ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายครั้งใหญ่สู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขาขึ้นและขาลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังเผชิญหน้าอยู่ในปัจจุบันนี้ ถือเป็นความท้าทายที่นับว่ารุนแรงที่สุดครั้งหนึ่ง ตั้งแต่ช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงินเอเชีย หรือที่เรียกกันติดปากว่า “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ในปี 1997 ข้อมูลล่าสุดจาก Nikkei Asia และการวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญในประเทศ สะท้อนภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังอยู่ในภาวะซบเซาอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของที่อยู่อาศัย
ภาพรวมเชิงลึก: สัญญาณอันตรายจากยูนิตคงค้างและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ชะลอตัว
รายงานจาก Nikkei Asia ชี้ให้เห็นถึงสภาวะที่ยูนิตที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออก (inventory) ทั่วประเทศมีจำนวนสูงถึงราว 400,000 ยูนิต ตัวเลขนี้ไม่ได้เป็นเพียงสถิติ แต่สะท้อนถึงความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่เกิดขึ้นอย่างชัดเจน หากมองลึกลงไปในกรุงเทพมหานคร ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ประเมินว่ามีห้องชุด (condominium) ที่ขายไม่ออกสะสมอยู่ประมาณ 220,000 ยูนิต ยิ่งตอกย้ำภาพความท้าทายที่ตลาดกำลังเผชิญ
ในขณะเดียวกัน การเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลจาก CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ชี้ว่าในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2025 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2014-2024 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ตลาดได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แล้วก็ตาม การคาดการณ์ชี้ว่าจำนวนยูนิตใหม่ในปี 2026 อาจไม่ถึง 40,000 ยูนิต และลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความไม่มั่นใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนและขยายธุรกิจในช่วงเวลานี้
ปัจจัยขับเคลื่อนความซบเซา: หนี้ครัวเรือนสูง, การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด และภาพเศรษฐกิจที่ไม่สดใส
เหตุใด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงมาถึงจุดนี้? ผมมองว่ามีปัจจัยหลักหลายประการที่ทำงานประสานกัน
ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์: นี่คือปัจจัยสำคัญที่สุดประการหนึ่ง จากข้อมูลของ Trading Economics ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2025 หนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ที่ 88.2% ของ GDP ซึ่งติดอันดับ 2 ของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ระดับหนี้ที่สูงเช่นนี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของประชาชน เมื่อครัวเรือนมีภาระหนี้สินมาก ก็ย่อมมีเงินเหลือใช้จ่ายเพื่อการลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์น้อยลง
การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เข้มงวด: ด้วยภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูง ธนาคารพาณิชย์จึงมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ได้สำรวจพบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ปัญหาหลักของผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อประกอบด้วย 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้าน
ต้นทุนทางการเงินที่ปรับตัวสูงขึ้น: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในเวลาเพียงหนึ่งปี สร้างแรงกดดันต่อต้นทุนการกู้ยืมอย่างมหาศาล ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนของผู้พัฒนาโครงการที่ต้องกู้เงินมาลงทุน หรือต้นทุนของผู้ซื้อที่ต้องผ่อนชำระสินเชื่อบ้านที่สูงขึ้น ทำให้ความต้องการซื้อลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพเศรษฐกิจที่คาดการณ์ว่าจะชะลอตัว: กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2026 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ตัวเลขที่ต่ำเช่นนี้ ย่อมส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน เมื่อเศรษฐกิจไม่เติบโต ผู้คนก็จะระมัดระวังในการใช้จ่ายและการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการลงทุนก้อนใหญ่เช่นอสังหาริมทรัพย์
ผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมตลาด
สภาวะดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หุ้นในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยได้ปรับตัวลดลงอย่างหนัก โดยดัชนีร่วงลงถึง 42.6% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคม 2023 ตัวอย่างหุ้นที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ได้แก่ WHA, LH และ SIRI ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ
นอกจากนี้ ปัญหาการปล่อยสินเชื่อยังส่งผลต่อรูปแบบการซื้อด้วย นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ จากแสนสิริ ให้ข้อมูลว่า สัดส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่เคยเป็น 3 ใน 4 ของตลาด ลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3 ในปัจจุบัน และที่น่าสนใจคือ แม้ผู้บริโภคจะยังคงชื่นชอบบ้านมือหนึ่ง แต่ด้วยข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ทำให้ ตลาดบ้านมือสอง เริ่มกลับมาน่าสนใจมากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันเพิ่มเติมต่อโครงการก่อสร้างใหม่
โอกาสและแนวทางสู่การฟื้นตัว: มองหาช่องทางท่ามกลางวิกฤต
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่ายังมีโอกาสและช่องทางในการฟื้นตัวได้ หากมีมาตรการที่เหมาะสมและตรงจุด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองท่องเที่ยวและ EEC: รายงานของ AREA ชี้ให้เห็นว่า ยังมีบางพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ที่ยังมีศักยภาพและน่าสนใจ โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย หัวหิน และเมืองอุตสาหกรรมอย่างศรีราชา ซึ่งเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และมีกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น เข้ามาอยู่อาศัยจำนวนมาก แม้ปัจจุบันอาจมีจำนวนลดลง แต่ก็ยังคงเป็นตลาดที่มีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน
การปรับตัวของผู้บริโภค: การที่ตลาดบ้านมือสองเริ่มได้รับความสนใจมากขึ้น เป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงการปรับตัวของผู้บริโภคที่ต้องการสินทรัพย์ในราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อภายใต้ข้อจำกัดด้านสินเชื่อ การมีทางเลือกที่หลากหลายมากขึ้น เช่น บ้านมือสอง หรือโครงการที่เน้นราคาเข้าถึงง่าย จะช่วยกระตุ้นตลาดได้
แนวทางสู่การฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว
เพื่อให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มีเสถียรภาพและสามารถฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว ผมมองว่าจำเป็นต้องมีมาตรการที่ครอบคลุมและเป็นรูปธรรมในหลายมิติ:
นโยบายการเงินที่ผ่อนคลาย: การพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างเหมาะสม จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการกระตุ้นกำลังซื้อและลดภาระต้นทุนทางการเงินให้กับทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน: รัฐบาลจำเป็นต้องมีมาตรการที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการลดภาระหนี้สินของประชาชน ควบคู่ไปกับการส่งเสริมวินัยทางการเงิน
การกระตุ้นการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพ จะช่วยเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ และดึงดูดการลงทุนทั้งจากภาครัฐและเอกชน
การใช้ประโยชน์จากที่ดิน: การพิจารณานโยบายภาษีที่ดินที่ไม่ได้รับการใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสม อาจช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินออกมาพัฒนา และเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
ความมั่นคงทางการเมือง: เสถียรภาพทางการเมืองเป็นรากฐานสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
“หากเราต้องการเห็นการฟื้นตัวอย่างแท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การดำเนินการตามมาตรการเหล่านี้อย่างจริงจังและต่อเนื่อง ถือเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง” ดร.โสภณ กล่าวทิ้งท้าย “หากยังคงดำเนินเช่นนี้ต่อไป การคาดการณ์การเติบโตที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2027 ก็มีแนวโน้มสูงที่จะเกิดขึ้น เว้นแต่จะมีการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างครั้งใหญ่”
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มานาน ผมเชื่อมั่นว่า ด้วยวิสัยทัศน์ที่ถูกต้อง นโยบายที่ตรงจุด และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนอีกครั้ง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและการบริหารจัดการสินทรัพย์ในสภาวะปัจจุบัน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลและคำแนะนำที่แม่นยำสำหรับอนาคตของคุณ
