เศรษฐกิจไทยปี 2569: ประคับประคองสู่สมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
เมื่อปี 2568 กำลังจะสิ้นสุดลง วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ตั้งแต่ความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติทางธรรมชาติ ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและทิศทางการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อก้าวสู่ปี 2569 สถานการณ์ยังคงต้องการการประคับประคองและการปรับตัวเพื่อก้าวเดินอย่างระมัดระวังบน “สมดุลใหม่” ที่เกิดขึ้น
บทความนี้ได้รวบรวมมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะผู้ที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่า 10 ปีในวงการ เพื่อวิเคราะห์แนวโน้มเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 พร้อมให้คำแนะนำเชิงลึกแก่นักลงทุนและผู้ประกอบการ เพื่อให้สามารถรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสท่ามกลางความไม่แน่นอนนี้
ปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองภายใต้แรงกดดัน
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่มองตรงกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีที่ต้อง “ประคับประคอง” ภาคเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้ภาวะที่กำลังซื้อยังคงอ่อนแอ สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ และปัญหาหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นโจทย์ใหญ่
“นายอธิป พีชานนท์” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนภาพว่าปี 2569 จะไม่ต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้องมีความ “อึด-ทน” ต่อสภาพการณ์ที่อาจจะซึมๆ การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ในระดับต่ำเพียง 1.5-1.8% สะท้อนถึงความจำเป็นที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการลงทุน ตรวจสอบสภาพคล่องของตนเองให้ดี และไม่ประมาท
“สุนทร สถาพร” นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้คำนิยามปี 2569 ว่าเป็นปีที่ “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยชี้ว่าเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และความไม่แน่นอนทั้งในและต่างประเทศ ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ
“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 เป็นปีแห่งการ “ประคับประคองบนสมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะไม่สามารถกลับไปดีเหมือนเดิมได้อีก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างแท้จริง
“พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองภาพรวมว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมาตรการภาครัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ทันในช่วงที่ต้องรอรัฐบาลใหม่ รวมถึงปัจจัยภายนอกอย่างการเจรจาภาษีของสหรัฐอเมริกาและความไม่สงบตามแนวชายแดนไทย-กัมพูชา
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญในปี 2569
ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ต้องประคับประคองนี้ ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความท้าทายหลายประการ:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูง และค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ส่งผลโดยตรงต่ออำนาจซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมีความลังเลและใช้เวลานานขึ้น
ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะปรับลดลง แต่สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินทุนสูงในการก่อสร้าง ทำให้การพึ่งพา Project Financing อาจไม่ใช่เรื่องง่าย
การบริหารสภาพคล่อง: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการกระแสเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
การแข่งขันที่เปลี่ยนรูปแบบ: แม้การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่จะไม่รุนแรงเท่าช่วงก่อนหน้า แต่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตลาด
หนี้ครัวเรือนระดับสูง: ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อระยะยาว และส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้บริโภค
ทิศทางการลงทุนและกลยุทธ์สำหรับผู้ประกอบการ
ในภาวะเช่นนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวและวางกลยุทธ์การลงทุนอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงปัจจัยดังต่อไปนี้:
เน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กำลังซื้อจริง: “นายอิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ว่า ตัวเลขซัพพลายใหม่ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปี 2568 อาจเป็นสัญญาณบวกสำหรับการแข่งขันในปี 2569 ที่จะไม่รุนแรงเท่าเดิม อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
Upskill องค์กรสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน: “สุนทร สถาพร” เน้นย้ำความสำคัญของการ “Upskill” องค์กรเพื่ออนาคต พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ “Low Carbon Living” ซึ่งเป็นเทรนด์สำคัญในการพัฒนาที่ยั่งยืน ควบคู่กับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
บริหารจัดการความเสี่ยงด้านสินเชื่อ: “สุนทร สถาพร” ยังชี้ว่าสินเชื่อยังเป็น “คอขวดสำคัญ” ของระบบ โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูงถึง 40% แม้มีความต้องการซื้อจริง แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ จึงควรมีกลไกเสริม เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ, และ Risk-Based Interest ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง
