ปี 2569: สมดุลใหม่ของเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ – ก้าวต่อไปอย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่สำหรับปี 2569 นี้ สัญญาณที่ปรากฏชี้ให้เห็นถึงยุคสมัยแห่ง “การประคับประคองบนสมดุลใหม่” ที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างชัดเจน การคาดการณ์โดยผู้เชี่ยวชาญชั้นนำหลายท่านสะท้อนภาพเดียวกัน คือการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป หลังผ่านจุดต่ำสุด แต่ภูมิทัศน์ทางเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ จะไม่กลับไปเหมือนเดิมอีกต่อไป
ความท้าทายที่ต้องเผชิญ: กำลังซื้ออ่อนแอ สินเชื่อเข้มงวด และหนี้ครัวเรือนสูง
ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นี้ จะต้องเผชิญหน้ากับชุดความท้าทายที่ซับซ้อน ประการแรกคือ “กำลังซื้อที่อ่อนแอ” ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ค่าครองชีพที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความไม่แน่นอนทั้งปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ ส่งผลให้ประชาชนมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการลงทุนก้อนใหญ่เช่นที่อยู่อาศัย
ประการที่สองคือ “สถาบันการเงินที่ยังคงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ” แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีแนวโน้มลดลง แต่ธนาคารพาณิชย์ยังคงประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกลุ่มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ สังเกตได้จากอัตราการอนุมัติสินเชื่อที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้
ประการสุดท้ายที่น่ากังวลอย่างยิ่ง คือ “ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง” ซึ่งเป็นภาระหนักอึ้งต่อกำลังซื้อ และลดทอนความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภค นี่คือปัจจัยเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบระยะยาวต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ และจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างจริงจัง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่การแข่งขันที่แตกต่าง
แม้ว่าปี 2568 ที่ผ่านมาจะมีความท้าทายรอบด้าน ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติทางธรรมชาติ และความไม่แน่นอนทางการเมือง แต่เมื่อมองไปยังปี 2569 มีสัญญาณที่บ่งชี้ว่า “การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่จะไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา”
ผู้ประกอบการหลายรายได้ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ และหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการโครงการที่มีอยู่เดิม การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงนี้ สะท้อนให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่แท้จริง และเพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุนที่อาจไม่ได้รับการตอบรับที่ดี
อย่างไรก็ตาม การที่อุปทานใหม่ลดลง ก็ไม่ได้หมายความว่าการแข่งขันจะหายไป แต่เป็นการแข่งขันในรูปแบบที่แตกต่างออกไป ผู้ประกอบการจะต้อง “ลงทุนอย่างระมัดระวัง” และ “บริหารสภาพคล่องให้ดี” การพัฒนาโครงการจะต้อง “สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง” ของประชาชน ไม่ใช่การเก็งกำไรหรือการคาดหวังตลาดที่จะกลับไปคึกคักเหมือนเดิม
แนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2569: ฟื้นตัวช้าบนฐานที่เปราะบาง
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่คาดการณ์ว่า “เศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในภาวะฟื้นตัวอย่างช้าๆ” โดยมีปัจจัยกดดันจากหลายด้าน ได้แก่
อัตราการเติบโตของ GDP ที่คาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำ: ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ GDP ปี 2569 อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าปี 2568 ที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2% การเติบโตที่ชะลอตัวนี้ ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
การพึ่งพาการบริโภคภายในประเทศ: การส่งออกที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และการลงทุนภาคเอกชนที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้เศรษฐกิจต้องพึ่งพาการบริโภคภายในประเทศเป็นหลัก ซึ่งหากกำลังซื้ออ่อนแอ การเติบโตก็จะเป็นไปอย่างจำกัด
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและนโยบาย: การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ และทิศทางนโยบายเศรษฐกิจที่จะออกมา มีผลอย่างยิ่งต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและภาคธุรกิจ การรอคอยความชัดเจนของนโยบาย และการบริหารงบประมาณปี 2570 เป็นปัจจัยที่ต้องจับตา
ปัจจัยภายนอกประเทศ: ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และทิศทางอัตราดอกเบี้ยของประเทศมหาอำนาจ ยังคงเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย
การประเมินจากผู้เชี่ยวชาญ: มุมมองเชิงลึกต่อปี 2569
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ผมได้รวบรวมมุมมองเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย:
นายอธิป พีชานนท์ – นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร: “ปีแห่งความอึด-ทน บนม้าหงอย”
คุณอธิป มองว่าปี 2569 จะไม่แตกต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” ต่อสภาพเศรษฐกิจที่อาจจะซึมๆ กำลังซื้อยังคงไม่ดี และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างทีเดียวทั้งอาคาร ทำให้การพึ่งพา Project Finance อาจไม่ใช่เรื่องง่าย
นิยามปี 2569 ของคุณอธิป คือ “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ อาจต้องปรับบทบาทไปสู่ภารกิจที่เบาลง เช่น การรองรับนักท่องเที่ยว การแก้ปัญหาในภาพใหญ่ต้องอาศัยรัฐบาลใหม่ที่ใช้เงินอย่างเหมาะสม และส่งเสริมการลงทุนในรูปแบบ PPP (Public-Private Partnership) พร้อมทั้งรับฟังเสียงสะท้อนจากภาคเอกชน
นายอิสระ บุญยัง – นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร: “การฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ สู่การวิ่งที่ต้องใช้กำลัง”
คุณอิสระ มองว่าปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีตัวเลขที่ต่ำสุดในรอบหลายปี ทั้งในด้านจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัว การโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อรายย่อย เมื่อพิจารณาจากฐานที่ต่ำนี้ “ปี 2569 มีศักยภาพที่จะเป็นปัจจัยบวก”
