ปี 2569: เศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ – ประคับประคองบนสมดุลใหม่สู่การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาแล้วหลายครั้ง และปี 2569 ที่กำลังจะมาถึงนี้ก็เช่นกัน เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็แฝงไว้ด้วยโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่ปรับตัวและมองการณ์ไกล
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองและการฟื้นตัวที่เปราะบาง
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่มองว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในช่วงของการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” หลังจากผ่านจุดต่ำสุดที่ท้าทายมาแล้ว ปัจจัยหลักที่ยังคงกดดันเศรษฐกิจ ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนในระดับสูงและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการซื้อสินค้ามูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์
สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองมากขึ้นในการบริหารสภาพคล่อง
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยภายนอก เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ผันผวน และปัจจัยภายใน เช่น ความไม่แน่นอนทางการเมือง การรอคอยการจัดตั้งรัฐบาลใหม่และการอนุมัติงบประมาณ ยังคงส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
อัตราการเติบโตของ GDP ที่คาดการณ์: ธนาคารแห่งประเทศไทยประเมินว่า GDP ในปี 2569 จะเติบโตอยู่ในกรอบ 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่ค่อนข้างต่ำ สะท้อนถึงความจำเป็นในการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ท่ามกลางสมดุลใหม่และความท้าทาย
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นี้ ผมมองว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” โดยมีลักษณะสำคัญดังนี้:
การแข่งขันด้านอุปทานไม่รุนแรง แต่การลงทุนต้องรอบคอบ: ตัวเลขซัพพลายใหม่ที่เปิดตัวในช่วงปี 2568 ถือว่าอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายปี (เช่น ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เปิดตัวโครงการรวมกว่า 4 หมื่นหน่วย ซึ่งต่ำสุดในรอบ 20 ปี) ทำให้การแข่งขันในแง่ปริมาณโครงการใหม่ไม่น่าจะรุนแรงเท่าปีก่อนๆ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการการลงทุนอย่างระมัดระวัง โดยเน้นการพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับ “กำลังซื้อจริง” ของตลาด และบริหารสภาพคล่องให้ดีเยี่ยม
การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อ: จุดเปลี่ยนสำคัญ: แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะยังไม่สดใสนัก แต่หากมองจากฐานที่ต่ำในปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย (คาดการณ์การโอนกรรมสิทธิ์อาจเติบโต 5-10% เมื่อเทียบกับฐานที่ต่ำ) ปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนเรื่องนี้คือ:
การแข่งขันของสถาบันการเงิน: เมื่อธนาคารพาณิชย์เริ่มกลับมาแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับภาพรวมที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เคยครองส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 50-90% ในบางช่วง จะส่งผลให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น
มาตรการสนับสนุนสินเชื่อ: สถาบันการเงินและภาครัฐอาจมีมาตรการเพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น การพิจารณา Mortgage Guarantee, การช่วยลดภาระหนี้สินผ่าน Consolidated Debt, หรือการกำหนด Risk-Based Interest ที่สะท้อนความเสี่ยงจริง
ความสำคัญของ “กำลังซื้อจริง” และการปรับตัวของผู้ประกอบการ: ตลาดในปี 2569 จะยิ่งเน้นย้ำความสำคัญของ “กำลังซื้อจริง” ที่สอดคล้องกับรายได้ของประชาชน ผู้ประกอบการจึงต้อง:
Upskill องค์กร: พัฒนาศักยภาพองค์กรสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living และคำนึงถึงการประหยัดพลังงาน
บริหารการเงินและสภาพคล่อง: ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
ปรับขนาดโครงการและราคา: พัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและกำลังผ่อนชำระในระยะยาว อาจหมายถึงการปรับลดขนาดห้อง หรือการนำเสนอทางเลือกที่หลากหลายในระดับราคาที่เข้าถึงง่ายขึ้น
เน้นการสร้างฐานธุรกิจที่มั่นคง: ให้ความสำคัญกับการสร้างฐานธุรกิจที่แข็งแกร่งในระยะยาว แทนที่จะมองหาการเติบโตแบบก้าวกระโดด
ราคาที่ดินและต้นทุนการพัฒนา: ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณที่มีโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างหรือแล้วเสร็จ จะส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ ทำให้โครงการในระดับราคาประหยัด (เช่น ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาทในกทม.และปริมณฑล) อาจมีแนวโน้มลดลง และคอนโดมิเนียมจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในย่านชานเมือง
บทบาทภาครัฐ: การพยุงมากกว่ากระตุ้น: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการ “พยุง” ตลาดมากกว่าการ “กระตุ้น” ระยะสั้น โดยควรพิจารณามาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น:
การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value)
การสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับกลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว
ความหมายของ “ปีแห่งสมดุลใหม่”
การที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านนิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” หรือ “ปีม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” สะท้อนถึงความเป็นจริงที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจจะไม่สามารถกลับไปเติบโตเหมือนในอดีตที่มีอัตราการเติบโตสูงได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างหลายประการยังไม่ได้รับการแก้ไข เช่น หนี้ครัวเรือน และความจำเป็นในการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคม
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการใน “ปีแห่งการประคับประคอง”
จากประสบการณ์ 10 ปีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมขอแนะนำกลยุทธ์สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในปี 2569 ดังนี้:
บริหารสภาพคล่องและเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ: นี่คือหัวใจสำคัญที่สุดในสภาวะที่การปล่อยสินเชื่อยังคงมีความเข้มงวด การมีสภาพคล่องที่ดีจะช่วยให้ธุรกิจอยู่รอดและพร้อมคว้าโอกาสเมื่อตลาดเริ่มฟื้นตัว
มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: ทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง พัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง ทั้งในด้านฟังก์ชันการใช้งาน การออกแบบที่ยืดหยุ่น และระดับราคาที่เหมาะสม
ใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ การตลาด และการบริการลูกค้า จะช่วยลดต้นทุนและเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน
สร้างความร่วมมือกับพันธมิตร: การจับมือกับสถาบันการเงิน พันธมิตรทางธุรกิจ หรือแม้กระทั่งหน่วยงานภาครัฐ จะช่วยสร้างแต้มต่อในการดำเนินธุรกิจ
คำนึงถึงความยั่งยืน (Sustainability): โครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและการพัฒนาที่ยั่งยืน จะได้รับความนิยมและสร้างคุณค่าในระยะยาว
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่รอบคอบ: สำหรับนักลงทุนในปี 2569 นี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่รอบคอบ โดยพิจารณาทำเลศักยภาพ โครงการที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่ง และมีแนวโน้มการเติบโตระยะยาว การศึกษาเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 และ แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ในยุคดิจิทัลและเทคโนโลยี AI
ในปี 2569 และปีต่อๆ ไป เราจะเห็นการนำเทคโนโลยี AI (Artificial Intelligence) และเทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามามีบทบาทในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเรื่อยๆ ตั้งแต่การวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเพื่อหาทำเลทอง (Data-Driven Real Estate Investment), การออกแบบโครงการอัจฉริยะ (Smart Home Design), การบริหารจัดการอาคารแบบอัตโนมัติ (AI-Powered Building Management), ไปจนถึงประสบการณ์การซื้อขายที่ราบรื่นยิ่งขึ้นผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์
การประยุกต์ใช้ AI ในอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ใหม่ๆ ให้กับผู้บริโภค ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวนำเทคโนโลยีเหล่านี้มาใช้ จะมีความได้เปรียบในการแข่งขันอย่างแน่นอน
การลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือก (Alternative Investments) และการกระจายความเสี่ยง
นอกเหนือจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมแล้ว การมองหา สินทรัพย์ทางเลือก เช่น กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) หรือการลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีนวัตกรรม (Innovative Property Development) อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในปี 2569 เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
การสร้างความมั่นคงทางการเงินและการวางแผนเกษียณ
สำหรับบุคคลทั่วไป การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญในการสร้างความมั่นคงทางการเงินและวางแผนสำหรับอนาคต การศึกษา การลงทุนคอนโดมิเนียม หรือ การซื้อบ้านมือสอง ที่มีศักยภาพ ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจหากมีการวิเคราะห์อย่างรอบคอบ
สรุป: ก้าวต่อไปสู่การฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบหวือหวา แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “สร้างฐาน” ที่แข็งแกร่งเพื่อรองรับการฟื้นตัวในระยะยาว ความท้าทายในปีนี้จะเป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการทุกราย แต่สำหรับผู้ที่สามารถปรับตัว บริหารจัดการความเสี่ยง และมองเห็นโอกาสภายใต้ “สมดุลใหม่” นี้ได้อย่างชาญฉลาด ก็ย่อมสามารถก้าวผ่านไปได้อย่างมั่นคง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในยุคแห่งการปรับตัวนี้.