“นายอธิป พีชานนท์” เปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็น “ม้าหงอย – ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ อาจต้องพาไปเดินรับนักท่องเที่ยวตามหัวหิน ซึ่งสะท้อนถึงความจำเป็นในการปรับภารกิจของธุรกิจให้เบาลง และเน้นการบริหารจัดการอย่างรอบคอบ
ปัจจัยบวกและโอกาสที่ซ่อนเร้นในปี 2569
แม้ว่าภาพรวมจะยังคงท้าทาย แต่ก็มีปัจจัยบวกและโอกาสที่ผู้ประกอบการสามารถนำมาปรับใช้ได้:
อุปทานโครงการใหม่ที่ลดลง: “นายอิสระ บุญยัง” ระบุว่า ซัพพลายที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ถือว่าต่ำสุดในรอบ 20 ปี และการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้การแข่งขันในปี 2569 ไม่รุนแรงเหมือนในอดีต การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ขยายตัว 5-10% จากฐานที่ต่ำ อาจนำมาซึ่งโอกาสในการปรับตัวของผู้ประกอบการ
การแข่งขันของธนาคารพาณิชย์: เมื่อธนาคารพาณิชย์เริ่มแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะหลังจากที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ครองส่วนแบ่งตลาดมานาน อาจส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ปรับตัวดีขึ้น 5-10%
การลงทุนภาครัฐที่เริ่มเห็นผล: การขอส่งเสริมการลงทุนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ดีขึ้นเกือบ 100% และการขอรับบัตรส่งเสริมการลงทุนมูลค่ากว่า 6.53 แสนล้านบาท สะท้อนถึงการลงทุนที่ต่อเนื่องและจะเริ่มเห็นผลในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นในบางพื้นที่: โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จ ถือเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ และอาจผลักดันให้เกิดการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียมในย่านชานเมืองมากขึ้น เพื่อทดแทนทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1.5 ล้านบาทที่อาจหาได้ยากขึ้น
บทบาทของภาครัฐในการประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผู้เชี่ยวชาญเน้นย้ำถึงความสำคัญของบทบาทภาครัฐในการช่วยพยุงตลาดอย่างยั่งยืน มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้น โดยมีข้อเสนอแนะดังนี้:
มาตรการสนับสนุนที่ตรงจุด: ภาครัฐควรสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV), และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก เพื่อให้กลุ่มผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัวสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้
การแก้ปัญหาหนี้สินครัวเรือนเชิงโครงสร้าง: “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” เรียกร้องให้รัฐบาลใหม่เร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และการแก้ปัญหาหนี้สินครัวเรือนอย่างแท้จริง
การบริหารงบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพ: การเมืองมีบทบาทสำคัญ หากมีการเลือกตั้งตามกรอบเวลา สถานการณ์ชายแดนไม่ขรุขระ จะได้รัฐบาลใหม่ และสามารถนำงบประมาณปี 2570 เข้าสภาได้ทันเวลา รวมถึงเร่งการใช้งบประมาณปี 2569 ที่เหลืออยู่
การส่งเสริมการลงทุนภาคเอกชน: การมีนโยบายที่ส่งเสริมให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในโครงการภาครัฐ เช่น Public-Private Partnership (PPP) จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจโดยรวม
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเชิงลึก
การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์: “นายอิสระ บุญยัง” ประเมินว่า การพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย จะค่อยๆ หายไป เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น และคอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง
การฟื้นตัวในภูมิภาค: การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคจะมีความแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับศักยภาพทางเศรษฐกิจและปัจจัยเฉพาะของแต่ละพื้นที่
ความสำคัญของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว แต่ผู้ลงทุนควรพิจารณาถึงปัจจัยเสี่ยงและความผันผวนของตลาด
เทรนด์ Smart Home และ ESG: การให้ความสำคัญกับเทคโนโลยี Smart Home เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายและความปลอดภัย รวมถึงการพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและสังคม (ESG) จะเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ซื้อในอนาคต
มองไปข้างหน้า: ความร่วมมือคือกุญแจสำคัญ
ปี 2569 จะเป็นบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง แม้ว่าความท้าทายจะยังคงอยู่ แต่การมองหาโอกาสท่ามกลางวิกฤต การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
“นายอิสระ บุญยัง” ให้นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด” สะท้อนถึงการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป จากฐานที่ต่ำ
“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” เน้นย้ำว่า การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นอย่างยั่งยืนได้ ต้องอาศัยความร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เพื่อค่อยๆ พยุงตลาดให้ฟื้นบนฐานที่แข็งแรง
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะผ่านพายุเศรษฐกิจในปี 2567 และปี 2568 ที่ถือเป็นที่สุดของความท้าทาย แต่เชื่อว่าด้วยการประคับประคองบนสมดุลใหม่ การบริหารจัดการความเสี่ยง และการปรับตัวตามพลวัตของตลาด ผู้ประกอบการจะยังคงสามารถขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตต่อไปได้ แม้จะเผชิญความยากลำบาก
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะปรับกลยุทธ์การลงทุนและพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569? การเตรียมความพร้อมในวันนี้ คือกุญแจสำคัญสู่การคว้าโอกาสและความสำเร็จในอนาคต. ให้ผู้เชี่ยวชาญของเราช่วยแนะนำแนวทางที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณได้แล้ววันนี้.
