รถไฟฟ้า: ความหวังใหม่หรือเงื่อนไขใหม่สำหรับคนเมืองผู้มีรายได้น้อย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นความเปลี่ยนแปลงของมหานครกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ขับเคลื่อนด้วยการมาถึงของระบบขนส่งมวลชนทางราง หรือที่เราเรียกกันติดปากว่า “รถไฟฟ้า” การขยายตัวของโครงข่ายรถไฟฟ้าไม่ได้เป็นเพียงแค่การยกระดับการเดินทางให้สะดวกสบายและประหยัดเวลาเท่านั้น แต่ยังเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาที่พลิกโฉมภูมิทัศน์การอยู่อาศัย การลงทุน และที่สำคัญที่สุด คือการเข้าถึงโอกาสของกลุ่มคนหลากหลายระดับรายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้าสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งเป็นประเด็นที่ผมให้ความสำคัญมาตลอด
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าได้เติบโตอย่างก้าวกระโดด สิ่งที่เห็นได้ชัดเจนที่สุดคือราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นราวกับพลุแตก ส่งผลให้โครงการส่วนใหญ่ที่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม มักตั้งอยู่ในระดับราคาที่เอื้อมไม่ถึงสำหรับผู้มีรายได้น้อย ทำให้พวกเขาต้องเผชิญกับทางเลือกระหว่างการเดินทางที่ไกลขึ้น หรือการต้องย้ายถิ่นฐานออกไปอยู่นอกเมืองหลวง ซึ่งนำมาซึ่งความท้าทายใหม่ๆ ทั้งในด้านเวลา ค่าใช้จ่าย และคุณภาพชีวิต
บทบาทของรถไฟฟ้าในการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตคนเมือง
ก่อนที่จะเจาะลึกถึงปัญหา ผมขอชื่นชมถึงคุณูปการที่ระบบรถไฟฟ้าได้มอบให้กับเมืองของเรา กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2569 นี้ มีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วกว่า 13 สายทาง ระยะทางรวมกว่า 276 กิโลเมตร พร้อมสถานีมากกว่า 190 แห่ง และแผนการขยายอีกเท่าตัวภายในปี 2573-75 ภายใต้แผน M-MAP 2 ยิ่งตอกย้ำถึงความมุ่งมั่นที่จะสร้างเมืองที่เชื่อมต่อกันอย่างสมบูรณ์
การเดินทางที่สะดวก รวดเร็ว และตรงเวลา คือหัวใจสำคัญที่ทำให้ผู้คนสามารถขยายขอบเขตที่อยู่อาศัยออกไปได้ไกลขึ้น โดยไม่ต้องกังวลเรื่องการเดินทางไปทำงานหรือเรียน การกำหนดเวลาในแต่ละวันมีความแน่นอนมากขึ้น การนัดหมายทางธุรกิจก็ทำได้มีประสิทธิภาพ ลดการสูญเสียเวลาอันมีค่า นี่คือการสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจที่จับต้องได้
นอกจากนี้ การใช้ระบบขนส่งสาธารณะยังช่วยลดการพึ่งพารถยนต์ส่วนตัว ซึ่งเป็นผลดีต่อสิ่งแวดล้อมอย่างมหาศาล การลดการใช้พลังงานเชื้อเพลิง การปล่อยมลพิษ และก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ สอดคล้องกับเทรนด์ “Green Living” และ “Sustainable Development” ที่ทั่วโลกกำลังผลักดัน อีกทั้งยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและความเครียดในการเดินทางของประชาชน
Transit-Oriented Development (TOD) และความท้าทายด้านราคา
การพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า หรือ Transit-Oriented Development (TOD) ได้รับการยอมรับว่าเป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จในการสร้างเมืองที่น่าอยู่และยั่งยืน โครงการคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ และโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) ที่เกิดขึ้นมากมาย ได้มอบทางเลือกที่หลากหลาย ตั้งแต่การเช่าระยะสั้นสำหรับการเดินทางทำงาน ไปจนถึงการซื้อเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว กลุ่มคนรุ่นใหม่ แรงงานในเมือง นักธุรกิจ และชาวต่างชาติ ต่างมองเห็นศักยภาพและความสะดวกสบายของการใช้ชีวิตใกล้ระบบราง
อย่างไรก็ตาม หัวใจของปัญหาอยู่ที่ “ราคา” นี่เอง การพัฒนา TOD ที่เน้นคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนกลายเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้มีรายได้น้อยในการเข้าถึง “บ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ใกล้รถไฟฟ้า” ที่เคยเป็นความหวัง ก็เริ่มหายาก หรือไม่ก็ตั้งอยู่ในทำเลที่ห่างไกลออกไปมาก
สัญญาณเตือน: อุปทานส่วนเกินและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ในปี 2568 คาดการณ์ว่าจะมีคอนโดมิเนียมรอการขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 52,000 หน่วย ลดลง 17% จากปีก่อน อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ยังคงมีสต็อกเหลือขายจำนวนมากถึง 17,268 หน่วย หรือกว่า 27% ของทั้งหมด ซึ่งเป็นกลุ่มที่น่าเป็นห่วงที่สุด
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า กำลังเผชิญกับภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ในกลุ่มราคาดังกล่าว ผู้พัฒนาต้องปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไป ขณะที่ตลาด “คอนโดราคาถูก ใกล้รถไฟฟ้า” หรือ “บ้านเดี่ยวราคาประหยัด ชานเมือง” กลับเป็นที่ต้องการสูง แต่กลับมีจำนวนไม่เพียงพอ