อย่างไรก็ตาม คุณอิสระ นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีม้าวิ่งไม่ได้ ม้าเพิ่งเข้าเฝือก” หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” แต่ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด” การเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าจะขยายตัว 5-10% ธนาคารพาณิชย์จะแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์บวก 5-10% ปัจจัยบวกสำคัญคือการเมืองที่มีเสถียรภาพ การเลือกตั้งตามกำหนด และการเร่งใช้งบประมาณ นอกจากนี้ การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมยังเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น
นายสุนทร สถาพร – นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร: “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาฯ ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง”
คุณสุนทร มองว่าปี 2569 คือ “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยมีประเด็นสำคัญดังนี้:
ฟื้นช้า คือข้อเท็จจริง: หนี้ครัวเรือนสูง ค่าครองชีพเพิ่ม ความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ปริมาณสินค้าคงค้างและอัตราการดูดซับยังอยู่ในระดับต่ำ
อสังหาฯ ต้อง Upskill เพื่ออนาคต: ผู้ประกอบการต้องพัฒนาศักยภาพองค์กรสู่ Sustainable Development, ตอบโจทย์ Low Carbon Living, บริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
กำลังซื้อจริง คือเข็มทิศ: ปริมาณมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2569 คาดว่าจะติดลบเล็กน้อย (-1%) การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัว
สินเชื่อยังเป็นคอขวด: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง 40% ควรมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt, Risk-Based Interest
บทบาทภาครัฐ พยุงตลาด มากกว่ากระตุ้นระยะสั้น: สนับสนุนมาตรการลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ เช่น ต่ออายุลดค่าธรรมเนียม, ผ่อนคลาย LTV, สนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
ความร่วมมือทุกภาคส่วน: การฟื้นตัวอย่างยั่งยืนต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต – นายกสมาคมอาคารชุดไทย: “ปีแห่งสมดุลใหม่ อสังหาฯ กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก”
คุณประเสริฐ นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคอง บนสมดุลใหม่” หรือ “การฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด” และ “จะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างไม่ได้รับการแก้ไข
ประเด็นสำคัญที่น่ากังวลคือ “การคอร์รัปชัน” และ “นโยบายประชานิยม” ที่มากเกินไป นอกจากนี้ การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็น เนื่องจากเป็น “เครื่องยนต์สำคัญ” ที่หากล้มลงอาจฉุดอีกหลายธุรกิจ
คุณประเสริฐ เชื่อว่า GDP 1-2% ไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องผลักดัน GDP ให้โต 3-5% เพื่อให้คนมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย โดยมองว่าปี 2568 คือ “ที่สุดของพายุเศรษฐกิจ” และปี 2569 คือ “จุดต่ำสุดบนสมดุลใหม่”
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ – นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย: “ปีม้าไม่ดีทั้งปี…แต่ผู้ประกอบการจะประคองกันไป”
คุณพรนริศ ประเมินว่า “ปี 2569 ไม่ดีทั้งปี” มาตรการรัฐใหม่ๆ ยังออกไม่ได้ ต้องรอรัฐบาลใหม่ ปัญหาการเจรจาภาษีทรัมป์ยังไม่ชัดเจน และปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชา กระทบหลายด้าน
สิ่งที่น่าห่วงที่สุดคือ “บริษัทใหญ่ออกหุ้นกู้ได้เหมือนตั้งวงแชร์ใหม่” เกรงว่าหากเศรษฐกิจสะดุด การออกหุ้นกู้ไม่ได้จะกระทบถึงบริษัทรายเล็ก
อย่างไรก็ตาม คุณพรนริศ เชื่อมั่นว่า “ผู้ประกอบการจะช่วยกันประคองให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม” สะท้อนจากสมรภูมิปี 2568 ที่ทั้งโหดและหินก็ผ่านมาแล้ว
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในภาวะสมดุลใหม่
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่ต้องการประสบความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นี้ ควรให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ดังต่อไปนี้:
การวิเคราะห์ตลาดเชิงลึก (Deep Market Analysis): ทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของตลาด กำลังซื้อในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย และศักยภาพของทำเลที่ตั้งอย่างถ่องแท้
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ (Needs-Based Development): เน้นการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป ขนาดของที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม และความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
การบริหารสภาพคล่องและความเสี่ยง (Liquidity & Risk Management): บริหารเงินทุนหมุนเวียนให้มีประสิทธิภาพ ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
การใช้เทคโนโลยีและนวัตกรรม (Technology & Innovation): นำเทคโนโลยีมาช่วยในการบริหารโครงการ เพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ
การสร้างความร่วมมือ (Collaboration): มองหาโอกาสในการร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ สถาบันการเงิน และภาครัฐ เพื่อสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจ
การใส่ใจในประเด็น ESG (Environmental, Social, and Governance): การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การคำนึงถึงสังคม และการบริหารจัดการองค์กรอย่างโปร่งใส จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันในระยะยาว
บทสรุป: ก้าวต่อไปอย่างมั่นคง บนพื้นฐานความเป็นจริง
ปี 2569 นี้ จะเป็นบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการของผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดจะไม่ได้เติบโตอย่างก้าวกระโดด แต่จะเป็นการเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป บนพื้นฐานของ “สมดุลใหม่” ที่มีความท้าทาย แต่ก็แฝงไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่เข้าใจและพร้อมที่จะปรับตัว
การสร้างฐานที่มั่นคง การบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการยึดมั่นในหลักการของการพัฒนาที่ยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการประคับประคองนี้ไปได้ และเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และสร้างสรรค์อนาคตที่สดใสไปด้วยกัน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันของคุณ
