เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่หลังผ่านจุดต่ำสุด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้ามองเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงและความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญอยู่เสมอ ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและปัจจัยภายในประเทศ ปี 2569 นี้จึงเป็นปีที่ต้องใช้ความรอบคอบ การวางแผนที่แม่นยำ และการบริหารจัดการที่เหนือชั้นยิ่งกว่าเดิม เพื่อประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืนบน “สมดุลใหม่” ที่กำลังก่อตัวขึ้น
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายจากฐานที่ต่ำและการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป
การประเมินภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2569 เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับการใช้จ่ายของผู้บริโภคและกำลังซื้อในประเทศ จากข้อมูลและการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญหลากหลายสถาบัน คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในสภาวะที่ต้อง “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” โดยมีอัตราการเติบโตของ GDP ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่าปี 2568 ที่คาดว่าจะเติบโตประมาณ 2%
ปัจจัยกดดันหลักที่ยังคงมีอิทธิพลต่อเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูงยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค แม้จะมีนโยบายลดอัตราดอกเบี้ย แต่หากภาระหนี้สินยังคงอยู่มาก การตัดสินใจจับจ่ายใช้สอย โดยเฉพาะสินค้ามูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ ย่อมเป็นไปอย่างระมัดระวัง
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: จากประสบการณ์ของข้าพเจ้า สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากปัจจัยความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังไม่แน่นอน การพึ่งพาสินเชื่อเพื่อการลงทุนหรือการซื้อที่อยู่อาศัยอาจเป็นเรื่องที่ท้าทายยิ่งขึ้น
ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และการเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าของประเทศมหาอำนาจ ยังคงส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออกและการลงทุนของไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การปรับตัวบนฐานสมดุลใหม่
ปี 2569 นี้ ผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายที่ต้องอาศัยความ “อึด-ทน” และการปรับตัวอย่างมีกลยุทธ์ อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในปี 2569 นี้ มีสัญญาณบางประการที่อาจนำไปสู่การฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำมากของปีก่อนหน้า
สัญญาณบวกจากฐานที่ต่ำ:
ปริมาณอุปทานใหม่ที่ลดลง: ข้อมูลจากปี 2568 ชี้ให้เห็นว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีจำนวนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ถือเป็นตัวเลขที่ต่ำสุดในรอบ 20 ปี การที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนถึงการปรับตัวตามภาวะตลาด และอาจส่งผลให้การแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา
ยอดโอนกรรมสิทธิ์และมูลค่าการขายที่ปรับลดลง: ยอดโอนกรรมสิทธิ์และการขายโครงการที่พักอาศัยทั่วประเทศในปี 2568 ปรับลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงอุปสงค์ที่ชะลอตัว แต่ในทางกลับกัน เมื่อฐานยอดขายและยอดโอนลดลงอย่างมากแล้ว การฟื้นตัวเล็กน้อยในปี 2569 ก็อาจถูกมองว่าเป็นสัญญาณที่ดี
กลยุทธ์การลงทุนและบริหารจัดการสำหรับผู้ประกอบการ:
ภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้ ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการบริหารจัดการที่เข้มงวด:
การบริหารสภาพคล่องและเงินทุน: การมีสภาพคล่องที่ดีเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจท่ามกลางความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ที่มีความเสี่ยงสูง การพึ่งพาตลาดทุน เช่น การออกหุ้นกู้ ต้องทำด้วยความระมัดระวัง และต้องประเมินความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนอย่างรอบด้าน
การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: ผู้ประกอบการต้องหันมาให้ความสำคัญกับการวิจัยและพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด โดยพิจารณาจากกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค การลดขนาดโครงการ การปรับราคาต่อหน่วยให้เหมาะสม และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่ตรงกับโครงสร้างครอบครัวและกำลังผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
การสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่ม: ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการที่สามารถสร้างจุดเด่นและความแตกต่างให้กับโครงการของตนเอง เช่น การนำเสนอเทคโนโลยีที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่ (Smart Home) การออกแบบที่เน้นการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ (Low Carbon Living) หรือการสร้างบริการเสริมที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย จะสามารถดึงดูดความสนใจและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันได้
อสังหาริมทรัพย์ 69: ปีแห่งการประคับประคองและการสร้างฐานที่มั่นคง
นิยามปี 2569 สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ถูกสรุปโดยผู้เชี่ยวชาญในหลากหลายมุมมอง โดยส่วนใหญ่เห็นตรงกันว่า เป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” หรือ “ปีที่ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” ไม่ใช่ “ปีที่ม้ากระโดด” หรือ “ปีที่ม้าวิ่ง”
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ว่า ปี 2569 จะไม่ต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” กับสภาพที่อาจจะซึมๆ กำลังซื้อยังไม่ดี และสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดสินเชื่อ แม้ดอกเบี้ยจะลดลง ก็ไม่ช่วยมากนักเมื่อ GDP เติบโตในระดับต่ำ ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังและตรวจสอบความพร้อมของตนเอง โดยเฉพาะสภาพคล่อง
