ปี 2569: เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย – ก้าวข้ามสู่สมดุลใหม่บนเส้นทางแห่งการประคับประคอง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นความผันผวนของตลาดมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังจะมาถึงในปี 2569 นั้นมีความซับซ้อนและต้องการการวิเคราะห์ที่ลึกซึ้งกว่าเดิมมาก เรากำลังก้าวเข้าสู่ปีแห่งการประคับประคองบน “สมดุลใหม่” (New Equilibrium) หลังจากผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว เป็นปีที่ผู้ประกอบการจะต้องใช้ความเชี่ยวชาญ ประสบการณ์ และความรอบคอบขั้นสูงสุดในการนำพาธุรกิจฝ่าฟันความท้าทายที่ยังคงอยู่
ภาพรวมเศรษฐกิจ: แรงส่งที่ยังไม่เต็มที่ ท่ามกลางปัจจัยกดดันที่รอบด้าน
การประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด แม้ว่าจะมีสัญญาณของการฟื้นตัวในบางภาคส่วน แต่แรงส่งโดยรวมยังคงอยู่ในระดับปานกลางถึงต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ สาเหตุหลักมาจากหลายปัจจัยที่ยังคงส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่อง
กำลังซื้อภายในประเทศที่อ่อนแอ: นี่คือหัวใจหลักของความท้าทาย กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถูกกดดันอย่างหนักจากหลายสาเหตุ ทั้งภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอย การตัดสินใจซื้อสินค้าคงทน โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นไปอย่างระมัดระวังและถูกชะลอออกไป
สถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ: ธนาคารพาณิชย์ยังคงดำเนินนโยบายที่รัดกุมในการอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อมีความเข้มงวดมากขึ้น การตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ การประเมินความสามารถในการชำระหนี้ และการประเมินความเสี่ยงของโครงการ มีความละเอียดถี่ถ้วนกว่าเดิม ปัจจัยนี้ส่งผลโดยตรงต่อทั้งผู้ซื้อที่ต้องการสินเชื่อ และผู้ประกอบการที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ
อัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะปรับลดลงเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้ออาจไม่มากนัก เนื่องจากปัจจัยอื่น ๆ เช่น หนี้ครัวเรือนและค่าครองชีพ ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ นอกจากนี้ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการอีกด้วย
ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์และเศรษฐกิจโลก: ปัจจัยภายนอกยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ยากต่อการคาดการณ์ ความขัดแย้งระหว่างประเทศ ความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ และแนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าหลัก ล้วนส่งผลกระทบต่อการส่งออกและการลงทุนของไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่
เมื่อมองมายังตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 สถานการณ์มีความซับซ้อนและต้องการการปรับตัวของผู้ประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ
“ปีแห่งการประคับประคอง” ไม่ใช่ “ปีแห่งการเติบโตหวือหวา”: นิยามของปี 2569 ที่ได้รับการยอมรับจากผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน คือ “ปีแห่งการประคับประคอง” (Year of Consolidation) หรือ “ปีแห่งการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด” (Recovery from the Lowest Base) นี่ไม่ใช่ปีที่คาดหวังการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีที่เราต้องเรียนรู้ที่จะอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืนบนสภาพแวดล้อมใหม่ (New Normal)
อุปทานใหม่ที่ลดลงส่งผลดีต่อการแข่งขัน: หนึ่งในสัญญาณบวกที่เกิดขึ้นคือ อุปทานโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2568 อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบกว่า 20 ปี โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการเพื่อตอบสนองต่อกำลังซื้อที่แท้จริง สิ่งนี้จะส่งผลให้การแข่งขันด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าช่วงก่อนหน้า
การโอนกรรมสิทธิ์ที่เริ่มฟื้นตัวจากฐานที่ต่ำ: แม้ว่าปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 จะลดลงอย่างมาก แต่เมื่อมองจากฐานที่ต่ำมากในปีดังกล่าว การคาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2569 จะปรับตัวดีขึ้น 5-10% นั้นมีความเป็นไปได้ โดยเฉพาะเมื่อสถาบันการเงินเริ่มผ่อนคลายเงื่อนไขสินเชื่อมากขึ้น และมีการแข่งขันระหว่างธนาคารในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ความท้าทายด้านสินเชื่อยังคงเป็นคอขวด: แม้จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่การเข้าถึงสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่ม อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ จำเป็นต้องมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น การสนับสนุนสินเชื่อผ่าน Mortgage Guarantee, การรวมหนี้เพื่อลดภาระ (Consolidated Debt), หรือการกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง (Risk-Based Interest)
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: สู่ “Sustainable Development in Action”: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) และมุ่งสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เทรนด์ “Low Carbon Living” ควบคู่กับการบริหารจัดการสภาพคล่องและเงินสดอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว คือกุญแจสำคัญในการอยู่รอด
