เศรษฐกิจไทยปี 2569: การประคับประคองบนสมดุลใหม่ – ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ยุคปรับตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับปี 2569 นี้ ดูเหมือนจะเป็นปีที่มีความพิเศษแตกต่างออกไป ไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่เป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” หลังผ่านพ้นจุดต่ำสุดที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ปี 2568 ถือเป็นปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงลมที่โหมกระหน่ำรอบทิศทาง ตั้งแต่ความผันผวนทางเศรษฐกิจมหภาค ภัยพิบัติทางธรรมชาติที่ส่งผลกระทบอย่างหนัก ไปจนถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ปัจจัยเหล่านี้ล้วนกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และสถาบันการเงินก็ยังคงมีท่าทีที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ท่ามกลางปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
ภาพรวมเศรษฐกิจไทยปี 2569: ชะลอตัวแต่มีสัญญาณฟื้นตัวอย่างระมัดระวัง
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่คาดการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.8% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ทรงตัวจากปี 2568 ที่คาดว่าจะปิดฉากที่ประมาณ 2% ปัจจัยหลักที่ยังคงเป็นแรงกดดัน ได้แก่:
กำลังซื้อที่อ่อนแอ: หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้อสินค้าและบริการ โดยเฉพาะสินค้ามูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ เป็นไปอย่างระมัดระวัง
เงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวด: แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายอาจมีการปรับลดลงเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่สถาบันการเงินยังคงมีนโยบายที่รัดกุมในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากมีความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงด้านเครดิต
ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก: ปัจจัยภายนอก เช่น ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ สภาวะเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าหลัก และความผันผวนของตลาดทุน ยังคงเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีปัจจัยท้าทายเหล่านี้ แต่ก็ยังมีสัญญาณบวกที่น่าจับตา นั่นคือการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เริ่มเห็นความชัดเจนมากขึ้นในการลดการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Supply) ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันด้านอุปทานในตลาด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การประคองตัวบนสมดุลใหม่
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ผมมองว่าจะเป็นปีแห่งการ “ประคับประคอง” และ “ฟื้นตัวอย่างช้าๆ” บน “สมดุลใหม่” ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาด ดังนี้:
เน้นคุณภาพและมูลค่าที่จับต้องได้: การแข่งขันด้านซัพพลายใหม่จะลดลง แต่การแข่งขันด้านคุณภาพและมูลค่าจะยิ่งทวีความสำคัญ ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จจะต้องสามารถนำเสนอโครงการที่มีคุณภาพ สร้างสรรค์ นวัตกรรม และตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าได้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาเหมาะสม (Affordable Housing) ที่เข้าถึงได้สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางและกลุ่มคนรุ่นใหม่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด
บริหารสภาพคล่องและลดความเสี่ยง: สภาพคล่องทางการเงินยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในปี 2569 การบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ การชะลอการลงทุนที่ไม่จำเป็น และการหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ในระดับสูงเกินไป จะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ความเข้าใจในกำลังซื้อจริง: การพัฒนาโครงการต้องยึดโยงกับกำลังซื้อจริงของประชาชนเป็นหลัก การสำรวจตลาดอย่างละเอียด การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค และการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ
การปรับตัวสู่ตลาดที่เปลี่ยนแปลง: ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่ยุคแห่งการเปลี่ยนแปลง ผู้ประกอบการจำเป็นต้อง “Upskill” องค์กรของตนเอง การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการบริหารจัดการ การตลาด และการบริการลูกค้า จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์รายเซกเมนต์:
บ้านจัดสรร: ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะในทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งงาน และมีสาธารณูปโภคครบครัน การพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) ที่มีทั้งที่พักอาศัย พื้นที่เชิงพาณิชย์ และสิ่งอำนวยความสะดวก จะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น
คอนโดมิเนียม: การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมอาจยังคงมีอยู่บ้าง โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แต่ผู้ประกอบการจะต้องให้ความสำคัญกับคุณภาพ การออกแบบที่ทันสมัย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนเมืองรุ่นใหม่ รวมถึงการพิจารณาโครงการในทำเลเมืองรองที่มีศักยภาพ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property): ความน่าสนใจของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอาจลดลงเล็กน้อยจากสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน แต่นักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ยังคงมองหาโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว หรืออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนจากค่าเช่าได้สม่ำเสมอ
ความท้าทายและโอกาสสำหรับผู้ประกอบการ:
ความท้าทาย:
กำลังซื้อที่จำกัด: ปัญหาหนี้ครัวเรือนและค่าครองชีพที่สูง ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อหลัก
การเข้าถึงสินเชื่อ: เงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดจากสถาบันการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ต้นทุนที่สูงขึ้น: ราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
กฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลง: การเปลี่ยนแปลงของกฎหมายและนโยบายภาครัฐที่อาจส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ
โอกาส:
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาด จะได้รับประโยชน์
ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง: แม้กำลังซื้อจะจำกัด แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นของตนเองยังคงมีอยู่สูง โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่กำลังเริ่มต้นชีวิต
นวัตกรรมและเทคโนโลยี: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการลดต้นทุน เพิ่มประสิทธิภาพ และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะเป็นแต้มต่อสำคัญ
การสนับสนุนจากภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ หากมีการออกมาอย่างตรงจุดและมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ
บทบาทภาครัฐ:
ภาครัฐมีบทบาทสำคัญในการประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 มากกว่าการกระตุ้นในระยะสั้น มาตรการที่ควรพิจารณา ได้แก่:
การลดภาระผู้ซื้อ: การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (Loan to Value) และการสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก
การลดต้นทุนผู้ประกอบการ: การพิจารณามาตรการสนับสนุนต้นทุนการก่อสร้าง หรือการอำนวยความสะดวกในการขออนุญาตก่อสร้าง
การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน: การออกมาตรการที่ช่วยลดภาระหนี้สินให้กับประชาชนอย่างเป็นระบบ
การส่งเสริมการลงทุน: การสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ เพื่อกระตุ้นการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
สรุป: ก้าวต่อไปอย่างรอบคอบบนสมดุลใหม่
ปี 2569 จะเป็นบทพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การ “ประคับประคอง” บน “สมดุลใหม่” ไม่ใช่การยอมแพ้ แต่เป็นการก้าวต่อไปอย่างรอบคอบบนพื้นฐานของความเป็นจริง การทำความเข้าใจตลาด การบริหารจัดการความเสี่ยง และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ สถาบันการเงิน และภาคเอกชน เราจะสามารถประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ฟื้นตัวอย่างยั่งยืนบนฐานที่แข็งแกร่งได้
หากคุณคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาทิศทางและกลยุทธ์สำหรับปี 2569 หรือผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปีที่กำลังจะมาถึง อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย
