ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายครั้งใหญ่ สัญญาณการฟื้นตัวที่รอคอย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วนับไม่ถ้วน ทั้งช่วงเวลาแห่งความรุ่งโรจน์และช่วงที่ต้องเผชิญกับความท้าทาย แต่ในปี 2569 นี้ สัญญาณที่ปรากฏในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของประเทศไทย ชวนให้ต้องกลับไปมองย้อนถึงวิกฤตการณ์การเงินครั้งใหญ่ หรือที่เรารู้จักกันในนาม “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ปี 2540 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเคยเผชิญกับภาวะชะงักงันอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน
รายงานจากสื่อชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ชี้ให้เห็นภาพรวมที่น่ากังวล โดยระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญกับภาวะตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2540 อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการที่ซับซ้อนและเชื่อมโยงกัน ปัญหาหลักที่เห็นได้ชัดคือ “ยูนิตเหลือขาย” ที่มีจำนวนมหาศาลทั่วประเทศ ประมาณการไว้ที่ราว 400,000 ยูนิต ซึ่งสะท้อนถึงอุปทานที่ล้นเกินความต้องการอย่างมีนัยสำคัญ ควบคู่ไปกับการชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดของการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ของผู้ประกอบการ
รากเหง้าของปัญหา: หนี้ครัวเรือนสูงและสินเชื่อตึงตัว
เมื่อเจาะลึกถึงสาเหตุเบื้องหลัง ปัจจัยสำคัญที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ตกต่ำคือระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงติดอันดับต้นๆ ของภูมิภาคเอเชีย ซึ่งนับเป็นภาระหนักอึ้งต่อกำลังซื้อของประชาชน และส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด อันเป็นผลมาจากความกังวลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ผู้คร่ำหวอดในวงการ ได้ให้ข้อมูลที่น่าสนใจแก่ Nikkei Asia โดยระบุว่า เฉพาะในกรุงเทพมหานคร มีห้องชุดที่ขายไม่ออกสะสมอยู่ถึงราว 220,000 ยูนิต และเมื่อรวมกับยูนิตที่ค้างอยู่ในภูมิภาคอื่นๆ ทั่วประเทศ ตัวเลขรวมประมาณ 400,000 ยูนิตนี้ บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่
ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกอย่าง CBRE ยิ่งตอกย้ำภาพดังกล่าว โดยระบุว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2569 การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ มีจำนวนเพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ตลาดซบเซาจากการระบาดของโควิด-19 แล้วก็ตาม
CBRE ยังได้คาดการณ์ถึงแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ในอนาคตที่น่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยคาดการณ์ว่าในปี 2569 และ 2570 จะมีคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ น้อยกว่า 40,000 ยูนิต และอาจลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดจากนั้น ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่าช่วงปกติอย่างมีนัยสำคัญ
ผลพวงจากต้นทุนการเงินที่สูงขึ้นและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
สาเหตุสำคัญที่นำไปสู่อุปทานส่วนเกินนี้ มาจากการขยายตัวของผู้ประกอบการในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำมานานหลายปี การตัดสินใจลงทุนและเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ในช่วงเวลานั้น อาศัยต้นทุนทางการเงินที่ต่ำ แต่สถานการณ์กลับพลิกผันอย่างรวดเร็ว เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย
การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการจำนอง ทำให้ภาระของผู้ซื้อบ้านเพิ่มสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และส่งผลให้ความต้องการซื้อ (Demand) โดยรวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สภาพการณ์เช่นนี้ยิ่งซ้ำเติมปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้หนักขึ้นไปอีก
นอกจากนี้ ท่ามกลางความพยายามของรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน ซึ่ง ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2569 อยู่ที่ระดับ 88.2% ของ GDP (ติดอันดับ 2 ในเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ตามข้อมูลจาก Trading Economics) สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อและเงินกู้มากขึ้น อันเป็นผลมาจากความเสี่ยงที่สูงขึ้น
ผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ที่ครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศในเดือนกันยายนและตุลาคม 2569 พบว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาหลักของผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ ได้แก่ 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินไม่ดี
ผลกระทบต่อภาคธุรกิจและตลาดทุน
