เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองสู่สมดุลใหม่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมาที่เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเผชิญกับความผันผวนและปัจจัยท้าทายรอบด้าน เมื่อก้าวสู่ปี 2569 ทิศทางของเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นประเด็นสำคัญที่นักลงทุน ผู้ประกอบการ และประชาชนทั่วไปให้ความสนใจ บทความนี้จะเจาะลึกถึงภาพรวม แนวโน้ม และกลยุทธ์การรับมือสำหรับปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่นี้
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องต้องกันว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคองและฟื้นตัวอย่างช้าๆ บนสมดุลใหม่ (New Equilibrium) โดยเศรษฐกิจไทยยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ ทั้งภายในและภายนอกประเทศ
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้อสินค้าและบริการ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ เกิดความระมัดระวังมากขึ้น
สถาบันการเงินที่เข้มงวด: ความเสี่ยงด้านเครดิตที่เพิ่มขึ้นทำให้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพื่อผู้ประกอบการ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับต่ำ ก็อาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการใช้จ่ายได้อย่างมีนัยสำคัญ
การฟื้นตัวที่จำกัด: การคาดการณ์การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) อยู่ในระดับต่ำ (ประมาณ 1.5-1.8% ตามการประเมินของ ธปท. ในปีก่อนหน้า) สะท้อนถึงข้อจำกัดในการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจโลก: ปัจจัยภายนอก เช่น ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ความผันผวนของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ และนโยบายการค้าของประเทศมหาอำนาจ ยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตา
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ประคับประคองบนฐานที่มั่นคง
ปี 2569 นี้ เป็นที่นิยามว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคอง” หรือ “ปีแห่งม้าที่เพิ่งลุกขึ้นเดิน” สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างรอบคอบและบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างเข้มงวด
อุปทานใหม่ที่ลดลง: จากข้อมูลในปี 2568 พบว่าจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่เปิดตัวในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 20 ปี (ประมาณ 40,000 หน่วย) การโอนกรรมสิทธิ์เองก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (ประมาณ 10% ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ 20-25% ทั่วประเทศ) ตัวเลขที่ลดต่ำลงเหล่านี้อาจกลายเป็นปัจจัยบวกในระยะยาว เมื่ออุปทานส่วนเกินลดลง การแข่งขันด้านราคาอาจไม่รุนแรงเท่าช่วงก่อนหน้า
การลงทุนที่ต้องระมัดระวัง: ผู้ประกอบการต้องตรวจสอบความพร้อมด้านสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การลงทุนในโครงการใหม่ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วน สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง และหลีกเลี่ยงการลงทุนที่เกินตัว การพัฒนาโครงการแบบเป็นเฟส (Phased Development) สำหรับบ้านจัดสรร ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยลดความเสี่ยงด้านการเงินได้ดีกว่าคอนโดมิเนียมที่ต้องก่อสร้างทั้งอาคาร
ความสำคัญของสภาพคล่องและการบริหารจัดการหนี้: ในภาวะที่สถาบันการเงินเข้มงวด การระดมทุนผ่านหุ้นกู้ก็มีความท้าทายมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มากที่สุด การบริหารจัดการเงินสดและสภาพคล่องจึงเป็นหัวใจสำคัญในการประคับประคองธุรกิจ
การแข่งขันสินเชื่อที่อาจเพิ่มขึ้น: แม้ภาพรวมสินเชื่อจะตึงตัว แต่เมื่อฐานสินเชื่อรายย่อยอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี (ประมาณ 5.2 แสนล้านบาทในปี 2568) การแข่งขันระหว่างสถาบันการเงิน โดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ อาจเพิ่มขึ้นเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาด ซึ่งอาจส่งผลดีต่อผู้ขอสินเชื่อ
โอกาสจากโครงการภาครัฐและการลงทุน: การลงทุนภาครัฐที่เริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น การขอส่งเสริมการลงทุนที่ปรับตัวดีขึ้น (เกือบ 100% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568) และการก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมที่ทยอยแล้วเสร็จ จะเป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากโครงสร้างพื้นฐาน
