ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ยาวนานกว่าที่คาดการณ์และหนทางสู่การฟื้นตัวที่ซับซ้อน
ในฐานะนักวิเคราะห์ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังเผชิญอยู่ในปี 2568-2569 นี้ ชวนให้หวนนึกถึงความบอบช้ำครั้งใหญ่ในประวัติศาสตร์ นั่นคือ วิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 รายงานจากสื่อชั้นนำอย่าง Nikkei Asia สะท้อนภาพรวมที่น่ากังวลอย่างยิ่ง โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทย ที่กำลังดำดิ่งสู่จุดต่ำสุด และมีแนวโน้มที่จะใช้เวลานานกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้กว่าจะฟื้นตัว
ภาพรวมปัจจุบัน: อุปทานล้นตลาดและอุปสงค์ที่หดตัว
หัวใจหลักของวิกฤตการณ์ครั้งนี้อยู่ที่ปรากฏการณ์ “อุปทานล้นตลาด” (Oversupply) ซึ่งสะสมมาจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำในอดีต ข้อมูลล่าสุดบ่งชี้ว่า มีหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออก (Unsold Inventory) ทั่วประเทศราว 400,000 ยูนิต โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครที่มีห้องชุดที่ค้างสต็อกสูงถึงประมาณ 220,000 ยูนิต ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงแค่สถิติ แต่เป็นสัญญาณเตือนถึงความผิดปกติในกลไกตลาด
เมื่อเทียบกับข้อมูลในอดีต ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Project Launches) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลจาก CBRE แสดงให้เห็นว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ มีเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีที่ราว 52,000 ยูนิต ในช่วงปี 2557-2567 ซึ่งรวมช่วงที่โควิด-19 ส่งผลกระทบแล้วด้วย ซ้ำร้าย CBRE ยังคาดการณ์ว่า การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2569 และ 2570 จะยิ่งลดลงไปอีก เหลือเพียงต่ำกว่า 40,000 ยูนิต และ 20,000 ยูนิต ตามลำดับ และอาจจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิต ในอีกสองปีถัดไป
ปรากฏการณ์ “อสังหาฯ ขายไม่ออก” นี้ ไม่ได้เกิดขึ้นจากปัจจัยเดียว แต่เป็นผลพวงจากหลายสาเหตุที่เกี่ยวพันกันอย่างซับซ้อน
สาเหตุหลักของวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ปัญหาเชิงโครงสร้างและแรงกดดันจากภายนอก
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: หนึ่งในปัจจัยกดดันที่สำคัญที่สุดคือ ระดับหนี้ครัวเรือนของไทยที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ซึ่งอยู่ในอันดับต้นๆ ของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ข้อมูลนี้สะท้อนถึงกำลังซื้อที่ถูกจำกัด และความเสี่ยงทางการเงินของภาคครัวเรือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง
การเข้มงวดของสินเชื่อ: อุปสรรคสำคัญสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน: สถาบันการเงินกำลังเผชิญแรงกดดันในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผลสำรวจจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงปลายปี 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมพุ่งสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับล่าง (มูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท) สาเหตุหลักที่ผู้ยื่นกู้ถูกปฏิเสธ ได้แก่ ภาระหนี้สินที่สูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%), และประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%) การเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อนี้ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค และลดทอนโอกาสของนักลงทุนรายย่อย
ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มสูงขึ้น: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมของผู้บริโภคและผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ภาระผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นตามไปด้วย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อุปสงค์ (Demand) ในตลาดลดลง
แนวโน้มเศรษฐกิจที่ชะลอตัว: การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 และปีต่อๆ ไป ยังคงมีความไม่แน่นอน กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจไทยจะชะลอตัวลง เหลือเพียง 1.6% ในปี 2569 การชะลอตัวทางเศรษฐกิจนี้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ลดทอนความสามารถในการจับจ่ายใช้สอย และชะลอการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง: ด้วยข้อจำกัดด้านสินเชื่อและราคาที่สูงขึ้นของอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่ง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง (Second-hand Property) เริ่มกลับมาน่าสนใจมากขึ้น แม้ว่าโดยปกติจะเป็นตลาดที่มีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ แต่สถานการณ์ปัจจุบันกลับทำให้ตลาดนี้มีความเคลื่อนไหวมากขึ้นเล็กน้อย และเพิ่มแรงกดดันต่อการขายโครงการก่อสร้างใหม่
