วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากสถานการณ์ปี 2568-2569 สู่แนวโน้มการฟื้นตัวที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน การวิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568-2569 โดยอ้างอิงจากรายงานของ Nikkei Asia และข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ ทำให้เห็นภาพรวมที่น่าเป็นห่วง แต่ก็ยังคงมีแสงสว่างแห่งความหวังอยู่บ้าง
สถานการณ์ปัจจุบัน: จุดต่ำสุดครั้งประวัติศาสตร์เทียบเคียงวิกฤตต้มยำกุ้ง
รายงานจาก Nikkei Asia ชี้ชัดว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญกับภาวะที่ย่ำแย่ที่สุดนับตั้งแต่ปี 2540 หรือที่เรารู้จักกันในนาม “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดสภาวะเช่นนี้มีหลายประการ ประการแรกคือ “ยูนิตเหลือขาย” จำนวนมหาศาลทั่วประเทศที่คาดการณ์ว่าสูงถึง 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ ซึ่งสะท้อนถึงอุปทานส่วนเกินที่ล้นตลาดอย่างมีนัยสำคัญ สถิตินี้สร้างความกังวลใจให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนเป็นอย่างยิ่ง
ประการที่สอง การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมาก ตัวเลขจาก CBRE บ่งชี้ว่า การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต การลดลงอย่างฮวบฮาบนี้สะท้อนถึงความไม่แน่นอนและภาวะการชะลอตัวของการลงทุนใหม่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
ปัจจัยขับเคลื่อนวิกฤต: หนี้ครัวเรือนสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น และเศรษฐกิจชะลอตัว
หากจะเจาะลึกถึงรากเหง้าของปัญหานี้ เราจะพบว่ามีปัจจัยหลักหลายประการที่ประสานงานกันสร้างแรงกดดันต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หนี้ครัวเรือนที่สูงติดอันดับ: ข้อมูลจาก Trading Economics ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 เผยว่า หนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ที่ 88.2% ของ GDP ซึ่งสูงเป็นอันดับสองในเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ระดับหนี้สินที่สูงนี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ผู้คนลังเลที่จะกู้ยืมเงินก้อนใหญ่เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ และยังเป็นภาระในการจัดการทางการเงินส่วนบุคคลอีกด้วย
นโยบายการเงินที่เข้มงวด: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในหนึ่งปี ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้ความต้องการสินเชื่อลดลงและกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน: ด้วยความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้สินของครัวเรือนและภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน ธนาคารพาณิชย์จึงมีแนวโน้มที่จะพิจารณาการอนุมัติสินเชื่ออย่างรอบคอบมากขึ้น ผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงเดือนกันยายน-ตุลาคม 2568 แสดงให้เห็นว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาหลักของผู้ขอสินเชื่อที่ถูกปฏิเสธ ได้แก่ ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%) และประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%)
ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว: การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 ที่ต่ำกว่า 2% (ตามการคาดการณ์ของ IMF) ยิ่งเพิ่มความกังวลใจให้กับตลาด นักลงทุนและผู้บริโภคต่างชะลอการตัดสินใจลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
ผลกระทบต่อตลาดและผู้เกี่ยวข้อง
สต็อกคงค้างที่สูง: ปัญหา “ยูนิตเหลือขาย” จำนวนมากถึง 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านสภาพคล่องและต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง: การชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่สะท้อนถึงการขาดความเชื่อมั่นในตลาด และอาจส่งผลกระทบต่อการสร้างงานและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องในระยะยาว
การปรับตัวของผู้บริโภค: ความตึงเครียดของตลาดสินเชื่อทำให้ผู้บริโภคหันไปพิจารณา บ้านมือสอง มากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า แม้ว่าปกติแล้วตลาดบ้านมือสองจะมีสภาพคล่องต่ำกว่า แต่สถานการณ์ปัจจุบันได้สร้างแรงกดดันเพิ่มเติมต่อโครงการก่อสร้างใหม่
ผลกระทบต่อตลาดทุน: ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยร่วงลงถึง 42.6% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 โดยหุ้นของบริษัทชั้นนำอย่าง WHA, LH, และ SIRI ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน
ความหวังในความท้าทาย: โอกาสในตลาดทางเลือกและปัจจัยขับเคลื่อนในอนาคต
แม้สถานการณ์โดยรวมจะดูน่าเป็นห่วง แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ข้าพเจ้ามองเห็นถึงศักยภาพและโอกาสในบางพื้นที่และบางกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด: ผลสำรวจของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวงยังมีจุดที่น่าสนใจในทำเลศักยภาพ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และ ศรีราชา โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น หรือเป็นที่ตั้งของ นิคมอุตสาหกรรม EEC ซึ่งมีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว
การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อ: นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ จากแสนสิริ ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการซื้อของผู้บริโภค โดยกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่เคยเป็นสัดส่วนถึง 3 ใน 4 ลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่งและต่อเนื่องถือเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โครงการพัฒนาต่างๆ จะช่วยสร้างงาน เพิ่มมูลค่าที่ดิน และดึงดูดการลงทุนจากทั้งในและต่างประเทศ
บทบาทของตลาดบ้านมือสอง: แม้จะได้รับแรงกดดัน แต่การเติบโตของตลาดบ้านมือสองอันเนื่องมาจากข้อจำกัดด้านสินเชื่อ อาจนำไปสู่โอกาสในการลงทุนใหม่ๆ สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์
แนวทางสู่การฟื้นตัว: บทบาทของภาครัฐและภาคเอกชน
การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากภาครัฐ ในมุมมองของข้าพเจ้า ปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกู้วิกฤตนี้ได้ ได้แก่:
เสถียรภาพทางการเมือง: ความมั่นคงทางการเมืองเป็นรากฐานสำคัญที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ พรโชคชัย เน้นย้ำว่า การลดอัตราดอกเบี้ยเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน เพื่อลดภาระต้นทุนการกู้ยืมและกระตุ้นอุปสงค์
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การออกมาตรการที่ช่วยให้ประชาชนสามารถจัดการภาระหนี้สินของตนเองได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและลดความเสี่ยงในระบบ
การกระตุ้นสภาพคล่อง: การพิจารณาการจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสม อาจเป็นอีกหนึ่งแนวทางในการกระตุ้นการใช้ประโยชน์ที่ดินและเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การส่งเสริมการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่และต่อเนื่อง จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต
จากสถานการณ์ปัจจุบันที่เผชิญกับจุดต่ำสุดในรอบหลายทศวรรษ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่ง การคาดการณ์ว่าตลาดจะกลับมาฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญภายใน 3 ปีข้างหน้าอาจเป็นเรื่องที่มองโลกในแง่ดีเกินไป หากไม่มีมาตรการแก้ไขปัญหาที่ตรงจุดและทันท่วงที
อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความยืดหยุ่นและสามารถปรับตัวได้เสมอ หากมีการดำเนินการที่ถูกต้อง การรักษาเสถียรภาพทางการเมือง การปรับนโยบายการเงินให้เหมาะสม การสนับสนุนสินเชื่ออย่างมีประสิทธิภาพ และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดกลับสู่เส้นทางแห่งการเติบโต
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ข้าพเจ้าเชื่อมั่นว่าศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีอยู่ เพียงแต่ต้องอาศัยการมองการณ์ไกล ความเข้าใจในปัจจัยขับเคลื่อนของตลาด และการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับบริบทที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบัน การวิเคราะห์ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสอย่างรอบด้าน และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จะเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องเพื่ออนาคตของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
