ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ทิศทางปี 2568-2569 และปัจจัยพลิกเกมจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยเวลานี้ ชวนให้ย้อนนึกถึงช่วงเวลาแห่งความท้าทายครั้งใหญ่ในอดีต หลายครั้งที่สื่อรายงานข่าวเกี่ยวกับภาวะอสังหาริมทรัพย์ไทยตกต่ำสุดนับตั้งแต่ปี 2540 ซึ่งเป็นปีที่เกิดวิกฤตต้มยำกุ้ง การวิเคราะห์เชิงลึกในรายงานของ Nikkei Asia เมื่อต้นปี 2568 ได้จุดประกายให้ผมต้องประเมินสถานการณ์อย่างจริงจังอีกครั้ง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่ไม่อาจมองข้าม
รายงานจาก Nikkei Asia ได้นำเสนอภาพรวมที่ค่อนข้างน่ากังวลของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทย โดยชี้ให้เห็นว่าบางส่วนของตลาดกำลังเผชิญกับจุดตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่ภาวะวิกฤตการณ์การเงินในเอเชียปี 2540 หรือที่คนไทยรู้จักในนาม “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ปัญหาหลักที่ปรากฏชัดเจนคือ ปริมาณยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออก (inventory) ที่สูงลิ่ว และการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้เกิดคำถามสำคัญว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถฟื้นตัวได้อย่างไรภายในกรอบเวลา 3 ปีข้างหน้า
สาเหตุที่แท้จริงของภาวะนี้ซับซ้อนและเชื่อมโยงกันเป็นลูกโซ่ ประการแรกคือ ระดับหนี้ครัวเรือนของไทยที่อยู่ในอันดับต้นๆ ของเอเชีย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการกู้ยืมของประชาชน ประการที่สองคือ มาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของสถาบันการเงิน และประการสุดท้ายคือ การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวลง ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
ตัวเลขสะท้อนความจริง: อุปทานล้นตลาดและดีมานด์ที่หดตัว
ข้อมูลที่ได้รับจากผู้เชี่ยวชาญและบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งตอกย้ำภาพความท้าทายนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อมูลที่น่าตกใจว่า มีห้องชุดที่ยังขายไม่ออกในกรุงเทพมหานครประมาณ 220,000 ยูนิต และหากนับรวมทั่วประเทศแล้ว ตัวเลขอาจพุ่งสูงถึง 400,000 ยูนิต นี่คือปริมาณยูนิตคงค้างที่สะสมมาเป็นเวลานาน ซึ่งส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อมองไปที่การเปิดตัวโครงการใหม่ ตัวเลขยิ่งน่าเป็นห่วง จากข้อมูลของ CBRE ระบุว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต (รวมช่วงการระบาดของ COVID-19 ด้วย) โดย CBRE คาดการณ์ว่า ในปี 2569 และ 2570 จำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ จะลดลงต่ำกว่า 40,000 ยูนิต และ 20,000 ยูนิต ตามลำดับ และจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดจากนั้น
การชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่นี้ มีสาเหตุหลักมาจากการขยายตัวของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเป็นเวลานาน เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในเวลาเพียงหนึ่งปี ต้นทุนทางการเงินในการพัฒนาโครงการและต้นทุนการกู้ซื้อของผู้บริโภคจึงเพิ่มสูงขึ้นอย่างฉับพลัน ส่งผลให้กำลังซื้อลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
หนี้ครัวเรือน: ตัวแปรสำคัญที่กดดันกำลังซื้อ
ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ ในช่วงต้นปี 2568 หนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ที่ 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 2 ของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษา Trading Economics ชี้ให้เห็นว่า ระดับหนี้สินที่สูงนี้ ทำให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อและเงินกู้มากขึ้น ผลสำรวจจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงปลายปี 2568 ยิ่งสะท้อนปัญหานี้ โดยพบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท
สาเหตุหลักที่ผู้ขอสินเชื่อถูกปฏิเสธได้แก่ ภาระหนี้สินที่สูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%) และประวัติทางการเงินที่ไม่ดี (21.6%) ปัญหาเหล่านี้ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อการซื้อบ้านหลังแรก แต่ยังทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านหลังที่สองหรือนักลงทุนต้องชะลอการตัดสินใจออกไป
ผลกระทบต่อตลาดทุนและหุ้นอสังหาริมทรัพย์
ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซา ส่งผลสะท้อนโดยตรงไปยังตลาดทุน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ปรับตัวลดลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดเมื่อต้นปี 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งเผชิญกับแรงเทขายอย่างหนัก เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ซึ่งมีธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ปรับตัวลดลง 39.8% บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยปรับตัวลดลง 24.4% และ 24.3% ตามลำดับ
โอกาสที่ซ่อนเร้น: ตลาดบ้านมือสองและอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองท่องเที่ยว
แม้ภาพรวมของตลาดจะดูท้าทาย แต่ในฐานะผู้คร่ำหวอด ผมเชื่อว่าทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ รายงานของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจเฉพาะภูมิภาค ยังคงมีจุดที่น่าสนใจ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีกลุ่มชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น เช่น ชาวญี่ปุ่นที่เคยทำงานในนิคมอุตสาหกรรมภายใต้โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้จำนวนจะลดลง แต่ก็ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ
นอกจากนี้ ตลาดบ้านมือสองกำลังได้รับความสนใจมากขึ้น ในสภาวะที่สินเชื่อตึงตัวและราคาบ้านใหม่ปรับตัวสูงขึ้น บ้านมือสองซึ่งมีราคาที่จับต้องได้ง่ายกว่า กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองซึ่งปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ ก็เผชิญกับแรงกดดันในการระบายสต็อกเช่นกัน
การปรับกลยุทธ์ของผู้พัฒนาและทิศทางในอนาคต
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปัจจุบัน นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า ปัญหาด้านสินเชื่อส่งผลต่อพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน จากเดิมที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกคิดเป็นสัดส่วน 3 ใน 4 ของผู้ซื้อทั้งหมด ปัจจุบันลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3 สะท้อนให้เห็นว่า การเข้าถึงสินเชื่อสำหรับบ้านหลังแรกมีความยากลำบากมากขึ้น
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ การขับเคลื่อนตลาดให้กลับสู่ภาวะมั่นคงในระยะยาว จำเป็นต้องอาศัยปัจจัยหลายประการร่วมกัน ประการแรกคือ เสถียรภาพทางการเมือง ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของการลงทุนในทุกภาคส่วน ประการที่สองคือ การออกมาตรการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด เพื่อเพิ่มสภาพคล่องในตลาด ประการที่สามคือ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ และที่สำคัญที่สุดคือ มาตรการที่เข้มข้นและมีประสิทธิภาพในการลดภาระหนี้ครัวเรือน
บทสรุปและทิศทางข้างหน้า
จากการวิเคราะห์ในเชิงลึกภายใต้ประสบการณ์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สั่งสมมา ผมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยในปี 2568-2569 จะยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยลบที่กล่าวมาข้างต้น การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2570 โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) บ่งชี้ว่า การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอาจไม่เกิดขึ้นหากไม่มีมาตรการกระตุ้นที่มีนัยสำคัญ
“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณ ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นกำลังซื้อและลดภาระทางการเงินให้กับทั้งผู้พัฒนาและผู้บริโภค
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการมาตลอด ผมขอทิ้งท้ายว่า การทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็นผู้บริโภค นักลงทุน หรือผู้ประกอบการ การเตรียมพร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลงและมองหาโอกาสใหม่ๆ ท่ามกลางความท้าทาย คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาอุตสาหกรรมไปสู่อนาคตที่ยั่งยืน
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569 หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน ขอเชิญชวนให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ หรือศึกษาข้อมูลจากแหล่งที่น่าเชื่อถือ เพื่อประกอบการตัดสินใจอย่างรอบคอบ.
