ไทยเผชิญวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569-2570: การชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญและแนวโน้มการฟื้นตัวที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเผชิญอยู่ในขณะนี้ ถือเป็นหนึ่งในจุดที่น่ากังวลที่สุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 หรือที่เรียกกันว่า “วิกฤตต้มยำกุ้ง” รายงานจาก Nikkei Asia ตอกย้ำถึงสถานการณ์ที่หลายฝ่ายในอุตสาหกรรมกำลังจับตามองอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของที่อยู่อาศัย ซึ่งเผชิญกับภาวะซบเซาอย่างหนักจนอาจต้องใช้เวลาอย่างน้อย 3 ปีในการฟื้นตัว
ปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนสภาวะการณ์เช่นนี้ มีความซับซ้อนและเชื่อมโยงกันเป็นลูกโซ่ เริ่มต้นจากการมีหน่วยที่พักอาศัยเหลือขายจำนวนมหาศาลทั่วประเทศ การชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญของการเปิดตัวโครงการใหม่ ตลอดจนการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่อยู่ในระดับต่ำ ซึ่งล้วนมีรากฐานมาจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ติดอันดับต้นๆ ของภูมิภาคเอเชีย
การวิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยลบที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลและการวิเคราะห์ของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันจากหลายทิศทาง ซึ่งสามารถจำแนกออกเป็นประเด็นสำคัญได้ดังนี้:
อุปทานส่วนเกิน (Oversupply) และยูนิตคงค้าง: ปัญหาใหญ่ที่สุดที่มองเห็นได้ชัดเจนคือจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ ซึ่ง ณ ปัจจุบันมีประมาณการว่าสูงถึง 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ เฉพาะในกรุงเทพมหานครเพียงแห่งเดียว ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อมูลที่น่าตกใจว่ามีห้องชุดที่ยังขายไม่ออกราว 220,000 ยูนิต ยูนิตที่ค้างสต็อกจำนวนมากนี้ ไม่เพียงแต่สร้างภาระทางการเงินให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังส่งสัญญาณถึงอุปสงค์ที่ไม่สอดคล้องกับอุปทาน ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวของตลาดในช่วงที่ผ่านมาที่อาจจะเกินกำลังซื้อจริง
การชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่: สอดคล้องกับปัญหาอุปทานส่วนเกิน การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในตลาดได้ลดลงอย่างมาก ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่าในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อยู่ที่เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึง 52,000 ยูนิต การคาดการณ์สำหรับปี 2569 และ 2570 ก็ยิ่งน่ากังวล โดยคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวน้อยกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 ก่อนจะลดลงไปอีกในระยะเวลาถัดมา ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความระมัดระวังของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังประเมินสถานการณ์ตลาดและผลกระทบจากการตัดสินใจลงทุนในสภาวะปัจจุบัน
หนี้ครัวเรือนระดับสูง: หนึ่งในปัจจัยพื้นฐานที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยคือระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงอย่างต่อเนื่อง จากข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 หนี้ครัวเรือนไทยอยู่ที่ 88.2% ของ GDP ซึ่งติดอันดับ 2 ของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ระดับหนี้สินที่สูงนี้ทำให้ครัวเรือนส่วนใหญ่มีภาระทางการเงินที่หนักหน่วง ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
การเข้มงวดของสถาบันการเงิน: สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด อันเป็นผลมาจากความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากระดับหนี้ครัวเรือนที่สูง รวมถึงการชะลอตัวของเศรษฐกิจ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) รายงานอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท สาเหตุหลักที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ ได้แก่ ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%), และประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%) การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นนี้เป็นอุปสรรคสำคัญต่อผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก
การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย: ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ต้นทุนทางการเงินอยู่ในระดับต่ำ ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถกู้ยืมและขยายการลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง แต่การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมของทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อบ้านสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ การเพิ่มขึ้นของภาระดอกเบี้ยจำนองทำให้ความต้องการซื้อลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว: ภาพรวมเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าจะเติบโตในอัตราที่ต่ำ ซึ่งกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้คาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจไทยในปี 2569 ไว้ที่ 1.6% เท่านั้น การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวย่อมส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและภาคธุรกิจ การลงทุนโดยรวมลดลง และกำลังซื้อของประชาชนถูกจำกัด
