เศรษฐกิจไทยปี 2569: ชี้ทิศ “ประคองสู่สมดุลใหม่” พร้อมเจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลง สลับกันไปตามภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกที่เข้ามามีอิทธิพล เมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2569 เรากำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ต้องการความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง และการวางกลยุทธ์ที่รอบคอบ ปีนี้ไม่เหมือนปีไหนๆ ที่ผ่านมา แต่เป็นปีแห่ง “การประคองสู่สมดุลใหม่” ที่ทุกภาคส่วนต้องปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทย: เคลื่อนตัวอย่างระมัดระวังบนฐานที่เปราะบาง
เมื่อมองภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2569 การคาดการณ์ส่วนใหญ่ยังคงชี้ไปในทิศทางของการฟื้นตัวอย่างช้าๆ และต้องการการประคับประคองอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยกดดันหลักๆ ยังคงเป็นหนี้ครัวเรือนในระดับสูงที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อโดยตรง ค่าครองชีพที่ยังคงเป็นภาระ และความไม่แน่นอนทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น ความล่าช้าในการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ หรือการผลักดันนโยบายต่างๆ และปัจจัยภายนอกที่คาดเดาได้ยาก
อัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่คาดการณ์โดยหน่วยงานชั้นนำของประเทศ ยังคงอยู่ในระดับที่ไม่สูงนัก สะท้อนให้เห็นว่าการขับเคลื่อนเศรษฐกิจยังคงต้องอาศัยความร่วมมือและการวางแผนอย่างรอบด้าน การพึ่งพาการบริโภคภายในประเทศเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ จำเป็นต้องมีการกระตุ้นการลงทุนจากภาคเอกชน และการส่งเสริมการส่งออกควบคู่กันไป
อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ปีแห่งการปรับตัวและการสร้างฐานที่มั่นคง
สำหรับตลาด อสังหาริมทรัพย์ปี 2569 นั้น คาดการณ์ว่าจะยังคงอยู่ในช่วงของการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างช้าๆ หลังจากผ่านพ้นปี 2568 ซึ่งนับว่าเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง ด้วยปัจจัยลบที่รุมเร้าเข้ามาหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยพิบัติที่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่น และความไม่แน่นอนทางการเมือง
จากประสบการณ์ของผม การแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ อาจไม่รุนแรงเท่าที่เคยเป็นมาในช่วงก่อนหน้านี้ เนื่องจากผู้ประกอบการจำนวนมากได้ปรับลดแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ลง เพื่อบริหารจัดการความเสี่ยงและให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม การที่อุปทานใหม่ลดลงนี้ ก็ถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและนำเสนอโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง
ความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนในระดับสูงยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย และให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการภาระหนี้สินที่มีอยู่
สถาบันการเงินที่เข้มงวด: การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงมีเงื่อนไขที่เข้มงวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งต้องการเงินทุนจำนวนมากในการก่อสร้าง ภาพรวมของการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตา
ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น: แม้ว่าบางปัจจัยอาจมีแนวโน้มดีขึ้น แต่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ เช่น ค่าที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรง ยังคงเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569:
เน้นกำลังซื้อจริง (Real Demand Focus): สิ่งสำคัญที่สุดคือการทำความเข้าใจและตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค การพัฒนาโครงการควรพิจารณาจากรายได้ที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย ปรับขนาดของหน่วยการขายให้เหมาะสม และนำเสนอราคาที่สามารถเข้าถึงได้ การสำรวจ คอนโดมิเนียมราคาถูก หรือ บ้านราคาผ่อนสบาย อาจเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจสำหรับตลาดบางกลุ่ม
การบริหารสภาพคล่องอย่างมีวินัย: ในภาวะที่เศรษฐกิจยังคงมีความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดและสภาพคล่องอย่างรอบคอบ การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น การบริหารต้นทุน และการวางแผนการเงินระยะยาว จะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่: เทรนด์ของการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การให้ความสำคัญกับสุขภาพ สิ่งแวดล้อม และเทคโนโลยี (เช่น Smart Home, Low Carbon Living) เป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการควรนำมาพิจารณาในการออกแบบและพัฒนาโครงการ การสร้าง โครงการบ้านประหยัดพลังงาน หรือ คอนโดมิเนียมเพื่อสุขภาพ จะเพิ่มความน่าสนใจและมูลค่าให้กับโครงการ
