วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย: สัญญาณอันตรายจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนต้องจับตาในปี 2025
บทความนี้วิเคราะห์เจาะลึกถึงสถานการณ์ปัจจุบันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคที่อยู่อาศัย ซึ่งกำลังเผชิญกับความท้าทายที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตต้มยำกุ้งในปี 1997 แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเป็นหนึ่งในเสาหลักที่สำคัญของระบบเศรษฐกิจ แต่รายงานล่าสุดจากสื่อต่างประเทศอย่าง Nikkei Asia ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณอันตรายที่อาจส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของตลาดในระยะเวลาอันใกล้นี้
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายที่มองข้ามไม่ได้
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของที่อยู่อาศัย ได้รับอานิสงส์จากการเติบโตทางเศรษฐกิจและการลงทุนอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจมหภาค นโยบายทางการเงินที่เข้มงวดขึ้น และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ได้ก่อให้เกิดแรงกดดันที่สำคัญต่อภาคส่วนนี้
รายงานจาก Nikkei Asia ระบุว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญกับภาวะที่นับว่าตกต่ำอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีปัจจัยหลักที่น่าจับตาคือ ยูนิตที่ขายไม่ออก (Unsold Inventory) ที่มีจำนวนสูงมาก ประมาณการว่ามีมากถึง 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ นี่เป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ที่มีผลกระทบโดยตรงต่อยอดขายและการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ
สาเหตุแห่งภาวะตกต่ำ: ปัจจัยซับซ้อนที่ต้องทำความเข้าใจ
การวิเคราะห์เชิงลึกถึงสาเหตุของภาวะตกต่ำในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 เผยให้เห็นถึงปัจจัยเชิงโครงสร้างและปัจจัยระยะสั้นที่ซับซ้อน ซึ่งผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ต่างมองว่าเป็นเรื่องที่ต้องให้ความสำคัญอย่างยิ่ง
หนี้ครัวเรือนระดับสูง: ภาระที่กดดันกำลังซื้อ
ประเด็นสำคัญที่สุดประการหนึ่งที่ถูกหยิบยกขึ้นมาคือ ระดับหนี้ครัวเรือนของไทยที่อยู่ในอันดับต้นๆ ของภูมิภาคเอเชีย จากข้อมูลล่าสุด หนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ของไทยอยู่ที่ประมาณ 88.2% ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2025 ซึ่งถือเป็นระดับที่สูงมากเป็นอันดับสองในเอเชีย รองจากเกาหลีใต้เท่านั้น การมีภาระหนี้สินสูงเกินไปส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมของผู้บริโภค และลดทอนกำลังซื้อโดยรวม ทำให้ผู้คนลังเลที่จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: นโยบายการเงินที่ส่งผลกระทบ
เพื่อควบคุมภาวะเงินเฟ้อและรักษาเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง จากระดับต่ำสุดที่ 0.5% ปรับขึ้นสู่ 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งสำหรับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการ และสำหรับผู้บริโภคในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผลที่ตามมาคือ ธนาคารต่างๆ มีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างหรือผู้ที่มีรายได้ไม่มั่นคง มีอัตราการปฏิเสธที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
รายงานจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) สะท้อนภาพนี้ได้เป็นอย่างดี จากการสำรวจในเดือนกันยายน-ตุลาคม 2025 ครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศ พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยมีผู้ขอสินเชื่อถึง 37.3% ที่มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี
การชะลอตัวของเศรษฐกิจ: ภาพรวมที่น่ากังวล
ปัจจัยภายนอกที่สำคัญคือแนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยเอง กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2026 จะอยู่ที่ระดับ 1.6% ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตที่ค่อนข้างต่ำ การชะลอตัวทางเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อการจ้างงาน รายได้ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งล้วนแต่เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง: สัญญาณจากผู้ประกอบการ
ผลกระทบจากปัจจัยข้างต้นสะท้อนให้เห็นจากการชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ CBRE ชี้ว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2025 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2014-2024 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต (รวมช่วงที่ยอดขายตกต่ำในช่วงการระบาดของโควิด-19 ด้วย) CBRE ยังคาดการณ์ว่า ยอดเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลงอย่างต่อเนื่องในปี 2026 และ 2027 ซึ่งบ่งชี้ถึงความไม่แน่นอนและทิศทางที่ผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะชะลอการลงทุน
วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย: ผลกระทบต่อตลาดและนักลงทุน
ภาวะวิกฤตในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกกลุ่ม และมีแนวโน้มที่จะยืดเยื้อหากไม่มีมาตรการแก้ไขที่ตรงจุด
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์: ต้องเผชิญกับยอดขายที่ตกต่ำ ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น และปัญหาสภาพคล่อง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ขยายการลงทุนในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำกำลังเผชิญกับความท้าทายในการบริหารจัดการหนี้สินและยอดขาย
นักลงทุน: ตลาดหุ้นในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ดัชนีกลุ่มธุรกิจนี้ในตลาดหลักทรัพย์ไทยร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2023 หุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งก็ประสบกับราคาที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ผู้ซื้อบ้าน: แม้ว่าตลาดจะมีอุปทานส่วนเกิน แต่การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้นและต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น ทำให้การซื้อบ้านกลายเป็นเรื่องท้าทายสำหรับหลายๆ คน โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก (First-time Homebuyers) ที่เคยเป็นกำลังสำคัญของตลาด
แนวโน้มตลาดบ้านมือสอง: ทางเลือกใหม่ในสภาวะสินเชื่อตึงตัว
ในภาวะที่การขอสินเชื่อสำหรับบ้านใหม่มีความเข้มงวดมากขึ้น ประกอบกับการที่ราคาบ้านมือสองมักจะต่ำกว่าบ้านใหม่ ทำให้ตลาดบ้านมือสองเริ่มกลับมาได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น ผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยอาจมองหาบ้านมือสองเป็นทางเลือกที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า และอาจมีข้อต่อรองด้านราคาที่ดีกว่า อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านมือสองซึ่งโดยปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ อาจจะยังคงเผชิญกับความท้าทายในการหมุนเวียนทรัพย์สิน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: โอกาสท่ามกลางวิกฤต?
แม้ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะดูน่าเป็นห่วง แต่ก็ยังมีบางพื้นที่และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีศักยภาพและน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับภูมิภาค (Provincial Property Market)
เมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจ: พื้นที่อย่างภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ยังคงมีเสน่ห์ดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ที่ทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งอาจมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันไป
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม: ในขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญแรงกดดัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโต อาจยังคงเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนบางกลุ่ม
บทสรุปและแนวทางการแก้ไข: ก้าวต่อไปเพื่อฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025 เป็นสัญญาณเตือนที่ชัดเจนถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์และมาตรการแก้ไขอย่างเร่งด่วน เพื่อให้ตลาดสามารถฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในระยะยาว
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ การฟื้นฟูตลาดจำเป็นต้องอาศัยการดำเนินงานอย่างเป็นระบบและรอบด้าน:
การลดอัตราดอกเบี้ย: เป็นมาตรการสำคัญที่สุดที่จะช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงินสำหรับทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ และกระตุ้นการอุปโภคบริโภค
เสถียรภาพทางการเมือง: การมีนโยบายที่ชัดเจนและต่อเนื่อง รวมถึงความเชื่อมั่นในระบบการเมือง เป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่จะสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: มาตรการเชิงรุกในการช่วยเหลือและให้ความรู้ทางการเงินแก่ประชาชน เพื่อลดภาระหนี้สินและเพิ่มความสามารถในการบริหารจัดการการเงินส่วนบุคคล
การกระตุ้นการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้เคียง และส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาว
การจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: นโยบายนี้สามารถช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาพัฒนาหรือขายทอดตลาด เพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจจะยังคงเติบโตในอัตราที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2027 ซึ่งหมายความว่า หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นที่สำคัญ ตลาดอาจจะยังไม่เห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจน การตัดสินใจดำเนินการแก้ไขปัญหาเหล่านี้อย่างจริงจังและทันท่วงที คือกุญแจสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ศึกษาข้อมูลเชิงลึก และประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน จะเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาทางการเงิน จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและสอดคล้องกับเป้าหมายทางการเงินของท่าน
