เศรษฐกิจไทยปี 2569: ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าเห็นภาพความเปลี่ยนแปลงของตลาดมาโดยตลอด ตั้งแต่ยุคเฟื่องฟู สู่ช่วงเวลาแห่งความท้าทาย และกำลังจะก้าวเข้าสู่ปี 2569 ที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านมองว่าเป็น “ปีแห่งการประคับประคองบนสมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดที่ยากลำบากมาแล้ว
ปี 2568 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับสารพัดวิกฤต ทั้งความผันผวนทางเศรษฐกิจ ภัยธรรมชาติ และความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และสร้างความระมัดระวังให้กับสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ เมื่อก้าวสู่ปี 2569 ความท้าทายเหล่านี้ยังคงอยู่ แต่ก็มีสัญญาณของการปรับตัวและฟื้นตัวอย่างช้าๆ
ทิศทางเศรษฐกิจไทยปี 2569: การฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะเป็นการฟื้นตัวที่ค่อยเป็นค่อยไป โดยอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) น่าจะอยู่ในช่วง 1.5-1.8% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าปี 2568 เล็กน้อย ภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง
ปัจจัยท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงและค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง
สถาบันการเงินเข้มงวด: ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงในการก่อสร้างทั้งอาคาร
การเข้าถึงสินเชื่อ: แม้จะมีความต้องการซื้อจริง แต่ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงประสบปัญหาในการขอสินเชื่อ โดยมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับสูงถึง 40% ซึ่งส่งผลกระทบทั้งต่อผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอด
แม้จะมีความท้าทาย ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านมองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ร้อนแรงเท่าที่ผ่านมา แต่ก็ไม่ถึงขั้นวิกฤต การแข่งขันด้านอุปทานโครงการใหม่มีแนวโน้มลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการได้เรียนรู้จากบทเรียนในอดีต และหันมาลงทุนอย่างระมัดระวังมากขึ้น
กลยุทธ์ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ:
การบริหารสภาพคล่อง: การมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดี เป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกสำหรับผู้ประกอบการ เพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง
การพัฒนาโครงการที่ตรงกับกำลังซื้อ: ผู้ประกอบการต้องศึกษาและทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ปรับขนาดโครงการ ราคาต่อหน่วย และการออกแบบให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
การ Upskill องค์กร: การยกระดับศักยภาพขององค์กรสู่การพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) การพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์เทรนด์ Low Carbon Living ควบคู่ไปกับการบริหารเงินสดและสภาพคล่องอย่างเข้มงวด
การพึ่งพาตนเอง: ในภาวะที่สถาบันการเงินมีความเข้มงวด ผู้ประกอบการต้องพึ่งพาตนเองให้มากขึ้น และบริหารความเสี่ยงจากการระดมทุนผ่านหุ้นกู้
ภาพรวมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความรอบคอบคือหัวใจสำคัญ
นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เปรียบปี 2569 ว่าเป็น “ปีม้าหงอย” สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ซึมๆ และกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ผู้ประกอบการต้อง “อึด-ทน” และลงทุนอย่างรอบคอบ โดยเน้นการตรวจสอบความพร้อมของตนเอง และการบริหารสภาพคล่องให้ดี
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าตัวเลขที่ปรับลดลงอย่างมากในปี 2568 เช่น การเปิดตัวโครงการใหม่ และการโอนกรรมสิทธิ์ จะกลายเป็นปัจจัยบวกในปี 2569 ส่งผลให้การแข่งขันไม่รุนแรงเท่าที่ผ่านมา คาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะขยายตัว 5-10% และการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 5-10% เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะเข้ามาแข่งขันปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นิยามปี 2569 ว่าเป็น “ปีแห่งการประคองตัว สร้างฐานให้มั่นคง” โดยเศรษฐกิจฟื้นตัวช้า อสังหาริมทรัพย์ต้องเดินหน้าบนความเป็นจริงของกำลังซื้อ และสร้างฐานธุรกิจให้แข็งแกร่งในระยะยาว
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย มองว่าปี 2569 คือ “ปีแห่งสมดุลใหม่” ที่ตลาดจะกลับไปดีเหมือนเดิมไม่ได้อีกต่อไป ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้อยู่ร่วมกับภาวะนี้ให้ได้ เนื่องจากปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่ได้รับการแก้ไข