การ Upskill และการนำเทคโนโลยีมาใช้: ผู้ประกอบการจำเป็นต้องยกระดับศักยภาพขององค์กร พร้อมกับการนำเทคโนโลยีใหม่ๆ มาประยุกต์ใช้ในการบริหารจัดการโครงการ การตลาด และการบริการลูกค้า การนำแพลตฟอร์มดิจิทัลมาช่วยในการขายและการสื่อสารกับลูกค้า ก็เป็นอีกแนวทางที่สามารถเพิ่มประสิทธิภาพได้
เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์รายภูมิภาค:
กรุงเทพมหานครและปริมณฑล: ตลาดในเขตเมืองใหญ่อาจเห็นการเปลี่ยนแปลงในประเภทของที่อยู่อาศัยที่พัฒนาขึ้น ทาวน์เฮ้าส์ราคาเข้าถึงง่ายอาจมีจำนวนลดลง และคอนโดมิเนียมในทำเลชานเมืองอาจเข้ามามีบทบาทมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันราคาที่ดินและมูลค่าโครงการ
ภูมิภาค: การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละภูมิภาคจะมีความแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางเศรษฐกิจ สังคม และศักยภาพในการเติบโตของแต่ละจังหวัด เมืองที่มีการลงทุนภาคอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว หรือมีโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่รองรับ จะมีแนวโน้มการฟื้นตัวที่ดีกว่า
บทบาทของภาครัฐในการพยุงตลาด:
แม้ว่าตลาดจะต้องการการขับเคลื่อนจากภาคเอกชนเป็นหลัก แต่บทบาทของภาครัฐก็มีความสำคัญอย่างยิ่งในการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการฟื้นตัว มาตรการที่ภาครัฐสามารถดำเนินการได้ เช่น:
การออกมาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value Ratio) สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว จะช่วยแบ่งเบาภาระและกระตุ้นกำลังซื้อได้
การส่งเสริมการลงทุน: การเร่งรัดการเบิกจ่ายงบประมาณปี 2569 และการผลักดันนโยบายการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นและกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม ซึ่งจะส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์
การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง: ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการเข้าถึงสินเชื่อเป็นประเด็นสำคัญที่รัฐบาลชุดใหม่ควรให้ความสำคัญในการแก้ไขอย่างจริงจัง เพื่อสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว
นิยามปี 2569: “ม้าเพิ่งลุกเดิน” ไม่ใช่ “ม้ากระโดด”
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์ 2569 ได้ถูกนิยามไว้หลายรูปแบบ แต่ส่วนใหญ่สะท้อนถึงสถานการณ์ที่ไม่หวือหวามากนัก นายกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปรียบเปรยปีนี้ว่าเป็น “ม้าหงอย” หรือ “ม้าป่วย” ที่ยังไม่สามารถใช้งานหนักได้ และอาจต้องทำภารกิจเบาๆ ไปก่อน ในขณะที่นายกกิตติมศักดิ์อีกท่านมองว่า เป็นปีที่ “ม้าเพิ่งลุกขึ้นเดินได้” หลังจากการบาดเจ็บสาหัส ไม่ใช่ปีที่จะ “ม้ากระโดด” ได้
นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ให้คำจำกัดความว่าเป็นปีที่ “เศรษฐกิจฟื้นช้า อสังหาริมทรัพย์ประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” เน้นย้ำถึงความสำคัญของการบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่อง การพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์ยุคใหม่ และการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อที่แท้จริง
ส่วนนายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 เป็น “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่ตลาดจะกลับไปดีเหมือนเดิมได้ยาก เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ “ไม่ดีทั้งปี” แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการจะสามารถประคับประคองตลาดไปได้
ภาพรวมสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ:
สภาพคล่องคือหัวใจสำคัญ: การบริหารจัดการเงินสดให้มีเพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจเป็นสิ่งจำเป็นที่สุด
การลงทุนอย่างรอบคอบ: หลีกเลี่ยงการลงทุนที่เกินตัว และเน้นโครงการที่มีศักยภาพในการตอบสนองความต้องการของตลาดจริง
การปรับตัวสู่เทรนด์ใหม่: การนำเทคโนโลยีและแนวคิดด้านความยั่งยืนมาใช้ จะช่วยสร้างความแตกต่างและเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการ
การสร้างฐานที่มั่นคง: มุ่งเน้นการสร้างธุรกิจที่แข็งแกร่งในระยะยาว แทนที่จะมองหาผลกำไรระยะสั้น
สรุป:
ปี 2569 จะเป็นปีที่ เศรษฐกิจไทย และตลาด อสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะปรับตัว เรียนรู้ และนำเสนอโซลูชันที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด การมุ่งเน้นการสร้างฐานที่มั่นคง การบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าใจถึง “สมดุลใหม่” ที่กำลังจะเกิดขึ้น จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังวางแผนการลงทุนในปี 2569 การทำความเข้าใจในสถานการณ์ปัจจุบัน การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง คือสิ่งที่สำคัญที่สุด อย่าพลาดโอกาสในการเตรียมพร้อมสำหรับปีแห่งการประคองสู่สมดุลใหม่นี้!
