ภาพรวมเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดทั้งช่วงรุ่งเรืองและช่วงท้าทายมาหลายต่อหลายครั้ง เมื่อมองไปข้างหน้าสู่ปี 2569 ภาพที่ปรากฏชัดเจนคือ ปีแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนสมดุลใหม่ หลังจากที่ตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว ความเข้าใจในบริบททางเศรษฐกิจและแนวโน้มของภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในการวางกลยุทธ์และรับมือกับความท้าทายที่รออยู่
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: พลังขับเคลื่อนที่ยังต้องรอลุ้น
การประเมินทิศทางเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จำเป็นต้องอาศัยการมองที่ปัจจัยรอบด้าน ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งต่ำกว่าปี 2568 ที่ประเมินไว้ที่ 2% ตัวเลขนี้สะท้อนถึงสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงอยู่ในช่วงชะลอตัว และต้องการการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
ปัจจัยกดดันหลักยังคงอยู่ที่ กำลังซื้อที่อ่อนแอ ของภาคครัวเรือน ซึ่งเป็นผลมาจาก หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และ ค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างต่อเนื่อง ปัญหาเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการจับจ่ายใช้สอย และการตัดสินใจลงทุนก้อนใหญ่ เช่น การซื้อที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนทางการเมือง ทั้งในประเทศและภูมิภาค รวมถึง สถานการณ์เศรษฐกิจโลก ที่ยังคงผันผวน ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด หากรัฐบาลใหม่สามารถบริหารจัดการนโยบายเศรษฐกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถกระตุ้นการลงทุน และสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศได้ ก็จะเป็นส่วนสำคัญในการผลักดันเศรษฐกิจให้เติบโตได้ดีขึ้น
ภาคอสังหาริมทรัพย์: การปรับตัวสู่สมดุลใหม่
สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ ประคับประคองบนสมดุลใหม่ ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการ แต่ขณะเดียวกันก็มีโอกาสในการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโตในระยะยาว
กำลังซื้อที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป: แม้ว่าภาพรวมกำลังซื้อจะยังคงอ่อนแอ แต่การฟื้นตัวจะค่อยๆ เกิดขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่า หรือกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่จำเป็นจริงๆ ผู้ประกอบการต้องทำความเข้าใจพฤติกรรมและความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง การสำรวจ ความต้องการที่อยู่อาศัย และการวิเคราะห์ กำลังซื้อจริง จะเป็นกุญแจสำคัญในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด
สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดเรื่องสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่มีมูลค่าสูงและต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก การขอสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ (Project Financing) อาจไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนในอดีต ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการ สภาพคล่อง ของตนเองให้ดี และพึ่งพาตนเองให้มากที่สุด
อุปทานโครงการใหม่ที่ลดลง: ในช่วงปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการได้ปรับลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งถือเป็นสัญญาณบวกที่จะช่วยลดความรุนแรงของการแข่งขันด้านอุปทานในปี 2569 การที่ ซัพพลายใหม่ลดลง จะช่วยให้ตลาดมีพื้นที่ในการดูดซับสต็อกที่มีอยู่เดิม และลดแรงกดดันด้านราคา
การแข่งขันที่ปรับเปลี่ยนรูปแบบ: แม้ว่าการแข่งขันด้านปริมาณโครงการใหม่จะน้อยลง แต่การแข่งขันในเชิงคุณภาพและมูลค่าจะยิ่งทวีความสำคัญ ผู้ประกอบการที่สามารถพัฒนาโครงการที่มี นวัตกรรม ตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์ ของผู้บริโภคยุคใหม่ และมี ความยั่งยืน (Sustainability) จะสามารถสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขันได้
การลงทุนอย่างรอบคอบและบริหารความเสี่ยง: ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง ลงทุนอย่างระมัดระวัง และ บริหารสภาพคล่อง ให้ดี การวางแผนทางการเงินที่รัดกุม การลดต้นทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว จะเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง การพึ่งพา หุ้นกู้ อาจมีความท้าทายมากขึ้น เนื่องจากนักลงทุนมีความระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้นเช่นกัน
แนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการต้อง “อึด-ทน” และ “รอบคอบ” ในการลงทุน การจะหวังให้ตลาดกลับไปเติบโตแบบก้าวกระโดดเหมือนในอดีตคงเป็นไปได้ยาก
บ้านจัดสรร: การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรยังมีแนวโน้มที่ดี เนื่องจากสามารถพัฒนาได้เป็นเฟส และบริหารจัดการต้นทุนได้ยืดหยุ่นกว่าคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการต้องคำนึงถึง ราคาที่ดิน ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพ
คอนโดมิเนียม: ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงเผชิญความท้าทายจากกำลังซื้อและข้อจำกัดด้านสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม ในบางทำเลที่มีความต้องการสูง หรือเป็นทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนเมือง ก็ยังคงมีโอกาส
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): แนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เช่น ออฟฟิศให้เช่า, คลังสินค้า, หรือพื้นที่ค้าปลีก จะยังคงได้รับอิทธิพลจากภาพรวมเศรษฐกิจและการเติบโตของภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง การลงทุนในภาคส่วนนี้ต้องอาศัยการวิเคราะห์แนวโน้มของอุตสาหกรรมเป้าหมายอย่างรอบคอบ
กลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
เพื่อให้สามารถประคับประคองและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในปี 2569 ผู้ประกอบการควรพิจารณากลยุทธ์ดังต่อไปนี้:
Upskill สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพองค์กร (Upskill) ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living และ Sustainable Development เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มและตอบรับกระแสความใส่ใจสิ่งแวดล้อม
เน้นที่กำลังซื้อจริง (Real Demand): การพัฒนาโครงการต้องยึด รายได้จริงของประชาชน เป็นหลัก ปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว
บริหารสภาพคล่องและลดต้นทุน: การบริหารจัดการ เงินสดและสภาพคล่อง อย่างเข้มงวด การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหาแนวทางลดต้นทุนการผลิตและบริหาร จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาความอยู่รอด
ใช้เทคโนโลยีดิจิทัล (Digital Transformation): การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการดำเนินธุรกิจ ตั้งแต่การออกแบบ การตลาด การขาย ไปจนถึงการบริหารจัดการโครงการ จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
สร้างความร่วมมือกับภาครัฐและสถาบันการเงิน: การทำงานร่วมกับภาครัฐในการผลักดันนโยบายที่เอื้อต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ และการเจรจาเพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหา สินเชื่อหดตัว เช่น การเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ (Mortgage Guarantee) หรือการลดภาระหนี้ (Consolidated Debt) จะเป็นสิ่งสำคัญ
การตลาดเชิงรุกและการสร้างแบรนด์: การสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง การสื่อสารคุณค่าของโครงการ และการทำ การตลาดเชิงรุก ผ่านช่องทางดิจิทัล จะช่วยสร้างการรับรู้และดึงดูดผู้ซื้อ
บทบาทของภาครัฐในการพยุงตลาด
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการช่วยพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวได้อย่างมีเสถียรภาพ มาตรการที่ควรพิจารณา ได้แก่:
มาตรการลดภาระผู้ซื้อและผู้ประกอบการ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในกลุ่มที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: การดำเนินนโยบายที่ช่วยลดภาระหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน จะส่งผลดีต่อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
การกระตุ้นการลงทุนและการสร้างงาน: นโยบายเศรษฐกิจที่มุ่งเน้นการลงทุน การสร้างงาน และการเพิ่มรายได้ จะเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญในการฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ: รัฐบาลควรให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ เพื่อสร้างความเข้มแข็งและยั่งยืนในระยะยาว
บทสรุป: การเดินทางสู่สมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการ ประคับประคองบนสมดุลใหม่ เป็นการเดินทางที่ต้องอาศัยความรอบคอบ ความยืดหยุ่น และการปรับตัวอย่างไม่หยุดนิ่ง ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจบริบทของตลาด พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง บริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ และทำงานร่วมกับทุกภาคส่วน จะสามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้
แม้เส้นทางข้างหน้าอาจไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ แต่ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการวางแผนที่รัดกุม กลยุทธ์ที่ชาญฉลาด และการปรับตัวที่ทันท่วงที ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถฟื้นตัวและเติบโตต่อไปได้บนพื้นฐานของความยั่งยืน
หากท่านคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังวางแผนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การประเมินความเสี่ยง และการเตรียมพร้อมสำหรับทุกสถานการณ์ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ อย่าพลาดโอกาสในการวางกลยุทธ์เพื่ออนาคตของท่าน!
