ปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2569 นี้ ถือเป็นปีที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ ซึ่งผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้ให้ทัศนะตรงกันว่าจะเป็นปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ โดยเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ หลังจากผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายและโอกาส
ปี 2569 คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศและภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงอ่อนแอ สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีนัยสำคัญ
ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) คาดการณ์ว่าจะเติบโตอยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งถือว่าชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2568 ที่เติบโตประมาณ 2% สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวัง การลงทุนต้องรอบคอบ และบริหารสภาพคล่องให้ดีที่สุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าการแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่จะไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา แต่ผู้ประกอบการก็ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในการปรับตัวให้เข้ากับกำลังซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง ควบคู่กับค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โครงการใหม่ๆ ที่จะเปิดตัวในปี 2569 จำเป็นต้องพิจารณาถึงความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาวของผู้ซื้อเป็นหลัก
สินเชื่อที่เข้มงวด: สถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างแล้วเสร็จทั้งอาคาร ทำให้การพึ่งพิงสินเชื่อโครงการ (Project Financing) อาจไม่ใช่ทางออกที่ง่ายนัก สำหรับผู้ประกอบการบ้านจัดสรร การพัฒนาโครงการเป็นเฟสๆ และการควบคุมจำนวนยูนิตต่อเฟส จะเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่า
การบริหารสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องทางการเงินอย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนในโครงการที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกินตัว จะเป็นปัจจัยสำคัญในการประคับประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์: การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยควรเน้นการตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและกำลังซื้อ การให้ความสำคัญกับแนวคิด Low Carbon Living และ Sustainable Development ก็จะเป็นจุดแข็งที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการได้
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: จากปีแห่งการประคับประคองสู่สมดุลใหม่
ผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์หลายท่านได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับทิศทางของตลาดในปี 2569:
การฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนฐานที่ต่ำ
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบเปรยปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ไม่สามารถใช้งานหนักได้ สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องดำเนินไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ไม่สามารถคาดหวังการเติบโตที่ก้าวกระโดดได้ การลงทุนต้องมีความรอบคอบ สภาพคล่องเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรก
การปรับตัวของผู้ประกอบการและอุปทานที่ลดลง
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ให้เห็นว่า ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี สะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นปัจจัยบวกที่อาจทำให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเท่าปีก่อนๆ แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวช้า แต่คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10% การแข่งขันที่ลดลง ประกอบกับการที่ธนาคารพาณิชย์เริ่มกลับมาแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น จะเป็นปัจจัยสนับสนุนตลาด
เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัวสร้างฐานให้มั่นคง
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็นปีที่เศรษฐกิจฟื้นตัวช้า และอสังหาริมทรัพย์ต้องประคองตัวเพื่อสร้างฐานให้มั่นคง โดยเน้นย้ำถึงประเด็นสำคัญดังนี้:
ยอมรับความจริงของการฟื้นตัวช้า: ปัญหาหนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพ และความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอกประเทศ จะส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
Upskill เพื่ออนาคต: ผู้ประกอบการต้องยกระดับศักยภาพองค์กร พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์แนวคิด Low Carbon Living และ Sustainable Development ควบคู่ไปกับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
กำลังซื้อจริงคือเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระ
แก้ปัญหาคอขวดสินเชื่อ: อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงเป็นอุปสรรคสำคัญ ภาครัฐควรพิจารณามาตรการเสริม เช่น Mortgage Guarantee, Consolidated Debt และ Risk-Based Interest เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ
บทบาทภาครัฐในการพยุงตลาด: มาตรการของภาครัฐควรเน้นการลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการ เช่น การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
ปีแห่งสมดุลใหม่ อสังหาริมทรัพย์จะไม่กลับไปดีเหมือนเดิม
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการประคับประคองบน “สมดุลใหม่” ที่ตลาดจะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เพราะปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข การเติบโตของ GDP ที่ 1-2% ยังไม่เพียงพอ รัฐบาลต้องเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคม และแก้ปัญหาหนี้ทั้งระบบ การกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญ เพราะเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจ
การเมืองและเศรษฐกิจโลกเป็นปัจจัยสำคัญ
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย คาดการณ์ว่าปี 2569 จะยังไม่ดีนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องรอความชัดเจนจากรัฐบาลใหม่ รวมถึงผลกระทบจากปัจจัยภายนอก เช่น การเจรจาภาษี และสถานการณ์ชายแดน การออกหุ้นกู้ของบริษัทใหญ่ๆ อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทรายย่อยหากเศรษฐกิจสะดุด
ความท้าทายที่รออยู่และกลยุทธ์รับมือ
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญข้างต้น เราสามารถสรุปความท้าทายและกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญในปี 2569 ได้ดังนี้:
การบริหารความเสี่ยงด้านการเงิน: การรักษาเสถียรภาพทางการเงิน การบริหารสภาพคล่อง และการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด การพึ่งพาการออกหุ้นกู้เพียงอย่างเดียวอาจมีความเสี่ยงสูง ผู้ประกอบการต้องมองหาแหล่งเงินทุนสำรอง และบริหารต้นทุนทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ
การทำความเข้าใจกำลังซื้อที่แท้จริง: การวิจัยตลาดเชิงลึกเพื่อทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการ งบประมาณ และความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
การปรับตัวสู่ความยั่งยืน: การนำแนวคิด Sustainable Development และ ESG (Environmental, Social, Governance) มาปรับใช้ในการพัฒนาโครงการ ไม่เพียงแต่จะช่วยตอบโจทย์เทรนด์โลก แต่ยังช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มและภาพลักษณ์ที่ดีให้กับแบรนด์ในระยะยาว
การทำงานร่วมกับภาครัฐ: การสื่อสารและสร้างความเข้าใจอันดีกับภาครัฐอย่างต่อเนื่อง เพื่อผลักดันนโยบายที่สนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง โดยเฉพาะมาตรการที่ช่วยลดภาระของผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
บทสรุป: ก้าวข้ามผ่านปีแห่งการประคับประคอง
ปี 2569 คือปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่ง ความยืดหยุ่น และความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าจะมีอุปสรรคและความท้าทายรออยู่ แต่ด้วยการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ การเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง และการปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถประคองตัวผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้ และพร้อมที่จะสร้างฐานที่มั่นคงเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นผู้ประกอบการหรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและความเข้าใจที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นเกี่ยวกับทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และต้องการวางแผนกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึง เราพร้อมให้คำปรึกษาและเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจของคุณให้ก้าวหน้าอย่างมั่นคง ติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน.