ผลกระทบต่อตลาดทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สภาวะการณ์ที่เกิดขึ้นสะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในตลาดทุน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยได้ร่วงลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 42.6% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งประสบภาวะราคาลดลงอย่างมาก เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ซึ่งเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8%, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ร่วงลง 24.4%, และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ร่วงลง 24.3% ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่อแนวโน้มของอุตสาหกรรมนี้
ตลาดบ้านมือสอง: ทางเลือกที่น่าสนใจขึ้นภายใต้ข้อจำกัดสินเชื่อ
ภายใต้สภาวะที่สินเชื่อสำหรับบ้านมือหนึ่งเข้มงวดขึ้น และราคาบ้านใหม่ที่อาจจะยังไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบัน ตลาดบ้านมือสองกลับกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น แม้ว่าโดยปกติแล้วตลาดบ้านมือสองจะมีสภาพคล่องที่ค่อนข้างต่ำ แต่การเปลี่ยนแปลงนี้ก็เริ่มปรากฏให้เห็น ซึ่งอาจจะช่วยบรรเทาแรงกดดันต่อโครงการใหม่ได้บ้าง อย่างไรก็ตาม การที่ผู้บริโภคหันไปหาบ้านมือสองมากขึ้น อาจจะส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องทบทวนกลยุทธ์การตั้งราคาและการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ของตนเอง
แนวโน้มและโอกาสในอนาคต: การฟื้นตัวที่ต้องอาศัยมาตรการเชิงรุก
การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถฟื้นตัวได้อย่างยั่งยืนและแข็งแกร่ง จำเป็นต้องอาศัยการดำเนินการที่เป็นรูปธรรมและมาตรการที่ครอบคลุมจากหลายภาคส่วน
เสถียรภาพทางการเมือง: การเมืองที่มั่นคงเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ รวมถึงส่งเสริมการลงทุนระยะยาว
การจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: มาตรการนี้สามารถกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาพัฒนาหรือขายออกไป ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาดและลดการกักตุนที่ดิน
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ระบบคมนาคม โครงข่ายสาธารณูปโภค จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับพื้นที่ และส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพ
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การออกมาตรการที่ช่วยลดภาระหนี้สินของครัวเรือนอย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและเพิ่มความมั่นใจในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งถือเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่จะช่วยกระตุ้นตลาด หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2570 ย่อมไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ เว้นแต่จะมีการปรับเปลี่ยนนโยบายที่ชัดเจน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรอง: ยังคงมีศักยภาพ
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะดูหดหู่ แต่รายงานของ AREA ชี้ให้เห็นว่ายังมีตลาดที่น่าสนใจในเมืองรองบางแห่ง เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน, และศรีราชา ซึ่งเป็นเมืองที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เป็นกลุ่มที่สองที่อาศัยอยู่มากที่สุดในประเทศไทย และหลายคนทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) พื้นที่เหล่านี้อาจเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่มองหาการเติบโตในระยะยาว
บทสรุปและก้าวต่อไป
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569-2570 เป็นบททดสอบสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมนี้ การฟื้นตัวจะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่ก็ไม่ใช่สิ่งที่เป็นไปไม่ได้ หากทุกภาคส่วนร่วมมือกันในการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการจัดการกับปัญหาหนี้ครัวเรือน การปรับปรุงกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง และการดำเนินการตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ตรงจุด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ พิจารณาความเสี่ยงและผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้นอย่างถี่ถ้วน และมองหาโอกาสในพื้นที่ที่มีศักยภาพเฉพาะตัว พร้อมทั้งติดตามข่าวสารและทิศทางของนโยบายเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด
หากคุณกำลังพิจารณาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569 วิเคราะห์ตลาดหุ้นอสังหาฯ หรือมองหา ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ในปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณในวันนี้