สถานการณ์ที่เกิดขึ้น ส่งผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ต่อตลาดหลักทรัพย์ไทย โดยดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างได้ร่วงลงถึง 42.6% จากระดับสูงสุดที่เคยทำไว้ในเดือนมกราคม 2567 หุ้นหลายบริษัทที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะราคาลดลงอย่างหนัก เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ที่เน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8%, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ร่วงลง 24.4% และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ก็ไม่ต่างกัน โดยราคาหุ้นลดลง 24.3%
ผลกระทบนี้สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ลดน้อยลง ท่ามกลางปัจจัยลบที่รุมเร้า
สัญญาณแห่งความหวัง: ทำเลที่มีศักยภาพและทางเลือกที่เปลี่ยนไป
แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะดูน่าเป็นห่วง แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ายังมีบางจุดที่น่าสนใจ และพฤติกรรมของผู้บริโภคก็เริ่มปรับเปลี่ยนไป
ผลสำรวจของ AREA ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวง โดยเฉพาะในทำเลท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก และหลายคนทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าจำนวนจะลดน้อยลงในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ยังถือเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ
นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อ “ปัญหาเรื่องสินเชื่อส่งผลกระทบอย่างมากต่อรูปแบบการซื้อ จากเดิมที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกเคยคิดเป็นสัดส่วน 3 ใน 4 ของยอดขาย ปัจจุบันลดลงเหลือเพียงราว 2 ใน 3 เท่านั้น”
ข้อสังเกตนี้บ่งชี้ว่า แม้ผู้ซื้อทั่วไปจะยังคงชื่นชอบบ้านใหม่ (มือหนึ่ง) แต่ด้วยข้อจำกัดด้านสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ทำให้บ้านมือสองซึ่งมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคบางกลุ่ม ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสองที่มีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ เริ่มมีการปรับตัว และเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่ๆ ของผู้ประกอบการ
แนวทางสู่วิสัยทัศน์ที่ยั่งยืน: เสถียรภาพและการแก้ไขเชิงโครงสร้าง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถฟื้นตัวได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนในระยะยาว จำเป็นต้องอาศัยปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ได้แก่:
เสถียรภาพทางการเมือง: ความเชื่อมั่นและความต่อเนื่องของนโยบายภาครัฐ เป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่จะสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
การจัดการที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ: มาตรการอย่างการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (Tax on Idle Land) จะสามารถกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพิ่มสภาพคล่อง และส่งเสริมการพัฒนาโครงการใหม่ๆ อย่างเหมาะสม
การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาและยกระดับระบบโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค และเทคโนโลยีดิจิทัล จะช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจให้กับทำเลต่างๆ และอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัย
มาตรการลดหนี้ครัวเรือนเชิงรุก: การดำเนินนโยบายที่ช่วยลดภาระหนี้สินของประชาชนอย่างมีประสิทธิภาพและต่อเนื่อง จะเป็นการปลดล็อกกำลังซื้อ และเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ เน้นย้ำว่า “หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะช่วยลดต้นทุนทางการเงินให้กับผู้ซื้อและผู้ประกอบการ เป็นการกระตุ้นอุปสงค์และอุปทานไปพร้อมๆ กัน
อนาคตที่ต้องจับตา: การฟื้นตัวที่ต้องใช้เวลา
IMF ได้คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างต่ำ และยากที่จะเห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ หากไม่มีมาตรการที่เด็ดขาดและตรงจุด
โดยรวมแล้ว การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2570 และปีต่อๆ ไป อาจยังคงอยู่ในภาวะค่อยเป็นค่อยไป และต้องอาศัยการปรับตัวของผู้ประกอบการ การสนับสนุนจากภาครัฐ และการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค การมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจในบริบทที่ซับซ้อน การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการมองไปข้างหน้าที่นอกเหนือจากตัวเลขสถิติ
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาตลาดในเชิงลึก การประเมินศักยภาพของแต่ละทำเล และการพิจารณาทางเลือกในการลงทุนที่หลากหลาย รวมถึงอสังหาริมทรัพย์มือสอง หรือโครงการที่เน้นการตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด อาจเป็นแนวทางที่เหมาะสมในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้
หากคุณกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยที่สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดและเหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ.