“กำลังซื้อจริง” คือเข็มทิศของตลาด: การพัฒนาโครงการในปี 2569 ต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก การปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม การลดราคาต่อหน่วย และการออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว คือสิ่งจำเป็น
เจาะลึกแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ 2569: การปรับตัวเชิงกลยุทธ์
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมมองว่าในปี 2569 ผู้ประกอบการจะต้องปรับกลยุทธ์อย่างรอบด้าน เพื่อรับมือกับ “สมดุลใหม่” นี้:
การลงทุนที่รอบคอบและเน้นสภาพคล่อง: “การลงทุนต้องรอบคอบ” คือหัวใจสำคัญในปี 2569 ผู้ประกอบการต้องตรวจสอบความพร้อมของตนเองอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน การพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงินอาจไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะสำหรับโครงการขนาดใหญ่ การบริหารกระแสเงินสดให้ดีจะช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินต่อไปได้ แม้ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว
การพัฒนาโครงการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง: ความเข้าใจในกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภคเป็นสิ่งสำคัญที่สุด การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจมีความท้าทายมากขึ้นเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น คอนโดมิเนียมอาจเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในย่านชานเมือง เพื่อตอบสนองความต้องการที่พักอาศัยในราคาที่จับต้องได้ การออกแบบที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานจริง พื้นที่ที่ยืดหยุ่น และการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เหมาะสม จะเป็นที่ต้องการ
บทบาทภาครัฐในการพยุงตลาดอย่างมีเป้าหมาย: ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการช่วยพยุงตลาด มากกว่าการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น มาตรการที่ตรงจุด เช่น การต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับบ้านหลังแรก จะช่วยลดภาระของผู้ซื้อและต้นทุนของผู้ประกอบการได้อย่างมีประสิทธิภาพ การเร่งเบิกจ่ายงบประมาณปี 2569 และการนำงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ อย่างทันท่วงที จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องและกระตุ้นการลงทุนได้
ความร่วมมือระหว่างภาคส่วนเพื่อการฟื้นตัวที่ยั่งยืน: การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จะเกิดขึ้นได้จากการทำงานร่วมกันอย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน การแลกเปลี่ยนข้อมูล การหารือแนวทางแก้ไขปัญหา และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
การบริหารความเสี่ยงด้านตราสารหนี้: สำหรับบริษัทขนาดใหญ่ที่ต้องพึ่งพาการออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุน ความเสี่ยงด้านตราสารหนี้ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง การที่นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นในการลงทุนในหุ้นกู้ สะท้อนถึงความเปราะบางที่อาจเกิดขึ้นหากเศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรงขึ้น การบริหารจัดการหนี้สินอย่างมีประสิทธิภาพ และการกระจายแหล่งเงินทุน จะช่วยลดความเสี่ยงได้
นิยามปี 2569: “ม้าเพิ่งลุกเดิน” ไม่ใช่ “ม้ากระโดด”
หากต้องเปรียบเทียบปี 2569 กับภาพการเปรียบเทียบตามปีนักษัตร ผมมองว่า หากปี 2568 เปรียบได้กับ “ม้าป่วย” ที่กำลังรอการฟื้นฟู ปี 2569 คือ “ปีที่ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” เป็นการเริ่มต้นก้าวเดินอย่างระมัดระวังบนพื้นฐานที่แข็งแกร่งขึ้น ไม่ใช่ปีที่จะเห็น “ม้ากระโดด” หรือการเติบโตแบบก้าวกระโดด
บทสรุป: ก้าวข้ามจุดต่ำสุดสู่สมดุลใหม่ – ความท้าทายที่มาพร้อมโอกาส
ในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะยังคงเผชิญกับความท้าทายจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างช้าๆ และกำลังซื้อที่อ่อนแอ แต่ในขณะเดียวกัน ก็เป็นปีที่เราได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และกำลังก้าวเข้าสู่ “สมดุลใหม่” ที่ต้องอาศัยความเข้าใจในบริบทที่เปลี่ยนแปลงไป
ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปีนี้ จะต้องเป็นผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม เข้าใจถึงความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า บริหารจัดการต้นทุนและสภาพคล่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ และที่สำคัญที่สุด คือการสร้าง “คุณค่าที่ยั่งยืน” ในทุกโครงการ
ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน เราจะสามารถประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นปี 2569 ไปได้ และวางรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตในอนาคต
ถึงเวลาแล้วที่คุณจะเตรียมพร้อมสำหรับ “สมดุลใหม่” นี้ หากคุณคือผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนเชิงกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 หรือเป็นผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ใช่ในสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านคือสิ่งสำคัญยิ่ง เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาคุณไปสู่เป้าหมายที่ต้องการ
