ปี 2569: เศรษฐกิจไทยกับการประคองตัวบนสมดุลใหม่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นทศวรรษ การมองภาพรวมเศรษฐกิจและทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นั้นเต็มไปด้วยความท้าทายที่ต้องอาศัยความเข้าใจอย่างลึกซึ้งและกลยุทธ์ที่ปรับเปลี่ยนได้ตลอดเวลา บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณเจาะลึกปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาด พร้อมทั้งมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนสามารถวางแผนรับมือได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ชะลอตัวแต่มีโอกาสฟื้นตัว
หลังผ่านพ้นปี 2568 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจไทยในปี 2569 คาดว่าจะยังคงอยู่ในสภาวะ “การประคับประคองบนสมดุลใหม่” จากการประเมินของหน่วยงานต่างๆ อาทิ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ตัวเลขการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งถือว่ายังคงชะลอตัวเมื่อเทียบกับปี 2568 ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันจากหลายปัจจัย ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการตัดสินใจใช้จ่ายของผู้บริโภค โดยเฉพาะการซื้อสินค้าที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์
สถาบันการเงินเข้มงวด: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลง แต่สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ การอนุมัติสินเชื่อมีเงื่อนไขที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านเผชิญกับความท้าทายในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยเสี่ยงจากความไม่แน่นอนทางการเมืองทั้งในประเทศ ปัญหาชายแดน และความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ยังคงส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังมีสัญญาณเชิงบวกที่น่าจับตามอง โดยเฉพาะการปรับตัวของผู้ประกอบการและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ปัจจัยนี้อาจส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การฟื้นตัวอย่างช้าๆ และการปรับตัวอย่างมีวินัย
จากประสบการณ์ในการทำงานในวงการอสังหาริมทรัพย์มา 10 ปี ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ “ประคองตัวบนสมดุลใหม่” ในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีที่ทุกภาคส่วนต้องร่วมมือกันสร้างฐานให้มั่นคงเพื่อการฟื้นตัวที่ยั่งยืน
“อสังหาริมทรัพย์ 69: ลงทุนรอบคอบ บริหารสภาพคล่อง” คือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในปีนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความ “อึด-ทน” ต่อสภาวะที่อาจจะยังซึมๆ และดำเนินธุรกิจด้วยความรอบคอบสูงสุด
ปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2569:
อุปทานโครงการใหม่ที่ลดลง: การเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดี เนื่องจากช่วยลดแรงกดดันด้านอุปทาน และอาจส่งผลให้การแข่งขันไม่รุนแรงเท่าในช่วงปี 2567-2568 ในมุมมองของผม ตัวเลข “นิวซัพพลาย” ที่ลดลงสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง
การโอนกรรมสิทธิ์และการขอสินเชื่อ: แม้ว่าตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 แต่เมื่อฐานต่ำลง การคาดการณ์การเติบโต 5-10% ในปี 2569 ถือเป็นสิ่งที่เป็นไปได้ สถาบันการเงินจะเริ่มกลับมาแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ที่อาจแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)
สินเชื่อที่อยู่อาศัย: การเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นคอขวดสำคัญ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ จำเป็นต้องมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้, และ Risk-Based Interest ที่กำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงจริง
กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องยึด “รายได้จริงของประชาชน” เป็นหลัก การปรับขนาดโครงการให้เล็กลง ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว คือกลยุทธ์ที่จำเป็น
Upskill ผู้ประกอบการ: ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้อง “Upskill” เพื่อความอยู่รอดและเติบโตในระยะยาว การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด เป็นสิ่งสำคัญ ผู้ประกอบการขนาดเล็กควรหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว และชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น
บทบาทภาครัฐ: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุงตลาด” มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น มาตรการที่ตรงจุด เช่น การลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ อาทิ การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value), และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยให้ประชาชนกลุ่มเปราะบางสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
