แนวโน้มเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่และการปรับตัวของผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน การคาดการณ์ทิศทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2569 นี้ ไม่ใช่เพียงการมองหาตัวเลขการเติบโต แต่เป็นการทำความเข้าใจถึง “สมดุลใหม่” ที่กำลังก่อตัวขึ้น และความจำเป็นเร่งด่วนที่ผู้ประกอบการทุกภาคส่วนต้องปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืน
ปี 2568 ที่ผ่านมาถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยลบถาโถมเข้ามาไม่หยุดยั้ง ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก, ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่สร้างความเสียหาย, ความไม่แน่นอนทางการเมือง และประเด็นอ่อนไหวตามแนวชายแดน ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและกำลังซื้อ เมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2569 ภาพรวมยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงรอบด้านเช่นเดิม แต่มุมมองของผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ ชี้ชัดว่านี่คือ “ปีแห่งการประคับประคอง” และการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปบนฐานที่มั่นคง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: การเติบโตที่ต้องอาศัยความระมัดระวัง
การประเมินผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่คาดการณ์ไว้ที่ 1.5-1.8% สำหรับปี 2569 ซึ่งต่ำกว่า 2% ที่คาดการณ์ไว้สำหรับปี 2568 สะท้อนให้เห็นถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาถึงปัจจัยกดดันภายในประเทศ ทั้งระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในเกณฑ์สูง, ค่าครองชีพที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และความล่าช้าในการเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐ ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยรวมของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้อสินค้าและบริการ รวมถึงการลงทุนในสินทรัพย์ขนาดใหญ่อย่างอสังหาริมทรัพย์ ต้องอาศัยความรอบคอบและพิจารณาอย่างถี่ถ้วน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่”
ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังมีความเปราะบาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ ได้ถูกนิยามว่าคือ “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” ผู้ประกอบการไม่สามารถคาดหวังการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดเหมือนในอดีตได้อีกต่อไป แต่ต้องเรียนรู้ที่จะอยู่ร่วมกับสภาวะตลาดที่เป็นจริง และปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับปัจจัยแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลงไป
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ความท้าทายสำคัญที่ต้องเผชิญ
ปัญหาหลักที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญในปี 2569 คือ “กำลังซื้อที่อ่อนแอ” อันเป็นผลมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่กล่าวมาข้างต้น ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการลงทุนที่ต้องใช้เงินจำนวนมากอย่างอสังหาริมทรัพย์ การสำรวจความคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญในวงการ สะท้อนให้เห็นว่า อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) ของโครงการที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับต่ำ เพียงประมาณ 2% ต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าตลาดมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง แต่กำลังซื้อที่พร้อมจะแปลงเป็นยอดขายยังคงมีข้อจำกัด
สถาบันการเงินที่เข้มงวด: เงื่อนไขสินเชื่อที่ตึงตัว
นอกจากกำลังซื้อที่อ่อนแอแล้ว สถาบันการเงินยังคงมีท่าทีที่ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ (Project Financing) สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในการก่อสร้างทั้งอาคาร การพึ่งพาการสนับสนุนทางการเงินจากธนาคารจึงเป็นเรื่องที่ท้าทายมากขึ้น ผู้ประกอบการจึงต้องพึ่งพาสภาพคล่องของตนเองให้มากขึ้น และบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้บริโภค แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจมีการปรับลดลงบ้าง แต่เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อยังคงเข้มงวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก หรือกลุ่มที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง ทำให้ธนาคารต้องพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้เป็นรายบุคคลอย่างละเอียด ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการปิดการขาย
การแข่งขันที่ปรับเปลี่ยน: จาก “ปริมาณ” สู่ “คุณภาพ” และ “ความยั่งยืน”
หากมองย้อนกลับไปที่อุปทานของโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดตัวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่าในปี 2568 ที่ผ่านมา ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีว่าผู้ประกอบการได้ปรับตัว ลดการลงทุนในโครงการใหม่ลง เพื่อหลีกเลี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
แนวโน้มนี้ส่งผลให้การแข่งขันด้านราคาและการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 จะไม่รุนแรงเท่ากับปีที่ผ่านๆ มา ผู้ประกอบการจะหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบันมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่เน้นการใช้ชีวิตอย่างยั่งยืน (Sustainable Living), โครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม (Eco-friendly Projects), และโครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป (Changing Family Structures)
นโยบายภาครัฐ: การสนับสนุนที่ตรงจุด
บทบาทของภาครัฐในการพยุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 นี้ จำเป็นต้องเน้นไปที่การสนับสนุนที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ แทนที่จะเป็นการกระตุ้นระยะสั้นที่อาจส่งผลเสียในระยะยาว มาตรการที่ควรให้ความสำคัญ ได้แก่:
การลดภาระผู้ซื้อและผู้ประกอบการ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value Ratio) สำหรับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย, และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นสร้างครอบครัว
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: มาตรการที่ช่วยลดภาระหนี้สินของครัวเรือน เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ (Consolidated Debt) หรือการส่งเสริมให้เกิดสินเชื่อที่คิดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง (Risk-Based Interest) จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อโดยรวมให้กับตลาด
การส่งเสริมการลงทุน: การเร่งรัดกระบวนการอนุมัติการลงทุน, การสนับสนุนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หรือการพัฒนาพื้นที่รอบสถานี (Transit-Oriented Development – TOD) ซึ่งจะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินและกระตุ้นการพัฒนาโครงการในบริเวณดังกล่าว
การส่งเสริมความร่วมมือภาครัฐ-เอกชน (PPP): การเปิดโอกาสให้ภาคเอกชนมีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการภาครัฐ จะช่วยกระจายความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ
การ Upskill ของผู้ประกอบการ: ก้าวสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน
ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้อง “Upskill” หรือยกระดับศักยภาพของตนเอง เพื่อก้าวข้ามผ่านความท้าทายและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในยุคใหม่ การพัฒนาองค์กรให้มุ่งเน้นสู่ “Sustainable Development in Action” จะเป็นหัวใจสำคัญ ซึ่งรวมถึง:
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living: การออกแบบอาคารที่ประหยัดพลังงาน, การใช้พลังงานหมุนเวียน, และการส่งเสริมวิถีชีวิตที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
การบริหารจัดการสภาพคล่องและต้นทุน: การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow) อย่างเข้มงวด, การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น, และการหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
การสร้างสรรค์นวัตกรรม: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการโครงการ, การตลาด, และการให้บริการลูกค้า (เช่น AI, IoT) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับผู้บริโภค
โอกาสในความท้าทาย: ภาคอสังหาริมทรัพย์กับการปรับตัวตามภูมิภาค
แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะยังคงเป็นการประคับประคอง แต่ก็ยังมีโอกาสในการเติบโตในบางพื้นที่และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในจังหวัดที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจและแหล่งท่องเที่ยวที่แข็งแกร่ง ตัวอย่างเช่น ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล การพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ในระดับราคา 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย อาจเริ่มลดน้อยลง เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในย่านชานเมือง
ในส่วนภูมิภาค การฟื้นตัวของตลาดอาจมีความแตกต่างกันไปตามศักยภาพของแต่ละจังหวัด จังหวัดที่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง, มีการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่ง, หรือเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรม จะมีแนวโน้มที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวได้ดีกว่า
การเมืองและปัจจัยภายนอก: ตัวแปรสำคัญที่ต้องจับตา
สถานการณ์ทางการเมือง ทั้งการจัดตั้งรัฐบาลใหม่, การบริหารนโยบายภาครัฐ, และความชัดเจนของการเจรจาทางการค้าระหว่างประเทศ (เช่น ผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษีของสหรัฐฯ) จะเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การเมืองที่เสถียรภาพและการดำเนินนโยบายที่ชัดเจน จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
นิยามปี 2569: “ม้าที่ค่อยๆ ลุกขึ้นเดิน”
หากจะเปรียบเปรยปี 2569 กับภาพของ “ม้า” นั้น คงไม่ใช่ปีที่ม้าจะวิ่งเหยาะๆ หรือวิ่งแรง แต่เป็น “ม้าที่เพิ่งลุกขึ้นยืนได้หลังจากการพักฟื้น” หรือ “ม้าที่กำลังค่อยๆ ก้าวเดิน” เพื่อสร้างความมั่นคงและเตรียมพร้อมสำหรับการวิ่งในอนาคต สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นจากการฐานที่ต่ำในปี 2568 แต่ยังไม่ใช่ปีที่คาดหวังการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
สรุป: อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 – ก้าวอย่างระมัดระวังบนสมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นปีที่พิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การดำเนินธุรกิจจะต้องอยู่บนพื้นฐานของความรอบคอบ, การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ, และการตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การลงทุนในโครงการใหม่ต้องผ่านการวิเคราะห์อย่างเข้มข้น โดยคำนึงถึงกำลังซื้อที่แท้จริง, ความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภค, และแนวโน้มการพัฒนาที่ยั่งยืน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการจะขยายธุรกิจ นี่คือช่วงเวลาที่ต้องใช้ความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน และการวางแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง หากท่านพร้อมที่จะเผชิญความท้าทายด้วยมุมมองที่ถูกต้อง และปรับตัวให้เข้ากับ “สมดุลใหม่” นี้ โอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืนก็ยังคงมีอยู่
หากท่านกำลังมองหาแนวทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำแนะนำและโซลูชันที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่านอย่างดีที่สุด