ปัจจัยที่ส่งผลให้สถานการณ์ซับซ้อนขึ้นคือ สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ประกอบกับกำลังซื้อจากทั้งในประเทศและต่างประเทศที่ชะลอตัวลง อันเนื่องมาจากสภาวะเศรษฐกิจโลก และการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่ยังไม่เต็มที่
การมองหาโซลูชันสำหรับ “ที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้”
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าการแก้ปัญหา “ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง” ในยุคแห่งรถไฟฟ้า จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วน และต้องมีแนวคิดที่แตกต่างไปจากเดิม
การส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอื่น: นอกเหนือจากคอนโดมิเนียม ควรส่งเสริมการพัฒนาบ้านเช่าระยะยาว (Rental Housing) ที่ได้มาตรฐาน หรือโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาที่เหมาะสมในพื้นที่ที่ยังเข้าถึงได้ ซึ่งอาจต้องมีการวางผังเมืองและระบบขนส่งสาธารณะรองรับให้ดียิ่งขึ้น
มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ:
สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ: การจัดหาแหล่งเงินทุนดอกเบี้ยต่ำ หรือโครงการสินเชื่อพิเศษสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อช่วยลดภาระการผ่อนชำระรายเดือน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่รอบนอก: การลงทุนในระบบสาธารณูปโภค การคมนาคมขนส่ง และสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ชานเมืองที่ยังคงมีศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เพื่อดึงดูดให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถอยู่อาศัยได้อย่างมีคุณภาพ
การสนับสนุนผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์: การออกมาตรการจูงใจ หรือการลดหย่อนภาษี สำหรับผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท หรือโครงการที่รองรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยโดยเฉพาะ
การปรับรูปแบบธุรกิจของผู้พัฒนา:
โมเดลการเช่าเพื่ออยู่อาศัย (Rent-to-Own): เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ ผู้เช่าสามารถจ่ายค่าเช่ารายเดือนไปก่อน และมีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้ในอนาคตเมื่อมีกำลังซื้อเพียงพอ
โครงการร่วมทุน (Joint Venture): ระหว่างผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กับหน่วยงานภาครัฐ หรือสถาบันการเงิน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการพัฒนาโครงการสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่กว้างขึ้น
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม: เพื่อลดต้นทุนการก่อสร้าง เพิ่มประสิทธิภาพ และสร้างสรรค์รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง ในราคาที่เข้าถึงได้
การศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก: การทำความเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มผู้มีรายได้น้อย รวมถึงกำลังซื้อ ความสามารถในการผ่อนชำระ และความคาดหวังต่อคุณภาพชีวิต เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดในการวางแผนและพัฒนาโครงการให้ตรงจุด
แนวโน้มปี 2569 และอนาคต: มองหาโอกาสในความท้าทาย
แม้จะเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่ม “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” ที่มีผลตอบแทนระยะยาว และการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ เช่น “Smart Home” ที่มาพร้อมเทคโนโลยี, “Wellness Properties” ที่เน้นสุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี, และ “Senior Living” ที่รองรับสังคมผู้สูงอายุ
สำหรับผู้มีรายได้น้อย การมาของรถไฟฟ้าได้สร้างทั้งโอกาสและความท้าทายในเวลาเดียวกัน การจะทำให้รถไฟฟ้ากลายเป็นเครื่องมือที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและสร้างโอกาสในการมี “ที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า” อย่างแท้จริงสำหรับทุกคน จำเป็นต้องอาศัยการมองการณ์ไกล การทำงานร่วมกัน และการสร้างสรรค์โซลูชันที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลาย
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าด้วยวิสัยทัศน์ที่ถูกต้องและการลงมือทำอย่างจริงจัง เราจะสามารถสร้างเมืองที่ทุกคนเข้าถึงโอกาสในการมีที่อยู่อาศัยที่ดีได้อย่างเท่าเทียม
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้า หรือกำลังมองหา “บ้านพร้อมอยู่ ราคาเหมาะสม” ที่จะช่วยให้ชีวิตของคุณง่ายขึ้น อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนและครอบคลุมสำหรับทุกคนในเมืองนี้
