วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย: สัญญาณเตือนสู่การฟื้นตัวที่ต้องใช้เวลา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปัจจุบัน ทำให้ผมนึกย้อนไปถึงช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย นั่นคือวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 รายงานจาก Nikkei Asia ที่ชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญกับภาวะที่ตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่ครั้งนั้น ไม่เพียงแต่เป็นเพียงตัวเลข แต่สะท้อนถึงความจริงที่สัมผัสได้ถึงผู้ที่อยู่ในวงการเช่นเรา
ภาพรวมที่น่ากังวล: ตัวเลขที่ไม่อาจมองข้าม
ข้อมูลที่น่าตกใจที่สุดคือจำนวนยูนิตที่ขายไม่ออก ซึ่งประเมินว่าสูงถึงกว่า 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ ตัวเลขนี้ไม่ใช่แค่การประเมิน แต่เป็นผลสะท้อนของการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยูนิตเหล่านี้ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในมือของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แสดงถึงกำลังซื้อที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดน้อยลงอย่างมากก็เป็นอีกหนึ่งสัญญาณบ่งชี้ว่าผู้พัฒนาเองก็กำลังชะลอการลงทุนและประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ
สถานการณ์นี้ไม่ได้เกิดขึ้นชั่วข้ามคืน แต่เป็นผลลัพธ์จากปัจจัยหลายประการที่ซ้อนทับกัน ปัจจัยแรกและสำคัญที่สุดคือระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงติดอันดับต้นๆ ของเอเชีย ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของประชาชน เมื่อธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ความต้องการที่อยู่อาศัยก็ย่อมลดลงตามไปด้วย ประกอบกับภาพรวมเศรษฐกิจที่คาดการณ์ว่าจะชะลอตัว ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนลดลงอย่างต่อเนื่อง
เบื้องหลังตัวเลข: ปัจจัยขับเคลื่อนวิกฤต
เพื่อให้เข้าใจถึงความลึกซึ้งของปัญหานี้ เราต้องพิจารณาปัจจัยต่างๆ ที่ประกอบขึ้นเป็นวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยครั้งนี้อย่างละเอียด:
หนี้ครัวเรือน: ภาระที่หนักอึ้ง
ข้อมูลล่าสุดชี้ว่าหนี้ครัวเรือนของไทยยังคงอยู่ในระดับสูง โดยอยู่ที่ประมาณ 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ตัวเลขนี้สูงเป็นอันดับสองของเอเชียรองจากเกาหลีใต้ ซึ่งเป็นประเทศที่มีโครงสร้างเศรษฐกิจและสังคมที่แตกต่างจากไทยพอสมควร ภาวะหนี้สินที่รัดตัวทำให้ประชาชนส่วนใหญ่มีข้อจำกัดในการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย แม้จะมีรายได้ประจำที่มั่นคง แต่ภาระหนี้สินเดิมก็อาจเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการขอสินเชื่อใหม่
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: กำแพงที่มองไม่เห็น
สืบเนื่องจากปัญหาหนี้ครัวเรือน ธนาคารพาณิชย์จึงต้องดำเนินนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น เพื่อบริหารความเสี่ยง ผลสำรวจจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ที่ครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศ พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญของผู้ซื้อบ้านหลังแรกและกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อนี้เกิดจากหลายสาเหตุ เช่น ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%), และประวัติทางการเงินที่ไม่ดี (21.6%)
การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย: ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อต้นทุนการกู้ยืมของผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วการซื้อบ้านจะเกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อระยะยาว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้ภาระการผ่อนชำระรายเดือนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลง และกระทบต่ออุปสงค์ในตลาดโดยรวม
การชะลอตัวทางเศรษฐกิจ: ภาพรวมที่ไม่สดใส
การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่บั่นทอนความเชื่อมั่นของตลาด กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 1.6% ซึ่งถือเป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำ สะท้อนถึงความท้าทายที่เศรษฐกิจไทยกำลังเผชิญ การชะลอตัวทางเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ การจ้างงาน และการลงทุน ซึ่งล้วนเป็นองค์ประกอบสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลกระทบต่อภาคธุรกิจและนักลงทุน
วิกฤตการณ์นี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนในตลาดทุน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยได้ร่วงลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งที่เผชิญกับแรงขายอย่างหนัก หุ้นอย่าง WHA, LH, และ SIRI ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด ต่างก็ประสบกับภาวะราคาหุ้นที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงความกังวลของนักลงทุนต่อแนวโน้มธุรกิจในอนาคต