ความผันผวนของตลาดทุน: ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยปรับตัวลดลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่ง เช่น WHA, LH, และ SIRI ก็เผชิญกับแรงขายและราคาที่ปรับตัวลดลง สะท้อนถึงความกังวลของนักลงทุนต่อแนวโน้มของอุตสาหกรรม
สัญญาณแห่งความหวัง: โอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่มและพื้นที่ศักยภาพ
แม้ภาพรวมจะดูน่ากังวล แต่ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมยังมองเห็นช่องทางและโอกาสที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) และพื้นที่ที่มีศักยภาพ
ตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวง: จากการสำรวจของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในเมืองรองบางแห่งยังมีจุดเด่นที่น่าสนใจ ได้แก่ ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, และหัวหิน ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เคยเป็นกลุ่มผู้ซื้อสำคัญในพื้นที่เหล่านี้ ซึ่งส่วนหนึ่งทำงานในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าปัจจุบันจำนวนอาจจะลดลง แต่ศักยภาพของทำเลเหล่านี้ยังคงมีอยู่
การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค: นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ จากแสนสิริ ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อบ้านหลังแรก (First-time Homebuyers) ที่เคยเป็นสัดส่วนหลัก (3 ใน 4) ลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3 สะท้อนว่า กำลังซื้อกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ ทำให้การตัดสินใจซื้อมีความละเอียดอ่อนมากขึ้น
กลยุทธ์สู่การฟื้นฟู: แนวทางที่ต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน
การกอบกู้สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมาแข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาว จำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ครอบคลุมและบูรณาการจากทุกภาคส่วน
การกระตุ้นเศรษฐกิจและการลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้เน้นย้ำถึงความจำเป็นในการลดอัตราดอกเบี้ย เพื่อลดภาระต้นทุนการกู้ยืม และเพิ่มกำลังซื้อให้กับภาคครัวเรือน ควบคู่ไปกับการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวม เพื่อสร้างความเชื่อมั่น และส่งเสริมการเติบโตของรายได้
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: รัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการบริหารจัดการหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน เพื่อลดความเปราะบางทางการเงินของประชาชน และสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจในระยะยาว
การส่งเสริมการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ระบบคมนาคมขนส่ง และสาธารณูปโภค จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต และเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ต่างๆ ให้มีความน่าสนใจต่อการอยู่อาศัยและการลงทุน
การปฏิรูปนโยบายภาษี: การพิจารณาใช้มาตรการภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (Unused Land Tax) เพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด และเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด
การสร้างเสถียรภาพทางการเมือง: เสถียรภาพทางการเมืองเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญยิ่งต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ การมีนโยบายที่ต่อเนื่องและโปร่งใส จะช่วยสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
อนาคตที่ต้องจับตา: การฟื้นตัวที่ต้องอาศัยความอดทนและกลยุทธ์ที่เฉียบคม
ด้วยปัจจัยลบที่ยังคงอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหนี้ครัวเรือนที่สูง และแนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังไม่สดใส การคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะกลับมาเติบโตอย่างมีนัยสำคัญภายใน 3 ปีข้างหน้า อาจเป็นเรื่องที่ท้าทาย เกือบจะพูดได้ว่า หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างครั้งใหญ่ อัตราการเติบโตอาจจะยังคงต่ำกว่า 2% ไปจนถึงปี 2570
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้มายาวนาน ผมขอชี้ว่า การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569 และปีต่อๆ ไป จะไม่ใช่การฟื้นตัวที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในอดีตอีกต่อไป แต่จะเป็นการฟื้นตัวที่ต้องอาศัยความเข้าใจในพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง การมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม การปรับกลยุทธ์การขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป และที่สำคัญที่สุด คือการทำงานร่วมกันระหว่างภาคเอกชน ภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาครัฐ เพื่อสร้างรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตอย่างยั่งยืนต่อไป
หากท่านกำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจอย่างมีกลยุทธ์ในสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง เพื่อร่วมกันวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายและความท้าทายของท่าน
