ไทยเผชิญวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่: ยูนิตเหลือขายพุ่งสูงเทียบเท่าวิกฤตต้มยำกุ้ง ท่ามกลางหนี้ครัวเรือนและเศรษฐกิจชะลอตัว
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญอยู่ในขณะนี้ ถือเป็นความท้าทายครั้งประวัติศาสตร์ที่หลายคนกังวลว่าจะส่งผลกระทบยาวนาน เทียบเคียงได้กับวิกฤตการณ์การเงินเอเชีย หรือที่รู้จักกันในชื่อ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” เมื่อปี 2540 รายงานล่าสุดจาก Nikkei Asia ชี้ให้เห็นภาพรวมที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะจำนวนยูนิตที่ขายไม่ออก ซึ่งพุ่งสูงจนน่าตกใจ ประกอบกับการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ และการคาดการณ์ที่ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อาจใช้เวลาอีกหลายปีกว่าที่จะฟื้นตัวเต็มที่
ภาวะตึงเครียดในตลาด: ยูนิตล้นสต็อกและความกังวลระยะยาว
ความผิดปกติที่ปรากฏชัดเจนที่สุดในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ณ ขณะนี้ คือปริมาณยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ออก ตัวเลขที่น่าสะพรึงกลัวนี้พุ่งสูงถึงประมาณ 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครที่มีห้องชุดค้างสต็อกกว่า 220,000 ยูนิต ตามข้อมูลจากการสัมภาษณ์ ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ที่ได้ให้สัมภาษณ์แก่ Nikkei Asia การสะสมของยูนิตเหลือขายจำนวนมหาศาลนี้ เป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งบอกถึงความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด ซึ่งมีสาเหตุมาจากปัจจัยหลายประการที่ซับซ้อน
เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนหน้า ตัวเลขการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ก็ลดลงอย่างฮวบฮาบ จากค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต กลับลดลงเหลือเพียง 13,700 ยูนิตในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2568 CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ คาดการณ์ว่า จำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2569 และ 2570 จะน้อยกว่า 40,000 ยูนิต และ 20,000 ยูนิตตามลำดับ ก่อนจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา การลดลงอย่างมากของการเปิดตัวโครงการใหม่นี้ เป็นกลยุทธ์ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการชะลอการลงทุน เพื่อประเมินสถานการณ์และลดความเสี่ยงจากภาวะอุปทานล้นตลาด
รากเหง้าของปัญหา: หนี้ครัวเรือน การเงินที่ตึงเครียด และเศรษฐกิจโลก
ปัจจัยหลักที่ผลักดันให้ อสังหาริมทรัพย์ไทย ตกอยู่ในสถานการณ์ที่ย่ำแย่เช่นนี้ มาจากปัญหาสะสมที่รุมเร้ามาหลายปี ประการแรกคือระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงติดอันดับต้นๆ ของเอเชีย โดยมีสัดส่วนสูงถึง 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ซึ่งเป็นรองเพียงเกาหลีใต้ ตามข้อมูลจาก Trading Economics ระดับหนี้สินที่สูงนี้ สร้างแรงกดดันอย่างมหาศาลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และทำให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
อีกหนึ่งสาเหตุสำคัญคือการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของอัตราดอกเบี้ย นโยบายการเงินที่ผ่อนคลายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กระตุ้นให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขยายการลงทุนอย่างเต็มที่ แต่เมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของผู้กู้ยืม ทั้งผู้ซื้อบ้านและผู้พัฒนาโครงการ เพิ่มสูงขึ้นอย่างกะทันหัน บั่นทอนกำลังซื้อและความสามารถในการลงทุน
นอกจากนี้ การคาดการณ์ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัว ก็เป็นปัจจัยลบเพิ่มเติม โดย IMF คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนนี้ ยิ่งเพิ่มความกังวลให้กับผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีความผูกพันระยะยาว
ผลกระทบต่อผู้บริโภคและตลาดสินเชื่อ
สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) รายงานผลการสำรวจที่น่าเป็นห่วงจากการสำรวจ 200 โครงการทั่วประเทศในช่วงเดือนกันยายนและตุลาคม 2568 พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อส่วนใหญ่ประสบปัญหาจากภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%) รายได้ไม่มั่นคง (33.3%) และมีประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%) ปัญหาเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกลุ่มผู้ซื้อรายได้น้อยถึงปานกลาง และส่งผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายของโครงการ
คุณภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ให้มุมมองว่า ปัญหาด้านสินเชื่อได้ส่งผลกระทบต่อรูปแบบการซื้อของผู้บริโภค จากเดิมที่สัดส่วนผู้ซื้อบ้านหลังแรกสูงถึง 3 ใน 4 ของยอดขาย ปัจจุบันลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3 เท่านั้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่า กำลังซื้อจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ หรือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก กำลังถูกจำกัดมากขึ้น
ในอีกด้านหนึ่ง ตลาดบ้านมือสองก็เริ่มได้รับผลกระทบเช่นกัน แม้ว่าโดยปกติผู้บริโภคจะนิยมบ้านมือหนึ่ง แต่เมื่อสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยตึงตัวมากขึ้น บ้านมือสองที่มีราคาถูกกว่าจึงกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งเคยมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ เริ่มมีการเคลื่อนไหวที่อ่อนตัวลงเล็กน้อย และยังเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่ที่ต้องแข่งขันกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า
ความน่าสนใจในตลาดเฉพาะกลุ่มและการปรับตัวของผู้พัฒนา
แม้ภาพรวมจะดูมืดมน แต่ยังมีบางพื้นที่ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ยังคงมีความน่าสนใจอยู่บ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจพิเศษ ดร.โสภณ จาก AREA ชี้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวงบางแห่ง เช่น ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย หัวหิน และศรีราชา ยังคงมีศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น หรือเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมสำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายที่สำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยบางพื้นที่ ยังคงเป็นกำลังสำคัญ แม้ว่าจำนวนอาจจะลดน้อยลงไปบ้างในช่วงที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม การปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการยังคงต้องคำนึงถึงความต้องการและกำลังซื้อที่เปลี่ยนไป การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายและตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตนี้
แนวทางการฟื้นฟูตลาด: เสถียรภาพ นโยบาย และการปรับตัว
การกอบกู้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากภาวะวิกฤตที่กำลังเผชิญอยู่นี้ จำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ครอบคลุมและมีประสิทธิภาพในระยะยาว ดร.โสภณ ได้เสนอแนวทางที่สำคัญหลายประการ ได้แก่
เสถียรภาพทางการเมือง: สภาพแวดล้อมทางการเมืองที่มั่นคง เป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ และส่งเสริมการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ: การมีนโยบายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เหมาะสม โดยเฉพาะการเก็บภาษีสำหรับที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินออกมาพัฒนา หรือขาย ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาและปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น เช่น ระบบขนส่งมวลชน ถนน และสาธารณูปโภค จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
การลดหนี้ครัวเรือน: รัฐบาลจำเป็นต้องมีนโยบายที่จริงจังและต่อเนื่องในการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน เพื่อเพิ่มกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
การปรับอัตราดอกเบี้ย: การพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยลดต้นทุนทางการเงิน และกระตุ้นการลงทุนและการบริโภคในภาคอสังหาริมทรัพย์
“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์จริง อันดับแรกต้องพิจารณาการปรับลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณ ย้ำ “การคาดการณ์ที่ว่าปี 2570 เศรษฐกิจจะเติบโตน้อยกว่า 2% หมายความว่า จะยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาด เว้นแต่จะมีการดำเนินการอย่างจริงจังและเป็นรูปธรรม”
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่าสถานการณ์ปัจจุบันเป็นบททดสอบครั้งใหญ่สำหรับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องกับ อสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัว การสร้างนวัตกรรม และการทำงานร่วมกันของภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดให้ผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ และก้าวสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
มองหาโอกาสในความท้าทาย: การลงทุนอย่างชาญฉลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน แต่ในทุกวิกฤตมักมีโอกาสซ่อนอยู่ สำหรับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอย่างลึกซึ้ง การประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ และการค้นหาทำเลที่มีศักยภาพในระยะยาว จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาในการวางแผนทางการเงินเพื่อซื้อบ้าน เราขอเชิญชวนให้ท่านเข้ามาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดปัจจุบัน และหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณ.