การวิเคราะห์เชิงลึก: อุปทานส่วนเกินและความท้าทายของอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ CBRE ชี้ให้เห็นภาพที่ชัดเจนของการชะลอตัวในภาคการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 อยู่ที่เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่ประมาณ 52,000 ยูนิต ซึ่งรวมถึงช่วงที่ยอดขายตกต่ำในช่วงการระบาดของโควิด-19 แล้วด้วย CBRE คาดการณ์ว่าจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2569 และ 2570 จะลดลงอย่างต่อเนื่อง เหลือเพียงน้อยกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และ 20,000 ยูนิตในปี 2570 และอาจลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา
สาเหตุหลักของอุปทานล้นตลาด (Oversupply) เกิดจากการที่ผู้พัฒนาหลายรายได้ขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ต้นทุนทางการเงินของผู้พัฒนาจึงเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่อุปสงค์กลับลดลง ทำให้เกิดภาวะที่สินค้าคงค้างจำนวนมาก
โอกาสที่ซ่อนเร้น: ตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวง
แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แต่ก็ยังมีบางตลาดนอกเขตกรุงเทพมหานครที่ยังคงมีศักยภาพที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติและกลุ่มแรงงานในนิคมอุตสาหกรรม เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา พื้นที่เหล่านี้มีกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ซึ่งเป็นกลุ่มที่มักเข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้จำนวนอาจจะลดลงบ้าง แต่ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญที่สามารถขับเคลื่อนตลาดในระดับท้องถิ่นได้
แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค
วิกฤตการณ์สินเชื่อนี้ได้ส่งผลกระทบต่อรูปแบบการซื้อของผู้บริโภคอย่างมีนัยสำคัญ นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงนี้ โดยระบุว่า ก่อนหน้านี้ ผู้ซื้อบ้านหลังแรกคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 3 ใน 4 ของตลาด แต่ปัจจุบันสัดส่วนนี้ได้ลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3
นอกจากนี้ เมื่อการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมือหนึ่งมีความยากลำบากมากขึ้น ผู้บริโภคที่เคยชื่นชอบบ้านมือหนึ่งก็อาจหันมาพิจารณาบ้านมือสองที่มีราคาถูกกว่าแทน ทำให้ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งปกติแล้วมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ เริ่มมีความคึกคักขึ้นเล็กน้อย และยังเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย
แนวทางสู่การฟื้นตัว: สิ่งที่ตลาดต้องการ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อเสนอแนะที่สำคัญในการกู้วิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว ว่าจำเป็นต้องมีองค์ประกอบหลายประการ ดังนี้:
เสถียรภาพทางการเมือง: ความแน่นอนทางการเมืองเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ การมีนโยบายที่ชัดเจนและต่อเนื่องจะช่วยส่งเสริมการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: การนำที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือไม่ถูกใช้ประโยชน์มาเสียภาษีในอัตราที่เหมาะสม จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาและการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะส่งผลดีต่อสภาพคล่องของตลาด
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงภูมิภาคต่างๆ เช่น ระบบขนส่งมวลชน ถนน และสาธารณูปโภค จะช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านั้น และดึงดูดการลงทุนในระยะยาว
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: นอกเหนือจากการแก้ปัญหาเฉพาะหน้า การมีมาตรการที่ยั่งยืนในการบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน จะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินให้กับประชาชน ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญของกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณเน้นย้ำว่า การลดอัตราดอกเบี้ยเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วนในการกระตุ้นตลาด หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไป การคาดการณ์การเติบโตของตลาดที่น้อยกว่า 2% ในปี 2570 ก็มีความเป็นไปได้สูง ซึ่งหมายความว่าตลาดจะยังไม่ฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
อนาคตที่ต้องจับตา: การปรับตัวสู่ความยั่งยืน
สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบันเป็นบทเรียนสำคัญที่ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางของระบบเศรษฐกิจที่พึ่งพาการเติบโตจากการบริโภคและการลงทุนที่มากเกินไป การจะก้าวข้ามวิกฤตครั้งนี้ได้ จำเป็นต้องอาศัยการทำงานร่วมกันอย่างจริงจังจากทุกภาคส่วน ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน เพื่อสร้างความสมดุลให้กับระบบเศรษฐกิจ และส่งเสริมการเติบโตที่ยั่งยืน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้สามารถประเมินความเสี่ยงและโอกาสได้อย่างแม่นยำ และวางแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพในระยะยาว
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันหาทางออกและคว้าโอกาสในภาวะตลาดที่ท้าทายนี้
