ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน และหนทางสู่การฟื้นตัวที่ยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังเผชิญอยู่ในปี 2568-2569 นี้ เป็นสิ่งที่ผมไม่เคยคาดคิดมาก่อน มันคือสภาวะวิกฤตการณ์ที่ย่ำแย่ที่สุดนับตั้งแต่ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 และข่าวร้ายคือ เราอาจต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะกลับมาฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งได้อีกครั้ง
ภาพรวมที่น่ากังวล: ยูนิตเหลือขายล้นตลาดและโครงการใหม่ที่ซบเซา
รายงานจาก Nikkei Asia ที่สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทย นั้นเป็นเรื่องจริงที่น่าตกใจอย่างยิ่ง เรากำลังเผชิญกับปัญหาอุปทานล้นตลาดอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน ตัวเลขประมาณการล่าสุดบ่งชี้ว่ามี ยูนิตอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออก ทั่วประเทศสูงถึง 400,000 ยูนิต ซึ่งเป็นภาระหนักอึ้งสำหรับผู้ประกอบการ และเป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งบอกถึงความต้องการที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อมูลที่น่าเป็นห่วงว่าเฉพาะในกรุงเทพมหานครเพียงแห่งเดียว มี คอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ออก มากถึง 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับภูมิภาคอื่น ๆ ตัวเลขรวมก็จะพุ่งสูงเกิน 400,000 ยูนิต ปัญหานี้ส่งผลโดยตรงต่อการเปิดตัว โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ที่ลดน้อยลงอย่างมาก
ข้อมูลจาก CBRE บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ยืนยันภาพรวมที่น่ากังวลนี้ โดยพบว่าในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัว คอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่เคยสูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิตอย่างมีนัยสำคัญ และแนวโน้มนี้คาดว่าจะยังคงต่อเนื่องไปอีกหลายปี โดย CBRE คาดการณ์ว่าในปี 2569 และ 2570 จะมี คอนโดมิเนียมใหม่เปิดขาย น้อยกว่า 40,000 ยูนิต และจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดไป
ปัจจัยเร่งวิกฤต: หนี้ครัวเรือนสูง, อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความเชื่อมั่นที่ลดลง
สาเหตุหลักที่นำมาสู่ภาวะวิกฤตการณ์นี้มีหลายประการที่เชื่อมโยงกันอย่างซับซ้อน
ประการแรก ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ คือปัญหาเรื้อรังที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภค ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ระบุว่าหนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ที่ 88.2% ของ GDP ซึ่งเป็นอันดับ 2 ของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาระทางการเงินที่หนักอึ้งของประชาชน ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อ บ้านมือหนึ่ง หรือ บ้านมือสอง
ประการที่สอง การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว ของธนาคารแห่งประเทศไทย จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด ส่งผลให้ผู้บริโภคจำนวนมากต้องชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือไม่ก็ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้เลย
ผลสำรวจจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ที่ครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศ ชี้ให้เห็นถึงความรุนแรงของปัญหานี้ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายสำคัญของผู้ซื้อบ้านหลังแรก
เมื่อลงลึกในปัญหาของผู้ขอสินเชื่อ พบว่า 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี ปัจจัยเหล่านี้รวมกันทำให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
ประการที่สาม การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ยิ่งเพิ่มความกังวลให้กับตลาด กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 1.6% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำมากและไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง
ผลกระทบต่อตลาดทุนและผู้ประกอบการ
ภาวะวิกฤตการณ์นี้ได้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดทุน โดยดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ร่วงลงถึง 42.6% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งเผชิญกับการปรับตัวลดลงอย่างหนัก เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น (WHA) ที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8%, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ลดลง 24.4% และบริษัท แสนสิริ (SIRI) ลดลง 24.3%
