ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ลึกซึ้งกว่าที่เคย ประเมินสถานการณ์และแนวโน้มปี 2568-2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การได้เห็นภาพรวมของตลาดในประเทศไทยช่วงปี 2568-2569 ทำให้ผมนึกย้อนกลับไปยังช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย นั่นคือวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 รายงานล่าสุดจาก Nikkei Asia ได้สะท้อนภาพความเป็นจริงที่น่ากังวลว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่รุนแรงที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตการณ์ครั้งนั้น โดยมีปัจจัยหลักมาจากจำนวนยูนิตที่ยังขายไม่ได้ (inventory) จำนวนมหาศาล การชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่ และความไม่แน่นอนของแนวโน้มการฟื้นตัวที่อาจยาวนานกว่า 3 ปี
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
สถานการณ์ปัจจุบันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ซับซ้อนและมีรากเหง้าที่หยั่งลึก ข้อมูลจาก Dr. Sopon Pornchokchai ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ระบุว่า มีหน่วยห้องชุดที่คงค้างจากการขายในกรุงเทพฯ ราว 220,000 ยูนิต และอีกประมาณ 200,000 ยูนิตกระจายอยู่ทั่วประเทศ รวมเป็นจำนวนกว่า 400,000 ยูนิตที่ยังคงเป็นภาระของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี่คือปริมาณสินค้าคงค้างที่สูงมาก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อสภาพคล่อง การลงทุน และแผนการพัฒนาโครงการใหม่ๆ
เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงก่อนหน้านี้ ตัวเลขการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 แล้วก็ตาม การคาดการณ์ของ CBRE ยิ่งตอกย้ำภาพความซบเซา โดยคาดว่าในปี 2569 และ 2570 การเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ จะไม่เกิน 40,000 และ 20,000 ยูนิตตามลำดับ และจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา
ปัจจัยขับเคลื่อนวิกฤตการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภายใต้สถานการณ์ที่เห็นนี้ มีปัจจัยหลักหลายประการที่ซ้อนทับกันและส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ:
ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง: ข้อมูลจาก Trading Economics ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ชี้ว่าหนี้ครัวเรือนของไทยอยู่ในระดับ 88.2% ของ GDP ซึ่งเป็นอันดับสองของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ระดับหนี้ที่สูงนี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ทำได้ยากขึ้น และสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น
การเข้มงวดของสินเชื่อและการขึ้นอัตราดอกเบี้ย: การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ได้ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย (mortgage) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ซึ่งกดดันอุปสงค์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สถาบันการเงินหลายแห่งต้องทบทวนนโยบายการปล่อยสินเชื่อ โดยรายงานจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท
รายได้ที่ไม่มั่นคงและประวัติทางการเงิน: ปัญหาหลักที่ผู้ขอสินเชื่อประสบ คือ 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินไม่ดี ปัจจัยเหล่านี้สะท้อนถึงความเปราะบางของเศรษฐกิจฐานรากและความยากลำบากในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนสำหรับประชาชนจำนวนมาก
ความเชื่อมั่นและคาดการณ์เศรษฐกิจ: การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 ที่ถูกปรับลดลงเหลือเพียง 1.6% โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) สร้างความกังวลให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและการเมือง เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในตลาดหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ดัชนีกลุ่มธุรกิจนี้ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566
ผลกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และตลาดหุ้น
ผลกระทบจากปัจจัยข้างต้น ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก บริษัทจดทะเบียนหลายแห่งประสบปัญหา การร่วงลงของราคาหุ้นสะท้อนความกังวลของนักลงทุน ตัวอย่างเช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ซึ่งดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8% บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ ก็มีราคาหุ้นปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและโอกาสในตลาดรอง
ภายใต้ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและกำลังซื้อที่ลดลง พฤติกรรมผู้บริโภคก็เริ่มปรับเปลี่ยน ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมีสัดส่วนลดลงจากสามในสี่ เหลือเพียงประมาณสองในสามเท่านั้น ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่และผู้เริ่มต้นสร้างครอบครัว
ในขณะเดียวกัน การที่ตลาดสินเชื่อสำหรับบ้านมือหนึ่งมีความเข้มงวด ทำให้ “บ้านมือสอง” ซึ่งมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น แม้ว่าตลาดบ้านมือสองจะเคยประสบปัญหาเรื่องสภาพคล่อง แต่การเปลี่ยนแปลงนี้กำลังสร้างแรงกดดันต่อตลาดโครงการใหม่ และอาจนำไปสู่การปรับตัวของราคาในตลาดรอง
พื้นที่ที่ยังคงมีศักยภาพและแนวโน้มการลงทุน
แม้ว่าภาพรวมตลาดจะซบเซา แต่ยังมีบางพื้นที่ที่ยังคงมีจุดที่น่าสนใจและมีศักยภาพสำหรับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวและเมืองที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง เช่น ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย หัวหิน และศรีราชา ซึ่งได้รับความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนในไทยเป็นอันดับสองรองจากชาวจีน โดยเฉพาะกลุ่มที่ทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้ว่าจำนวนอาจจะลดลง แต่ศักยภาพของพื้นที่เหล่านี้ยังคงมีอยู่
แนวทางแก้ไขและมุมมองอนาคต
การจะนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้พ้นจากวิกฤตการณ์นี้ จำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ครอบคลุมและยั่งยืนจากหลายภาคส่วน:
เสถียรภาพทางการเมือง: ความแน่นอนทางการเมืองเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
การกระตุ้นสภาพคล่อง: การพิจารณามาตรการอย่างการเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (land speculation tax) สามารถช่วยกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ และเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพ จะช่วยเพิ่มมูลค่าและดึงดูดการลงทุนในระยะยาว
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การออกมาตรการอย่างจริงจังเพื่อลดภาระหนี้ครัวเรือน เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการฟื้นฟูอำนาจซื้อและสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจ
การปรับอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ เน้นย้ำว่า การลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างมีนัยสำคัญ เป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูงและการเติบโตทางเศรษฐกิจยังคงต่ำกว่า 2% ในปี 2570 การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดคงจะเกิดขึ้นได้ยาก
คำเชิญชวนสำหรับผู้ที่สนใจ
ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความท้าทายนี้ การตัดสินใจลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องอาศัยความเข้าใจที่ลึกซึ้ง การวิเคราะห์สถานการณ์อย่างรอบด้าน และการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำทางท่านสู่ความสำเร็จในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการให้คำแนะนำและสนับสนุนการตัดสินใจที่ถูกต้องของท่าน เพื่อคว้าโอกาสท่ามกลางวิกฤตการณ์นี้.
