ภาวะอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ซ่อนเร้นและหนทางสู่การฟื้นตัวในยุคแห่งความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ประจักษ์ถึงวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยขณะนี้ ช่างชวนให้ย้อนนึกถึงช่วงเวลาอันยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย นั่นคือ วิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 รายงานจาก Nikkei Asia ยิ่งตอกย้ำถึงความกังวลนี้ โดยชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะชะงักงันที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์ดังกล่าว ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยลบที่สั่งสมมานานและอาจต้องใช้เวลาอย่างน้อย 3 ปีในการฟื้นตัว
ภาพสะท้อนจากตัวเลข: ยูนิตเหลือขายพุ่งสูง สัญญาณเตือนภัยที่มองข้ามไม่ได้
สิ่งที่ทำให้ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมเกิดความกังวลใจมากที่สุด คือปริมาณยูนิตคงค้าง (inventory) ที่มีจำนวนมหาศาล ข้อมูลล่าสุดบ่งชี้ว่ามีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จแต่ยังขายไม่ได้ทั่วประเทศสูงถึงประมาณ 400,000 ยูนิต โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครเพียงแห่งเดียว มีจำนวนห้องชุดเหลือขายมากถึง 220,000 ยูนิต สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (oversupply) ที่รุนแรง การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากค่าเฉลี่ยรายปีของคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ที่เคยสูงถึง 52,000 ยูนิต ในช่วงปี 2557-2567 กลับลดลงเหลือเพียงราว 13,700 ยูนิต ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2568 และคาดการณ์ว่าจะน้อยกว่า 40,000 ยูนิต ในปี 2569 และลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิต ในอีกสองปีถัดมา ตัวเลขเหล่านี้ไม่ใช่เพียงสถิติ แต่เป็นเสียงเตือนที่ดังชัดถึงความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
สาเหตุเชิงโครงสร้าง: หนี้ครัวเรือนสูง สินเชื่อตึงตัว และเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
การวิเคราะห์เจาะลึกถึงรากเหง้าของปัญหานี้ ชี้ให้เห็นถึงปัจจัยเชิงโครงสร้างหลายประการที่ซ้ำเติมสถานการณ์ให้หนักหนาสาหัสยิ่งขึ้น
ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: ประเทศไทยกำลังแบกรับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นอันดับสองของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ โดยอยู่ที่ประมาณ 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ระดับหนี้ที่สูงนี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการกู้ยืมของประชาชน ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
นโยบายการเงินและการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด: ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่อง จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในเวลาเพียงหนึ่งปี การเพิ่มขึ้นของต้นทุนทางการเงินนี้ ส่งผลให้ภาระการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะเดียวกัน สถาบันการเงินมีความกังวลต่อความเสี่ยงด้านเครดิตมากขึ้น จึงมีการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดกว่าเดิม ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ระบุว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาหลักที่ผู้ขอสินเชื่อประสบคือ ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%) รายได้ไม่มั่นคง (33.3%) และประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%)
การคาดการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัว: กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% การเติบโตทางเศรษฐกิจที่อ่อนแอ เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค
การขยายตัวของดีเวลลอปเปอร์ในช่วงดอกเบี้ยต่ำ: ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำหลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้ขยายการลงทุนและเปิดตัวโครงการจำนวนมาก เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนทางการเงินก็เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย ซ้ำเติมด้วยอุปสงค์ที่อ่อนแอ ทำให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกินที่แก้ไขได้ยาก
ผลกระทบต่อตลาดทุน: หุ้นอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดัน
ความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ย่อมส่งผลกระทบต่อตลาดทุน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ปรับตัวลดลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งเผชิญกับการปรับฐานครั้งใหญ่ สะท้อนถึงความกังวลของนักลงทุนต่อแนวโน้มผลประกอบการในอนาคต
มองหาโอกาสในวิกฤต: พื้นที่ที่ยังคงน่าสนใจและกลยุทธ์การปรับตัว
แม้ภาพรวมตลาดจะดูหดหู่ แต่ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในตลาดมาอย่างยาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อว่า ยังมีพื้นที่ที่น่าจับตามองและกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนสามารถนำไปปรับใช้ได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองท่องเที่ยวและพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ: รายงานจาก AREA ชี้ให้เห็นถึงความน่าสนใจของตลาดที่อยู่อาศัยในหัวเมืองท่องเที่ยวและพื้นที่ที่มีศักยภาพทางเศรษฐกิจ เช่น ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย หัวหิน และศรีราชา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ซึ่งมีชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อาศัยอยู่หนาแน่น ทั้งจากการทำงานในนิคมอุตสาหกรรม EEC และการเข้ามาลงทุนเพื่อการพักผ่อน แม้จำนวนจะลดลง แต่ก็ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ
ตลาดบ้านมือสอง: ด้วยข้อจำกัดด้านสินเชื่อสำหรับบ้านมือหนึ่ง ทำให้ตลาดบ้านมือสองซึ่งมีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า เริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้น แม้จะเป็นตลาดที่มีสภาพคล่องไม่สูงนัก แต่การปรับตัวของผู้บริโภคให้หันมาพิจารณาบ้านมือสอง ย่อมส่งผลต่อแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่
การปรับเปลี่ยนรูปแบบการซื้อ: ปัญหาด้านสินเชื่อส่งผลให้รูปแบบการซื้ออสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป จากเดิมที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกคิดเป็น 3 ใน 4 ของตลาด ปัจจุบันลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3 สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่
หนทางสู่การฟื้นฟู: การบูรณาการมาตรการจากทุกภาคส่วน
การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือและมาตรการที่ครอบคลุมจากทุกภาคส่วน:
เสถียรภาพทางการเมือง: การเมืองที่มั่นคง เป็นรากฐานสำคัญของความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
การบริหารจัดการที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ: การนำที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาพิจารณาการจัดเก็บภาษีที่ดินหรือการพัฒนาโครงการที่เหมาะสม จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดและกระตุ้นการหมุนเวียนของอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงเมืองต่างๆ และส่งเสริมการเข้าถึงพื้นที่ ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของทำเล
มาตรการลดหนี้ครัวเรือนอย่างจริงจัง: รัฐบาลควรมีนโยบายและมาตรการที่ชัดเจนในการช่วยเหลือประชาชนในการบริหารจัดการหนี้สิน เพื่อเพิ่มกำลังซื้อและลดความเสี่ยงทางเศรษฐกิจ
การพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ย: หากต้องการให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง การพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยลดภาระต้นทุนทางการเงินของผู้บริโภคและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
บทสรุป: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ต้องคว้าไว้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาเชิงโครงสร้างที่ฝังรากลึกมายาวนาน การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่น้อยกว่า 2% ในปี 2570 ยิ่งตอกย้ำถึงความจำเป็นในการปรับเปลี่ยนแนวทางอย่างเร่งด่วน ข้าพเจ้าในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการฯ ขอเชิญชวนผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทุกฝ่าย ทั้งภาครัฐ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน และนักลงทุน มาร่วมกันวิเคราะห์สถานการณ์อย่างรอบด้าน และร่วมกันกำหนดทิศทางที่ชัดเจน เพื่อนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งนี้ไปให้ได้ และสร้างอนาคตที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในภาวะตลาดเช่นนี้ หรือเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการวางกลยุทธ์รับมือกับความท้าทาย กรุณาติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะแบ่งปันประสบการณ์และความรู้เชิงลึก เพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างถูกต้องและประสบความสำเร็จในทุกสภาวะตลาด