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้ซื้อ โดยกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเคยเป็นกำลังสำคัญของตลาด ลดสัดส่วนลงจาก 3 ใน 4 ของยอดขาย มาเหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3
การปรับตัวของตลาด: เมื่อบ้านมือสองกลับมาน่าสนใจ
ในสภาวะที่สินเชื่อตึงตัวและราคาบ้านมือหนึ่งยังคงอยู่ในระดับสูง บ้านมือสอง กลับกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคจำนวนมาก แม้ว่าตลาดบ้านมือสองจะประสบปัญหาเรื่องสภาพคล่องอยู่บ้าง แต่ราคาที่ย่อมเยากว่าก็เป็นปัจจัยดึงดูดสำคัญ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งแรงกดดันที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องทบทวนกลยุทธ์การขาย โครงการใหม่ ของตนเอง
มองไปข้างหน้า: หนทางสู่การฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในวงการ ผมเชื่อว่าการฟื้นฟูตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องอาศัยการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างอย่างจริงจัง และการบูรณาการมาตรการจากหลายภาคส่วน
การลดอัตราดอกเบี้ย: นี่คือปัจจัยที่สำคัญที่สุด การลดอัตราดอกเบี้ยลงสู่ระดับที่เหมาะสม จะช่วยลดภาระต้นทุนการกู้ยืมให้กับประชาชน และกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น ดร.โสภณ ได้เน้นย้ำว่า “หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย”
การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน: รัฐบาลจำเป็นต้องมีมาตรการที่เข้มข้นและต่อเนื่องในการช่วยเหลือประชาชนให้สามารถบริหารจัดการหนี้สินได้ดีขึ้น และเพิ่มรายได้ให้กับครัวเรือน เพื่อเสริมสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว
การส่งเสริมการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงภูมิภาคต่างๆ ของประเทศ เช่น โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จะช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจให้กับ อสังหาริมทรัพย์ในหัวเมือง และส่งเสริมการจ้างงาน ซึ่งจะส่งผลดีต่อกำลังซื้อในตลาด
การปฏิรูปภาษีที่ดิน: การพิจารณาเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้างมาใช้ประโยชน์ หรือนำมาขายในตลาด ซึ่งจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดโดยรวม
เสถียรภาพทางการเมือง: ความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เสถียรภาพทางการเมืองเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญที่จะช่วยสร้างความมั่นใจให้กับทุกภาคส่วน
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: ผู้ประกอบการต้องหันมาให้ความสำคัญกับการพัฒนา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาดในปัจจุบัน เช่น บ้านราคาจับต้องได้, คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า, หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ให้ผลตอบแทนที่ดี นอกจากนี้ การนำเสนอทางเลือกทางการเงินที่หลากหลาย และการพัฒนาตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสอง ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ก็เป็นสิ่งจำเป็น
ความหวังในตลาดเฉพาะกลุ่มและภูมิภาค
แม้ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย จะดูมืดมน แต่ยังมีบางพื้นที่และบางกลุ่มที่ยังคงน่าจับตามอง จากการสำรวจของ AREA พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวง อย่างภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ยังคงมีศักยภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่อาศัยอยู่ในประเทศเป็นจำนวนมาก และทำงานในนิคมอุตสาหกรรม EEC ซึ่งแม้จะลดจำนวนลง แต่ก็ยังคงเป็นฐานลูกค้าสำคัญ
บทสรุป: ถึงเวลาลงมือทำเพื่ออนาคตที่สดใสกว่าเดิม
ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ที่สุดในรอบหลายทศวรรษ การฟื้นตัวอาจไม่ใช่เรื่องง่ายและอาจต้องใช้เวลาอีกหลายปีตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ แต่ผมเชื่อมั่นว่าด้วยมาตรการที่ถูกต้องและทันท่วงที การปรับตัวของผู้ประกอบการ และความร่วมมือจากทุกภาคส่วน เราจะสามารถผ่านพ้นวิกฤตการณ์นี้ไปได้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโซลูชันเพื่อรับมือกับตลาดที่ผันผวน หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย หรือแม้แต่ผู้บริโภคที่กำลังวางแผนการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อย่ารอช้าที่จะศึกษาข้อมูลเชิงลึก ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสใหม่ๆ ที่จะมาถึง
ถึงเวลาแล้วที่จะก้าวออกจากความกังวล และเริ่มต้นวางแผนเพื่ออนาคตที่ยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
