วิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญวิกฤตศตวรรษใหม่ – สัญญาณแห่งการฟื้นตัวที่ต้องจับตา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่วิกฤตการณ์ครั้งล่าสุดที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่นั้น มีความซับซ้อนและรุนแรงในระดับที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน นับตั้งแต่ครั้งวิกฤตการณ์การเงินเอเชีย หรือที่รู้จักกันในนาม “วิกฤตต้มยำกุ้ง” เมื่อปี พ.ศ. 2540 การสำรวจของ Nikkei Asia ชี้ให้เห็นภาพที่น่ากังวลว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ภาวะชะงักงันครั้งใหญ่ โดยมีหน่วยที่อยู่อาศัยพร้อมขาย (inventory) จำนวนมหาศาลกระจายอยู่ทั่วประเทศ และการเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ สัญญาณเหล่านี้บ่งชี้ว่า การฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญอาจต้องใช้เวลามากกว่าสามปี ซึ่งเป็นประเด็นที่ผู้เกี่ยวข้องในภาคอสังหาริมทรัพย์, นักลงทุน, และประชาชนทั่วไป ต่างให้ความสนใจเป็นพิเศษ
ปริศนาแห่งยูนิตเหลือขาย: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ตัวเลขที่น่าตกใจที่สุดประการหนึ่งที่ปรากฏจากการวิเคราะห์คือจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยที่ยังขายไม่ออก โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อมูลที่ชัดเจนว่าเฉพาะในกรุงเทพมหานคร มีห้องชุดที่ยังคงค้างอยู่ในมือของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สูงถึงประมาณ 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับอีกประมาณ 200,000 ยูนิตที่กระจายอยู่ในภูมิภาคต่างๆ ทั่วประเทศ ตัวเลขรวมประมาณ 400,000 ยูนิตนี้ แสดงให้เห็นถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (oversupply) ที่เป็นโจทย์ใหญ่ในการระบายออก
สอดคล้องกับข้อมูลจาก CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ พบว่า การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2568 มีจำนวนเพียง 13,700 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่อยู่ที่ประมาณ 52,000 ยูนิตอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะรวมช่วงที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 แล้วก็ตาม CBRE คาดการณ์เพิ่มเติมว่า ตัวเลขการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ จะยังคงต่ำกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 ก่อนจะทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 10,000 ยูนิตในช่วงสองปีถัดไป ซึ่งการลดลงอย่างต่อเนื่องของการพัฒนาโครงการใหม่นี้สะท้อนถึงความไม่แน่นอนและความระมัดระวังของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
รากเหง้าของปัญหา: หนี้ครัวเรือน, ต้นทุนการเงิน, และการคาดการณ์เศรษฐกิจ
ปัจจัยที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างหนักหน่วงในปัจจุบัน สามารถวิเคราะห์ได้จากหลายมิติ ประการแรกคือ ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ ข้อมูลจาก Trading Economics ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ชี้ให้เห็นว่าหนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ที่ 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ซึ่งติดอันดับ 2 ของเอเชีย เป็นรองเพียงเกาหลีใต้เท่านั้น ระดับหนี้ที่สูงนี้ส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมและความมั่นคงทางการเงินของประชาชน ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องดำเนินนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น
ประการที่สองคือ ต้นทุนทางการเงินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำเอื้อให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถขยายการลงทุนและกู้ยืมเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ ได้อย่างคล่องตัว แต่เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานจาก 0.5% มาอยู่ที่ 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ต้นทุนการกู้ยืมสำหรับทั้งนักพัฒนาและผู้ซื้อบ้านจึงพุ่งสูงขึ้นอย่างกะทันหัน ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อ (affordability) ของผู้บริโภคลดลง และความต้องการซื้อ (demand) ซบเซาตามไปด้วย
ประการที่สามคือ การคาดการณ์ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ซึ่งการเติบโตทางเศรษฐกิจที่เชื่องช้าเป็นสัญญาณที่ไม่เอื้ออำนวยต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งมีความเชื่อมโยงโดยตรงกับการจ้างงาน รายได้ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ผลกระทบเชิงโครงสร้าง: การปฏิเสธสินเชื่อและความเปราะบางของผู้บริโภค
ความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นอีกหนึ่งตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องในตลาด รายงานจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ซึ่งสำรวจโครงการกว่า 200 โครงการทั่วประเทศในช่วงเดือนกันยายนและตุลาคม 2568 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด
สาเหตุหลักที่ทำให้ผู้ยื่นขอสินเชื่อถูกปฏิเสธ สะท้อนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างของผู้บริโภค ได้แก่:
ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%): ผู้บริโภคจำนวนมากมีภาระหนี้สินจากช่องทางอื่นๆ อยู่แล้ว ทำให้ความสามารถในการรับภาระหนี้ก้อนใหม่ลดลง
รายได้ไม่มั่นคง (33.3%): สภาพเศรษฐกิจที่ผันผวนส่งผลให้หลายคนมีรายได้ที่ไม่แน่นอน ทำให้สถาบันการเงินไม่กล้าปล่อยสินเชื่อ
ประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%): การบริหารจัดการการเงินที่ไม่ดีในอดีตส่งผลต่อความน่าเชื่อถือในการกู้ยืม
ปรากฏการณ์เหล่านี้ไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อผู้บริโภครายย่อย แต่ยังสะท้อนไปยังภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยได้ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่ง เช่น WHA, LH, และ SIRI ก็ประสบกับมูลค่าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง: ทางเลือกใหม่ภายใต้ข้อจำกัด
เมื่อตลาดสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่มีความตึงตัว ผู้บริโภคบางส่วนหันไปพิจารณา อสังหาริมทรัพย์มือสอง เป็นทางเลือกมากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่ย่อมเยากว่า ในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าตลาดบ้านมือสองจะเผชิญกับความท้าทายด้านสภาพคล่องอยู่บ้าง แต่ข้อจำกัดด้านการเงินสำหรับบ้านมือหนึ่งกลับทำให้บ้านมือสองมีความน่าสนใจขึ้น การปรับตัวนี้อาจส่งแรงกดดันเพิ่มเติมต่อโครงการก่อสร้างใหม่ที่ยังคงมีต้นทุนการพัฒนาและราคาขายที่สูงกว่า
โอกาสในพื้นที่เฉพาะ: เมืองท่องเที่ยวและเขตเศรษฐกิจพิเศษ
แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะดูมืดมน แต่ก็ยังมี โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เฉพาะ ที่น่าจับตามอง ดร.โสภณ จาก AREA ชี้ให้เห็นว่า เมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจบางแห่งยังคงมีศักยภาพ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา โดยเฉพาะอย่างยิ่งศรีราชาซึ่งเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และมีชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก แม้ว่าจำนวนชาวต่างชาติเหล่านี้อาจจะลดลงไปบ้างในช่วงหลัง แต่ศักยภาพของทำเลที่ตั้งและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใน EEC ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดการลงทุนในระยะยาว
กลยุทธ์การฟื้นฟู: การเมือง, ภาษี, โครงสร้างพื้นฐาน, และการลดหนี้
เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถกลับมามีเสถียรภาพในระยะยาว การดำเนินมาตรการเชิงรุกเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การฟื้นฟูจำเป็นต้องอาศัยปัจจัยหลายประการประกอบกัน:
เสถียรภาพทางการเมือง: ความไม่แน่นอนทางการเมืองส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ รวมถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภค การมีรัฐบาลที่มั่นคงและนโยบายที่ชัดเจนเป็นสิ่งจำเป็นในการสร้างบรรยากาศที่เอื้อต่อการลงทุน
การจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: มาตรการนี้สามารถกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินที่รกร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์มาพัฒนา หรือขายทอดตลาด ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานที่ดินสำหรับโครงการพัฒนา และลดการเก็งกำไร
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงและยกระดับคุณภาพชีวิต เช่น ระบบขนส่งมวลชน, ถนน, และสาธารณูปโภคต่างๆ ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ จะช่วยเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้น และดึงดูดการอยู่อาศัยและการลงทุน
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างจริงจังและต่อเนื่องเป็นหัวใจสำคัญในการฟื้นฟูอำนาจซื้อของผู้บริโภค ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต: เมื่อไรตลาดจะกลับมาคึกคัก?
“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณกล่าวเน้นย้ำ ประโยคนี้สะท้อนถึงความจำเป็นเร่งด่วนในการปรับนโยบายการเงินเพื่อลดภาระต้นทุนการกู้ยืม ทั้งสำหรับนักพัฒนาและผู้ซื้อ การคาดการณ์ว่าปี 2570 การเติบโตทางเศรษฐกิจจะยังคงต่ำกว่า 2% แสดงให้เห็นว่า การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่อาจไม่เกิดขึ้นหากไม่มีมาตรการเชิงรุกที่มีประสิทธิภาพ
ในฐานะผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ ผมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ แม้ว่าภาพรวมในปี 2568-2569 จะยังคงท้าทาย แต่การปรับตัวของผู้บริโภค, การบริหารจัดการของนักพัฒนา, และนโยบายของภาครัฐ จะเป็นตัวกำหนดทิศทางในระยะยาว การมองหาโอกาสในตลาดรอง, การลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพเฉพาะ, และการให้ความสำคัญกับสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนที่มั่นคง จะเป็นกลยุทธ์ที่สำคัญสำหรับนักลงทุนในช่วงเวลานี้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดในแต่ละทำเล การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญที่สุด เพื่อวางแผนและตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด ท่ามกลางความผันผวนของตลาดปัจจุบัน.