การลงทุนและการเมือง: การเมืองมีผลอย่างมากต่อทิศทางเศรษฐกิจและการลงทุน หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา สถานการณ์ชายแดนดีขึ้น และรัฐบาลใหม่สามารถใช้งบประมาณได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจ ในขณะเดียวกัน การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยแล้วเสร็จ จะส่งผลดีต่อราคาที่ดินและศักยภาพของทำเล
นิยามปี 2569 จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ:
“ม้าหงอย – ม้าป่วย”: นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2569 เปรียบเสมือน “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังไม่สามารถใช้งานหนักได้ ต้องเน้นภารกิจเบาๆ เช่น การรับนักท่องเที่ยว แสดงให้เห็นถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
“ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้”: นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เติบโตจากฐานที่ต่ำมากๆ ในปี 2568 การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างช้าๆ ไม่ใช่การ “ม้ากระโดด”
“เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาฯ ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง”: นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เน้นย้ำถึงความสำคัญของการฟื้นตัวที่ช้าๆ และการประคองตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อสร้างฐานธุรกิจให้แข็งแกร่งในระยะยาว
“ปีแห่งสมดุลใหม่ – กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก”: นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ชี้ว่าปี 2569 เป็นปีแห่ง “สมดุลใหม่” และภาคอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: กลยุทธ์ที่ต้องปรับเปลี่ยน
ในภาวะที่ตลาดเผชิญกับความท้าทายเหล่านี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แตกต่างไปจากเดิม:
เน้นทำเลศักยภาพ: แม้เศรษฐกิจโดยรวมจะชะลอตัว แต่ทำเลที่มีศักยภาพจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะโครงข่ายคมนาคมที่ใกล้แล้วเสร็จ ยังคงมีแนวโน้มที่ดี การลงทุนในทำเลเหล่านี้จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว
พิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: โครงการที่อยู่อาศัยขนาดเล็ก ราคาเข้าถึงง่าย หรือโครงการที่เน้นการใช้ชีวิตอย่างคุ้มค่า (Affordable Housing) จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น การวิเคราะห์กำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายอย่างละเอียดเป็นสิ่งจำเป็น
มองหาโอกาสในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: นอกจากที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยแล้ว อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เช่น คลังสินค้าให้เช่า (Warehousing) และ อสังหาริมทรัพย์โลจิสติกส์ (Logistics Real Estate) มีแนวโน้มการเติบโตที่ดี จากการขยายตัวของธุรกิจ E-commerce และการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการบริโภค
การลงทุนระยะยาว: ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวน การลงทุนระยะยาวจะช่วยลดผลกระทบจากความผันผวนระยะสั้น และเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
การร่วมทุน (Joint Venture): การร่วมทุนกับผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญและมีเงินทุนที่แข็งแกร่ง สามารถเป็นอีกทางเลือกในการเข้าสู่ตลาดและกระจายความเสี่ยง
ความท้าทายที่ต้องจับตา:
การแข่งขันของหุ้นกู้: บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่ระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ยังคงเป็นประเด็นที่น่าจับตามอง การบริหารจัดการสภาพคล่องและหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นกุญแจสำคัญในการผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้
ราคาที่ดินที่ยังคงสูง: แม้ว่าภาพรวมตลาดอาจจะชะลอตัว แต่ราคาที่ดิน โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ
บทสรุป: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ปี 2569 จะเป็นปีแห่ง “การประคับประคองบนสมดุลใหม่” สำหรับเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการและนักลงทุนจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาวะที่เปลี่ยนแปลงไป โดยให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยง การบริหารสภาพคล่อง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง และการสร้างความร่วมมือกับทุกภาคส่วน
แม้ว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่ก็เป็นโอกาสในการสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับอนาคต การเรียนรู้จากบทเรียนในอดีต การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และการตัดสินใจอย่างรอบคอบ จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 ถึงเวลาแล้วที่จะต้องทบทวนกลยุทธ์ สร้างความพร้อม และคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในความท้าทายนี้ หากต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือแนวทางการบริหารธุรกิจในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จ