นายอิสระ บุญยัง นายกกิติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า การที่ตัวเลขต่างๆ เช่น อุปทานใหม่ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อรายย่อย ปรับลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบหลายปี ถือเป็นปัจจัยบวกเมื่อฐานต่ำ การแข่งขันในปี 2569 จะไม่รุนแรง คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10% เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ภาพว่าเศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวอย่างช้าๆ ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องประคองตัวอย่างรอบคอบ โดยเน้นย้ำถึงความสำคัญของ “กำลังซื้อจริง” และการ “Upskill” ของผู้ประกอบการเพื่อตอบโจทย์การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่อง ปัญหา “คอขวด” ของสินเชื่อยังคงเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องได้รับการแก้ไข
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่า ปี 2569 เป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะ “กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข รัฐบาลใหม่ต้องเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมและหนี้สินทั้งระบบ การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็น เพราะเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญของเศรษฐกิจ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองภาพรวมว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังออกไม่ได้ การเจรจาภาษีของสหรัฐฯ และปัญหาชายแดนไทย-กัมพูชายังส่งผลกระทบ แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการจะร่วมกันพยุงตลาดให้ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบาก
ปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569:
นโยบายภาครัฐ: การสนับสนุนจากภาครัฐเป็นสิ่งสำคัญยิ่งในการพยุงตลาดให้ฟื้นตัวบนฐานที่แข็งแรง มาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะมีส่วนสำคัญในการช่วยให้ประชาชนกลุ่มเปราะบางสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: หากภาครัฐสามารถออกมาตรการที่มีประสิทธิภาพในการลดภาระหนี้ครัวเรือนได้ จะส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยแล้วเสร็จ ยังคงเป็นปัจจัยบวกที่ส่งผลให้ราคาที่ดินในบางพื้นที่ปรับตัวสูงขึ้น และเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในแนวรถไฟฟ้าและเส้นทางคมนาคมสายหลัก
การพัฒนาโครงการอย่างยั่งยืน: แนวโน้มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม (Sustainable Development) และการใช้ชีวิตแบบ Low Carbon Living จะเป็นที่ต้องการมากขึ้นในอนาคต ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอโซลูชันเหล่านี้ได้ จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภคยุคใหม่
แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต:
การปรับตัวของราคาและประเภทที่อยู่อาศัย: ด้วยต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น โครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจหาได้ยากขึ้น และมีแนวโน้มที่คอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมืองมากขึ้น เช่นเดียวกับภูมิภาคต่างๆ ที่การฟื้นตัวจะแตกต่างกัน
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเป็นระบบ Smart Home, ระบบบริหารจัดการพลังงาน, หรือแพลตฟอร์มดิจิทัลสำหรับการบริหารจัดการอาคาร จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่มและความสะดวกสบายให้กับผู้พักอาศัย
การร่วมมือภาคส่วนต่างๆ: การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จะเกิดขึ้นได้จากการผนึกกำลังความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อร่วมกันขับเคลื่อนตลาดให้เติบโตบนพื้นฐานที่มั่นคง
การลงทุนอสังหาฯ 69: หัวใจสำคัญอยู่ที่ “ความรอบคอบ” และ “การบริหารความเสี่ยง”
สำหรับนักลงทุนที่กำลังพิจารณาการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ สิ่งสำคัญที่สุดคือการประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน การศึกษาข้อมูลอย่างถ่องแท้ และการตัดสินใจลงทุนบนพื้นฐานของ “ความคุ้มค่า” และ “ความเสี่ยงที่ยอมรับได้”
สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย: ปี 2569 เป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เนื่องจากอาจมีโครงการที่น่าสนใจในราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น ประกอบกับดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ การวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบและการเปรียบเทียบข้อเสนอต่างๆ จะช่วยให้ได้ที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการและงบประมาณ
สำหรับนักลงทุน: การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว แต่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่แม่นยำ การเลือกทำเลที่มีศักยภาพ การพิจารณาประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับแนวโน้มตลาด และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนสมดุลใหม่
ปี 2569 คือปีแห่งการประคับประคอง และการปรับตัวอย่างชาญฉลาดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้ “สมดุลใหม่” ที่กำลังก่อตัวขึ้น การเผชิญหน้ากับความท้าทายด้วยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล การบริหารจัดการที่เข้มแข็ง และการสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ไปได้
หากท่านคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจ หรือนักลงทุนที่สนใจโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นี้ อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และวางแผนการลงทุนของท่านอย่างรอบคอบ เพื่อคว้าโอกาสและสร้างความสำเร็จบนเส้นทางแห่งการเติบโตที่ยั่งยืน.
