ปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองและปรับสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2569 นี้มีความพิเศษที่ต้องอาศัยความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง โดยเฉพาะการมองแนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์ 2569 ที่จะเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็แฝงด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้ทัน ผมขอชวนทุกท่านมาเจาะลึกถึงภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า พร้อมมุมมองเชิงกลยุทธ์จากผู้เชี่ยวชาญชั้นนำของประเทศ
บริบทเศรษฐกิจไทยปี 2569: การฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสู่สมดุลใหม่
ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่ง การประคับประคองเศรษฐกิจไทย และการปรับตัวสู่ “สมดุลใหม่” (New Equilibrium) หลังผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากในปี 2568 ตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) อยู่ในระดับ 1.5-1.8% ซึ่งแม้จะต่ำกว่าปี 2568 เล็กน้อย แต่บ่งชี้ถึงแนวโน้มการฟื้นตัวที่ต้องใช้เวลา
ปัจจัยสำคัญที่ยังคงกดดันเศรษฐกิจ ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: รายได้ครัวเรือนที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคระมัดระวังในการใช้จ่าย โดยเฉพาะการซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่
ภาระหนี้ครัวเรือน: ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการกระตุ้นกำลังซื้อ และส่งผลต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ
ความไม่แน่นอนทั้งภายในและภายนอก: ปัจจัยภายนอก เช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และปัจจัยภายใน เช่น การจัดตั้งรัฐบาล การดำเนินนโยบายเศรษฐกิจ ล้วนส่งผลต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน
จากสถานการณ์ดังกล่าว ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์จากการ “เร่งขยาย” มาเป็นการ “ประคองตัว” และ “สร้างฐานที่มั่นคง” มากขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความท้าทายและโอกาสจากฐานที่ต่ำ
สำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 นี้ หากมองจากสถิติในปี 2568 ถือว่าเป็นปีที่ภาคส่วนนี้เผชิญความท้าทายอย่างหนักหน่วง ทั้งในแง่ของจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ที่ลดลงต่ำสุดในรอบ 20 ปี (เฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล) และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญทั่วประเทศ
อย่างไรก็ตาม “ฐานที่ต่ำ” นี้เองที่อาจกลายเป็นปัจจัยบวก
อุปทานใหม่ที่ลดลง: การที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวเพื่อหลีกเลี่ยงภาวะสินค้าคงค้าง ส่งผลให้การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 อาจไม่รุนแรงเท่าที่เคย
โอกาสในการกลับมาของสินเชื่อ: เมื่อปริมาณการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Post-finance) อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 12 ปี และการอนุมัติสินเชื่อ (Finance Approval) ก็เช่นกัน การที่ธนาคารพาณิชย์เริ่มกลับมาแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาดสูง เริ่มเผชิญแรงกดดัน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์
การเติบโตจากการฟื้นตัว: แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวช้า แต่เมื่อเศรษฐกิจเติบโตจากฐานที่ต่ำ การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 คาดว่าจะเติบโตได้ 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์อาจเติบโตได้ 5-10% เช่นกัน
กลยุทธ์หลักสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ 5 ท่านที่ได้สัมภาษณ์พิเศษ “ฐานเศรษฐกิจ” ในช่วงปลายปี 2568 ทิศทางสำคัญที่ผู้ประกอบการควรมุ่งเน้นมีดังนี้
“อึด-ทน” และบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: ปี 2569 ยังคงต้องการความอดทนสูง ผู้ประกอบการต้องตรวจสอบความพร้อมด้านสภาพคล่องของตนเองให้ดี การพึ่งพาสถาบันการเงินจะยากขึ้น โดยเฉพาะสินเชื่อโครงการ (Project Finance) สำหรับคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างทั้งอาคารพร้อมกัน ต่างจากบ้านจัดสรรที่สามารถแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสได้
พึ่งพาตนเองและระมัดระวังการออกหุ้นกู้: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องพึ่งพากลไกการเงินของตนเองเป็นหลัก นอกจากนี้ การออกหุ้นกู้ของบริษัทต่างๆ ในปี 2569 จะมีความชัดเจนมากขึ้นในการแบ่งกลุ่มผู้ออกที่นักลงทุนให้การยอมรับ กับกลุ่มที่ไม่ได้รับการต้อนรับ นักลงทุนจะพิจารณาอย่างรอบคอบมากขึ้น
พัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง: นี่คือหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจในปี 2569 การพัฒนาโครงการต้องยึดรายได้จริงของประชาชนเป็นหลัก ปรับขนาดโครงการ ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างครอบครัวและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว การพัฒนา คอนโดมิเนียมชานเมือง เพื่อทดแทน ทาวน์เฮ้าส์ราคา 1.5 ล้านบาท ที่จะหายไปจากตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล เนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น เป็นตัวอย่างของการปรับตัวที่ต้องทำ
Upskill สู่ Sustainable Development: ผู้ประกอบการทุกขนาดจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพขององค์กร (Upskill) สู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) พัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว
การแก้ปัญหา “คอขวด” สินเชื่อ: แม้จะมีความต้องการซื้อจริง แต่การที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง (ประมาณ 40%) เป็นอุปสรรคสำคัญต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ควรมีกลไกเสริมเพื่อแก้ปัญหาสินเชื่อหดตัว เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อน, หรือ Risk-Based Interest ในการกำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง
บทบาทภาครัฐ: พยุงตลาดอย่างมีเป้าหมาย: ภาครัฐควรมีบทบาทในการสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด ไม่ใช่เพียงการกระตุ้นระยะสั้น เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง, การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value), และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับ บ้านหลังแรก
การเมืองและการลงทุน: ปัจจัยการเมืองและการเลือกตั้งตามกรอบเวลาจะเป็นตัวแปรสำคัญ หากสถานการณ์ชายแดนสงบลง และรัฐบาลใหม่สามารถผลักดันงบประมาณปี 2570 เข้าสู่สภาฯ ได้ทัน รวมถึงเร่งรัดการใช้งบประมาณปี 2569 จะส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจ
นิยามปี 2569: “ม้าหงอย” สู่ “ม้าเพิ่งลุกเดิน”
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้เปรียบเทียบปี 2569 ว่าเป็นปีของ “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังใช้งานหนักไม่ได้ คงต้องนำไปใช้ในภารกิจที่เบาลง หรือ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดิน” หลังจากการบาดเจ็บสาหัสในปีที่ผ่านมา ไม่ใช่ปีที่ “ม้ากระโดด” ได้อย่างแข็งแรง
อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบเทียบว่าปี 2569 ไม่ต่างจากปี 2568 มากนัก เป็นปีที่ต้อง “อึด-ทน” กับสภาพที่ซึมๆ กำลังซื้อไม่ดี สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ แม้จะลดดอกเบี้ยก็ไม่ช่วยมากนัก GDP ที่ 1.5-1.8% บ่งชี้ว่าผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ไม่ประมาท และลงทุนโดยรอบคอบ
อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าปี 2568 เป็นปีที่ “ต่ำสุด” ทั้งในแง่ซัพพลายใหม่ การโอนกรรมสิทธิ์ สินเชื่อ และการขอสินเชื่อ ทำให้ปี 2569 หากปรับตัวจากฐานที่ต่ำมากๆ อาจเป็นบวกได้ การแข่งขันจะไม่รุนแรง และธนาคารพาณิชย์จะแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ว่าปี 2569 เป็นปีที่ “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยต้องยอมรับข้อเท็จจริงเรื่องหนี้ครัวเรือน ค่าครองชีพ และความไม่แน่นอน แต่ก็เป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการต้อง “Upskill” เพื่ออนาคต และยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศ
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 เป็นปีแห่ง “สมดุลใหม่” หรือการฟื้นตัวบนฐานที่ต่ำสุด แต่จะ “กลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีก” เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข โดยเฉพาะหนี้สินภาคครัวเรือน และการเมืองต้องให้ความสำคัญกับการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคม
พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ฟันธงว่าปี 2569 “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการรัฐใหม่ๆ ยังออกไม่ได้ รอรัฐบาลใหม่ การเจรจาภาษีทรัมป์ยังไม่ชัดเจน และปัญหาชายแดนกระทบรอบด้าน แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการจะช่วยกันพยุงตลาดได้เหมือนที่ผ่านสมรภูมิอันโหดหินในปี 2568 มาแล้ว
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความรอบคอบคือหัวใจ
สำหรับนักลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 ความรอบคอบและการวิเคราะห์ที่ลึกซึ้งจะเป็นกุญแจสำคัญ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2569 ควรเน้นโครงการที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่า หรือโครงการที่มีการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง
การมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ควรพิจารณาทำเลที่มีแนวโน้มการเติบโตของเศรษฐกิจท้องถิ่นที่แข็งแกร่ง แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะชะลอตัว แต่บางภูมิภาคอาจมีปัจจัยบวกเฉพาะตัว
การศึกษาข้อมูลด้านสินเชื่อ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อประเมินความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน และเงื่อนไขต่างๆ ที่อาจเปลี่ยนแปลงไป
บทสรุป: ก้าวข้ามความท้าทาย สู่การเติบโตอย่างยั่งยืน
ปี 2569 คือบททดสอบสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย และเศรษฐกิจโดยรวม การประคับประคองบนสมดุลใหม่นี้ จะสำเร็จได้ด้วยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน
ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว เรียนรู้ และนำกลยุทธ์ที่กล่าวมาข้างต้นมาปรับใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะไม่เพียงแค่ “ประคองตัว” ให้ผ่านพ้นวิกฤตไปได้ แต่ยังจะสามารถ “สร้างฐานที่มั่นคง” และวางรากฐานสำหรับการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 หรือต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับ แนวโน้มเศรษฐกิจไทย ในช่วงเวลาอันท้าทายนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน และเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสในอนาคต.
