำให้การเข้าถึง สินเชื่อบ้าน เป็นเรื่องท้าทาย
การพัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายกำลังซื้อสูง: ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่มักวางกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งสามารถจ่ายราคาที่สูงกว่าได้ และมองหาคอนโดมิเนียมเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือเพื่อไลฟ์สไตล์ที่หรูหรา
การขาดแคลนโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ได้คุณภาพ: ยังคงมีช่องว่างในตลาดสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ได้คุณภาพ ตั้งอยู่ในทำเลที่สามารถเดินทางด้วย รถไฟฟ้า ได้สะดวก แต่ยังคงมีราคาที่จับต้องได้สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย
อนาคตของ “รถไฟฟ้า” และความหวังของผู้มีรายได้น้อย
แผนการพัฒนา โครงข่ายรถไฟฟ้า ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงเดินหน้าอย่างต่อเนื่อง โดยมีเป้าหมายที่จะขยายเส้นทางให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้นภายในปี 2573-2575 ซึ่งหมายความว่า “รถไฟฟ้า” จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อการพัฒนาเมืองและตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
สำหรับผู้มีรายได้น้อย การเข้าถึงที่อยู่อาศัยใกล้ แนวรถไฟฟ้า ยังคงเป็นความท้าทาย แต่ก็ไม่ใช่สิ่งที่หมดหวัง ผมเชื่อว่ายังมีโอกาสและความเป็นไปได้ที่ซ่อนอยู่ หากภาครัฐและภาคเอกชนร่วมมือกันอย่างจริงจัง
การส่งเสริมโครงการบ้านประชารัฐรูปแบบใหม่: ภาครัฐอาจต้องพิจารณามาตรการสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้ เส้นทางรถไฟฟ้า หรือมีระบบขนส่งสาธารณะอื่น ๆ เชื่อมต่อได้อย่างสะดวก เช่น การให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้าง คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หรือการสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำให้กับผู้ซื้อ
การพัฒนา TOD รูปแบบที่หลากหลาย: แนวคิด TOD ควรถูกนำมาประยุกต์ใช้ให้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น ไม่จำกัดอยู่เพียงโครงการคอนโดมิเนียมระดับบน แต่ควรมีโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ เช่น อาคารเช่าระยะยาว อพาร์ตเมนต์ หรือทาวน์เฮาส์ ที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า
การส่งเสริมการเช่าระยะยาว: ในหลายประเทศ การเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกหลักของผู้มีรายได้น้อยและคนรุ่นใหม่ การส่งเสริมการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าคุณภาพดี ในทำเลที่เข้าถึง สถานีรถไฟฟ้า ได้สะดวก อาจเป็นอีกทางออกหนึ่ง
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยลดต้นทุนการก่อสร้าง หรือการพัฒนาโมเดลธุรกิจใหม่ ๆ ที่เน้นความคุ้มค่าและยั่งยืน อาจเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้าง ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่มีคุณภาพ
การกระจายความเจริญสู่ปริมณฑล: นอกจากการพัฒนาในกรุงเทพฯ แล้ว การกระจายโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาเหมาะสมไปยังจังหวัดปริมณฑลที่ใกล้เคียง ซึ่งมีการขยายตัวของ รถไฟฟ้า อย่างต่อเนื่อง ก็เป็นสิ่งสำคัญ การพัฒนาเมืองรองให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกและโอกาสงานที่มากขึ้น จะช่วยลดแรงกดดันต่อกรุงเทพฯ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน: มองข้ามราคา สู่คุณค่าที่แท้จริง
สำหรับนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ การมองหา คอนโดใกล้รถไฟฟ้า เพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุดอีกต่อไป ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ คุณภาพการก่อสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ และศักยภาพในการเติบโตของทำเล เป็นสิ่งที่ต้องนำมาพิจารณาอย่างรอบด้าน
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มานาน ผมอยากเน้นย้ำว่า การมองหา บ้านเดี่ยวราคาไม่แพง หรือ ทาวน์เฮาส์ราคาถูก ที่อยู่นอกกรอบการพัฒนา TOD แบบเดิมๆ แต่อยู่ในทำเลที่กำลังจะมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน หรือมีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต อาจเป็นโอกาสทองที่หลายคนมองข้ามไป
ผมขอทิ้งท้ายว่า การพัฒนาเมืองด้วย ระบบรถไฟฟ้า เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และมีประโยชน์ต่อส่วนรวมอย่างมหาศาล แต่ในขณะเดียวกัน เราต้องไม่ลืมกลุ่มประชากรที่มีความเปราะบางทางเศรษฐกิจ การสร้างความสมดุลระหว่างการเติบโตทางเศรษฐกิจและความเท่าเทียมในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ดี คือความท้าทายสำคัญที่เราทุกคนต้องร่วมกันผลักดัน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโซลูชันที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการ หรือกำลังศึกษา แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2569 ที่จะมาถึงนี้ เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและนำเสนอทางเลือกที่เหมาะสมกับสถานการณ์และกำลังซื้อของท่าน เพื่อให้ท่านสามารถก้าวสู่ความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ดียิ่งขึ้นได้อย่างมั่นใจ
