บทวิเคราะห์เจาะลึก: วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย – ความท้าทายครั้งใหญ่หลังวิกฤตต้มยำกุ้ง และหนทางสู่การฟื้นตัวในปี 2568-2570
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่สถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่นี้ ถือเป็นความท้าทายที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตเศรษฐกิจเอเชีย หรือ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” เมื่อปี พ.ศ. 2540 รายงานจาก Nikkei Asia ยิ่งตอกย้ำภาพความซบเซาที่หลายฝ่ายกำลังจับตามอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นเรื่องยูนิตคงค้างจำนวนมหาศาล และแนวโน้มการฟื้นตัวที่อาจต้องใช้เวลานานเกินกว่าที่หลายคนคาดการณ์
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ภาวะชะงักงันในยุคเศรษฐกิจผันผวน
ณ กลางปี พ.ศ. 2568 นี้ สถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร มีสัญญาณที่น่าเป็นห่วง สภาพการณ์ที่ยูนิตที่อยู่อาศัยยังขายไม่ออกจำนวนมาก ซึ่งอาจสูงถึง 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ที่เป็นผลพวงจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับการชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ การวิเคราะห์เชิงลึกของ CBRE ชี้ให้เห็นว่า การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีเพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่อยู่ที่ประมาณ 52,000 ยูนิต ตัวเลขคาดการณ์ที่ว่าในปี 2569 อาจมียูนิตคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวน้อยกว่า 40,000 ยูนิต และลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดไป บ่งชี้ถึงความไม่แน่นอนและความระมัดระวังของผู้ประกอบการ
ปัจจัยหลักที่ขับเคลื่อนภาวะชะงักงันนี้มีหลายประการ ประการแรกคือ หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง โดย ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 อยู่ที่ 88.2% ของ GDP ซึ่งเป็นอันดับสองของเอเชียรองจากเกาหลีใต้ ตัวเลขนี้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประการที่สองคือ การเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเกินไป และความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในเวลาเพียงหนึ่งปี ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมของประชาชนและต้นทุนการดำเนินงานของผู้ประกอบการพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ความต้องการซื้อ (Demand) ลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
วิกฤตสินเชื่อและการปฏิเสธสินเชื่อ: อุปสรรคสำคัญต่อการซื้อบ้าน
ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงเดือนกันยายน-ตุลาคม 2568 ที่สำรวจ 200 โครงการทั่วประเทศ แสดงให้เห็นถึงอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาที่ผู้ขอสินเชื่อส่วนใหญ่ประสบ ได้แก่ ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%), และประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%) ตัวเลขเหล่านี้ตอกย้ำถึงความเปราะบางของกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายหลัก และเป็นสัญญาณเตือนถึงความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ผลกระทบที่ตามมาคือ พฤติกรรมการซื้อที่เปลี่ยนไป นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ จากแสนสิริ ระบุว่า สัดส่วนผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่เคยเป็น 3 ใน 4 ลดลงเหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3 ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรก นอกจากนี้ แม้ว่าผู้บริโภคจะยังคงชื่นชอบบ้านมือหนึ่ง แต่ภาวะสินเชื่อที่ตึงตัวทำให้ ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งมีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า กลับเริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้น และอาจเป็นทางเลือกที่ผู้บริโภคหันมาพิจารณามากขึ้น แม้ตลาดบ้านมือสองจะมีสภาพคล่องที่จำกัดกว่าก็ตาม
ผลกระทบต่อตลาดทุนและความเชื่อมั่นนักลงทุน
ตลาดทุนก็ได้รับผลกระทบไม่น้อย ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งเผชิญกับแรงขายอย่างหนัก อาทิ WHA ที่ลดลง 39.8%, LH ลดลง 24.4%, และ SIRI ลดลง 24.3% ความเคลื่อนไหวเหล่านี้สะท้อนถึงความกังวลของนักลงทุนต่อแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต และอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการระดมทุนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
ปัจจัยขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยที่ต้องจับตา: GDP และอัตราดอกเบี้ย
ประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดคือ แนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่า ในปี 2569 การเติบโตทางเศรษฐกิจไทยจะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำมาก และอาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ ความท้าทายนี้ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้นเมื่อพิจารณาว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจใช้เวลาอย่างน้อย 3 ปีในการฟื้นตัว ซึ่งหมายความว่าเราอาจยังไม่เห็นการฟื้นตัวอย่างเต็มที่ในปี 2569 หรือ 2570
โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: เมืองรองและความน่าสนใจของทำเลเฉพาะ
แม้ภาพรวมจะดูน่ากังวล แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่ายังมี โอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อยู่บ้าง โดยเฉพาะใน เมืองรอง และ ทำเลที่มีศักยภาพเฉพาะ รายงานจาก AREA ชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยนอกกรุงเทพมหานครบางแห่ง เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน, และศรีราชา ยังคงมีจุดที่น่าสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยและทำงานจำนวนมาก โดยเฉพาะ ทำเล EEC (Eastern Economic Corridor) ซึ่งมีประชากรชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่หนาแน่นเป็นอันดับต้นๆ ของประเทศ แม้จำนวนอาจลดลงบ้าง แต่ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายที่น่าจับตา
แนวทางสู่การฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
การแก้ไขปัญหาวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาวจำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ครอบคลุมและบูรณาการในหลายมิติ:
การลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ พรโชคชัย เน้นย้ำว่า การลดอัตราดอกเบี้ยเป็นหัวใจสำคัญในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย จะช่วยลดภาระหนี้สินของผู้บริโภค ลดต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ และส่งเสริมการลงทุนในตลาด
เสถียรภาพทางการเมือง: ความมั่นคงทางการเมืองเป็นรากฐานสำคัญสำหรับการลงทุนและความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ การมีนโยบายที่ชัดเจนและต่อเนื่องจะช่วยสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: รัฐบาลต้องมีมาตรการที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการลดระดับหนี้ครัวเรือน เช่น การส่งเสริมวินัยทางการเงิน การให้คำปรึกษาด้านการเงินแก่ประชาชน และการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่มากเกินไป
การกระตุ้นสภาพคล่องและตลาด:
การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: การนำมาตรการนี้มาใช้อย่างจริงจัง จะช่วยกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินไปพัฒนาหรือขาย ซึ่งจะช่วยเพิ่มปริมาณที่ดินพร้อมพัฒนา และลดการเก็งกำไร
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ โดยเฉพาะในเขต EEC และเมืองรอง จะช่วยเพิ่มมูลค่าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณใกล้เคียง และดึงดูดการลงทุนทั้งจากภาคเอกชนและนักลงทุนต่างชาติ
การสนับสนุนผู้ประกอบการ: การออกมาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหา เช่น การผ่อนคลายกฎระเบียบ การสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับโครงการที่มีศักยภาพ เพื่อให้ผู้ประกอบการสามารถปรับตัวและเดินหน้าต่อไปได้
การส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยทางเลือก: การส่งเสริมรูปแบบการอยู่อาศัยใหม่ๆ เช่น บ้านเช่าระยะยาว (Long-term rental) หรือโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ (Senior Living) ที่กำลังเป็นที่ต้องการในตลาดโลก อาจเป็นอีกหนึ่งทางออกในการกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ให้กับผู้ประกอบการ
บทสรุปสำหรับอนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
การคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเติบโตน้อยกว่า 2% ในปี 2570 หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงเชิงนโยบายที่สำคัญ สะท้อนถึงความท้าทายที่รุนแรงที่เรากำลังเผชิญอยู่ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน สถาบันการเงิน และผู้บริโภค การแก้ปัญหาเฉพาะหน้าอย่างหนี้ครัวเรือนและสินเชื่อที่ตึงตัว จะต้องควบคู่ไปกับการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับการเติบโตในระยะยาว
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้ ผมเชื่อว่าด้วยมาตรการที่ถูกต้องและทันท่วงที ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถผ่านพ้นวิกฤตครั้งนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนอีกครั้ง หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันและอนาคต ถึงเวลาแล้วที่คุณจะเข้ามาพูดคุยกับเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น