กลยุทธ์สู่สมดุลใหม่: การปรับตัวของผู้ประกอบการและบทบาทภาครัฐ
เพื่อก้าวผ่านปี 2569 ไปสู่การฟื้นตัวอย่างยั่งยืน ผู้ประกอบการและภาครัฐต้องร่วมมือกันอย่างใกล้ชิด
สำหรับผู้ประกอบการ:
Upskill สู่ความยั่งยืน: ผู้ประกอบการทุกขนาดต้องยกระดับศักยภาพองค์กร มุ่งเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการที่ตอบโจทย์แนวโน้ม “Low Carbon Living” และ “Sustainable Development in Action” การสร้างโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ไม่เพียงแต่ตอบรับกระแสโลก แต่ยังสร้างมูลค่าเพิ่มและความแตกต่างในระยะยาว
ยึดกำลังซื้อจริงเป็นเข็มทิศ: การพัฒนาโครงการต้องสอดคล้องกับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระของประชาชน ปรับขนาดโครงการให้เหมาะสม ลดราคาต่อหน่วย และออกแบบที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์โครงสร้างครอบครัวยุคใหม่
บริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด: ชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น หลีกเลี่ยงความเสี่ยงเกินตัว และบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีวินัย
นวัตกรรมทางการเงินและการตลาด: ค้นหาเครื่องมือและช่องทางการตลาดใหม่ๆ เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และสร้างยอดขายภายใต้ข้อจำกัดของกำลังซื้อ
บทบาทภาครัฐ:
มาตรการพยุงตลาดเชิงโครงสร้าง: ภาครัฐควรให้ความสำคัญกับมาตรการที่ช่วยลดภาระต้นทุนและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรกสำหรับกลุ่มเป้าหมาย
การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน: การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างเป็นระบบเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยปลดล็อกกำลังซื้อที่แท้จริง นอกเหนือจากการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น
การส่งเสริมการลงทุนและการจ้างงาน: การสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ การเร่งเบิกจ่ายงบประมาณ และการสนับสนุนการสร้างงาน จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ: การเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมทั้งระบบ การส่งเสริมอุตสาหกรรมใหม่ๆ และการพัฒนาบุคลากรที่มีคุณภาพ จะเป็นรากฐานสำคัญสำหรับการเติบโตที่แข็งแกร่งในอนาคต
การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง: รัฐบาลชุดใหม่ควรให้ความสำคัญกับการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในระยะยาว เช่น การคอร์รัปชัน การพัฒนากฎหมายและระเบียบต่างๆ ที่เอื้อต่อการลงทุนและการประกอบธุรกิจ
ปัจจัยบวกที่ต้องจับตา
แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 จะยังคงอยู่ในช่วงประคับประคอง แต่ก็ยังมีปัจจัยบวกที่น่าจับตา:
การปรับฐานที่ต่ำ: จากฐานที่ต่ำในปี 2568 ทำให้การเติบโตเล็กน้อยในปี 2569 จะดูมีนัยสำคัญ
ศักยภาพของตลาดต่างจังหวัด: บางพื้นที่ในต่างจังหวัดที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว จะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่กำลังก่อสร้างและทยอยแล้วเสร็จ จะส่งผลดีต่อมูลค่าที่ดินและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ
ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง: ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่ต้องการมีบ้านหลังแรก หรือผู้ที่ต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย หากมีมาตรการสนับสนุนที่ตรงจุด ก็จะสามารถปลดล็อกกำลังซื้อนี้ได้
บทสรุป: ก้าวสู่สมดุลใหม่ด้วยความรอบคอบและร่วมมือ
ปี 2569 ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการประคับประคอง การสร้างฐานที่มั่นคง และการปรับตัวสู่สมดุลใหม่ (New Equilibrium) ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ พร้อมยกระดับศักยภาพองค์กร ขณะที่ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการฟื้นตัวอย่างยั่งยืน
ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่สำคัญ การร่วมมือระหว่างภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยประคับประคองตลาดให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และค่อยๆ สร้างการเติบโตบนฐานที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหากลยุทธ์ในการรับมือกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่มั่นคงในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนธุรกิจของคุณให้พร้อมสำหรับความท้าทายและโอกาสที่กำลังจะมาถึง.