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ “ไม่ดีทั้งปี” เนื่องจากมาตรการภาครัฐใหม่ๆ ยังไม่สามารถออกมาได้ และปัจจัยภายนอกยังมีความไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าผู้ประกอบการจะสามารถประคองให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขับเคลื่อนต่อไปได้ แม้จะยากลำบากก็ตาม
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย: การปรับตัวสู่ความต้องการที่แท้จริง
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ว่าปริมาณมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 จะยังคงติดลบเล็กน้อย (-1%) แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2568 ที่ติดลบถึง -10% การพัฒนาโครงการในอนาคตจึงต้องยึด “กำลังซื้อจริง” เป็นเข็มทิศหลัก
การปรับขนาดโครงการและราคา: ผู้ประกอบการอาจต้องพิจารณาปรับลดขนาดโครงการ หรือปรับลดราคาต่อหน่วยให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภค
การออกแบบที่อยู่อาศัย: การออกแบบที่อยู่อาศัยต้องคำนึงถึงโครงสร้างครอบครัวที่เปลี่ยนแปลงไป และความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว
ความสำคัญของทำเล: ราคาที่ดินที่สูงขึ้น โดยเฉพาะบริเวณโครงข่ายคมนาคมที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จ ส่งผลให้โครงการทาวน์เฮาส์ราคา 1.5 ล้านบาท อาจจะเริ่มหายไปจากตลาดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยคอนโดมิเนียมจะเข้ามาทดแทนในย่านชานเมือง
การแก้ปัญหาเชิงโครงสร้าง: ความร่วมมือจากทุกภาคส่วน
การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยั่งยืน จะเกิดขึ้นได้ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างที่สำคัญ
บทบาทภาครัฐ: ภาครัฐควรสนับสนุนมาตรการที่ช่วยลดภาระผู้ซื้อและต้นทุนผู้ประกอบการอย่างตรงจุด เช่น การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อบ้านหลังแรก
การแก้ไขปัญหาหนี้สิน: มาตรการต่างๆ เช่น Mortgage Guarantee เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อ, Consolidated Debt เพื่อลดภาระหนี้และเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระ, และ Risk-Based Interest เพื่อกำหนดดอกเบี้ยตามความเสี่ยงที่แท้จริง จะเป็นกลไกสำคัญในการช่วยประคับประคองตลาด
การปรับโครงสร้างเศรษฐกิจ-สังคม: รัฐบาลใหม่ควรเร่งปรับโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมทั้งระบบ และให้ความสำคัญกับการแก้ปัญหาหนี้สินอย่างจริงจัง
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2569: ความยั่งยืนและนวัตกรรม
ในยุคที่ความตระหนักด้านสิ่งแวดล้อมเพิ่มสูงขึ้น เทรนด์ “Low Carbon Living” จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอบ้านและคอนโดมิเนียมที่ประหยัดพลังงาน เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และใช้เทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัยที่สะดวกสบาย จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภค
นอกจากนี้ นวัตกรรมในการก่อสร้างและวัสดุต่างๆ จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น เพื่อช่วยลดต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพ และยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัย
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: โอกาสท่ามกลางความท้าทาย
แม้ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการประคับประคอง แต่ก็ยังมีโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองการณ์ไกล
การลงทุนระยะยาว: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโต
โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ: ด้วยสังคมผู้สูงอายุที่ขยายตัว โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living) ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการครบครัน จะเป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีแนวโน้มเติบโต
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษียณ: ผู้ที่กำลังมองหาแหล่งรายได้เสริม หรือการลงทุนเพื่อการเกษียณ อาจพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสด เช่น อพาร์ตเมนต์ หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ในทำเลที่มีความต้องการสูง
บทสรุป: ก้าวต่อไปบนสมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัว การบริหารความเสี่ยง และการสร้างสรรค์นวัตกรรม จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในยุคแห่งสมดุลใหม่นี้
การลงทุนอย่างรอบคอบ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง จะเป็นรากฐานสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการประคับประคองนี้ไป สู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์ หรือนักลงทุนที่สนใจศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 อย่ารอช้า! ติดต่อเราเพื่อปรึกษาและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายครั้งนี้.
