วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทเรียนจากอดีตสู่แนวทางฟื้นฟูตลาดอสังหาฯ ที่ยั่งยืนในปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ตั้งแต่ยุคทองของการเติบโตอย่างร้อนแรง ไปจนถึงช่วงเวลาแห่งความท้าทายที่ทดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการและนักลงทุน ตลอดระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา ผมได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์แนวโน้มของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาอย่างใกล้ชิด และในปี 2569 นี้ ผมขอยืนยันว่า เรากำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนและเปราะบางอย่างยิ่ง ยากที่จะหาใดเปรียบเทียบได้ตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่ หรือที่เรียกกันติดปากว่า “วิกฤตต้มยำกุ้ง” เมื่อปี 2540
รายงานจากสื่อชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ได้ตอกย้ำความกังวลนี้ โดยชี้ให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทย ซึ่งเป็นผลพวงมาจากปัจจัยลบหลายประการที่ประดังเข้ามาพร้อมกัน บทความนี้จะพาเจาะลึกถึงสาเหตุเบื้องหลัง ความท้าทายที่เรากำลังเผชิญ และแนวทางที่ผมมองเห็นว่าจะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้กลับมาแข็งแกร่งและยั่งยืนอีกครั้ง
สัญญาณอันตราย: ยูนิตเหลือขายจำนวนมหาศาลและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ซบเซา
สิ่งที่น่าเป็นห่วงที่สุดในขณะนี้ คือปริมาณ ยูนิตอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออก ทั่วประเทศ ซึ่งมีจำนวนสูงถึงประมาณ 400,000 ยูนิต กระจายตัวอยู่ในมือของเหล่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาวะอุปทานที่ล้นเกินความต้องการอย่างชัดเจน โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ซึ่งคาดว่ามีห้องชุดเหลือขายราว 220,000 ยูนิต ประกอบกับอีกกว่า 200,000 ยูนิตที่กระจายตัวอยู่ในภูมิภาคต่างๆ ทั่วประเทศ
สอดคล้องกับข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง CBRE ที่ระบุว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีจำนวนเพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่เคยสูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ตลาดซบเซาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เข้าไปด้วยแล้วก็ตาม CBRE ยังคาดการณ์ว่า ตัวเลขดังกล่าวจะลดลงต่อเนื่อง แตะระดับต่ำกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และ 20,000 ยูนิตในปี 2570 ก่อนจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา
การชะลอตัวของการเปิดตัวโครงการใหม่นี้ เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่า ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังดำเนินกลยุทธ์อย่างระมัดระวังมากขึ้น โดยพิจารณาถึงความเสี่ยงและสภาพตลาดที่อ่อนแอ การลงทุนใน โครงการบ้านจัดสรรใหม่ หรือ คอนโดมิเนียมใหม่ จึงต้องผ่านการประเมินที่เข้มข้นกว่าเดิมมาก
รากเหง้าของปัญหา: หนี้ครัวเรือนสูง เสียดอกเบี้ยขาขึ้น และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด
เมื่อวิเคราะห์ถึงสาเหตุหลักที่นำพา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มาสู่จุดนี้ ผมมองว่ามีปัจจัยพื้นฐานสำคัญหลายประการที่เชื่อมโยงกันอย่างแยกไม่ออก:
ภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง: ประเทศไทยเผชิญกับปัญหาหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในอันดับต้นๆ ของภูมิภาค โดยข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ระบุว่าหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงถึง 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) เป็นรองเพียงเกาหลีใต้ในเอเชียเท่านั้น สถานการณ์นี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์
อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น: ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ขยายการลงทุนในช่วงที่ต้นทุนทางการเงินต่ำ อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสำหรับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคพุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ภาระการผ่อนชำระต่อเดือนเพิ่มขึ้นจนหลายครอบครัวแบกรับไม่ไหว
การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน: ด้วยความกังวลต่อระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ได้ปรับมาตรการการปล่อยสินเชื่อให้เข้มงวดมากขึ้น ผลสำรวจจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งมักเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อนี้ เป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านไม่สามารถดำเนินการได้
การคาดการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัว: ตัวเลขคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 ที่หลายสำนักประเมินว่าจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 2% (IMF คาดการณ์ที่ 1.6%) ยิ่งเพิ่มความไม่แน่นอนและความกังวลในหมู่ผู้บริโภคและนักลงทุน ทำให้การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาวต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และหุ้นที่เกี่ยวข้อง
ภาวะชะลอตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในตลาดทุน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่งประสบภาวะราคาลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ที่เน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วง 39.8% บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยชั้นนำ ก็ปรับลดลง 24.4% และ 24.3% ตามลำดับ
นอกจากนี้ ปัญหาการปล่อยสินเชื่อยังส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคอีกด้วย จากเดิมที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกเคยเป็นกลุ่มหลักถึง 3 ใน 4 ของตลาด ปัจจุบันสัดส่วนนี้ลดลงเหลือราว 2 ใน 3 ในขณะเดียวกัน ความตึงตัวของตลาดสินเชื่อสำหรับบ้านมือหนึ่ง ทำให้ ตลาดบ้านมือสอง ที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า กลับเริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้น แม้ว่าปกติแล้วตลาดบ้านมือสองจะประสบปัญหาเรื่องสภาพคล่องอยู่แล้วก็ตาม
การมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย: ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรองและพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ
แม้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะดูน่ากังวล แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่ายังคงมีพื้นที่ที่น่าจับตาและมีศักยภาพอยู่บ้าง ข้อมูลจากการสำรวจของ AREA ชี้ให้เห็นถึงโอกาสในตลาดที่อยู่อาศัยนอกกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญและศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก และหลายคนทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้จำนวนอาจลดลงบ้างในช่วงที่ผ่านมา แต่ศักยภาพของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในทำเลเหล่านี้ ยังคงมีอยู่
สำหรับนักลงทุนที่มองหา บ้านพักตากอากาศ หรือ คอนโดมิเนียมสำหรับเช่า ในทำเลเหล่านี้ ควรพิจารณาถึงปัจจัยสนับสนุน เช่น โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาขึ้นอย่างต่อเนื่อง การท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว และการเติบโตของอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC
แนวทางสู่การฟื้นฟู: มาตรการเชิงรุกเพื่อสร้างความแข็งแกร่งและความยั่งยืน
การจะนำพา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้พ้นจากภาวะวิกฤตและกลับมาเติบโตอย่างยั่งยืนนั้น จำเป็นต้องอาศัยมาตรการที่ครอบคลุมและจริงจังจากทุกภาคส่วน ผมมองว่าแนวทางสำคัญมีดังนี้:
การลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้เน้นย้ำประเด็นนี้ว่า การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะเป็นกุญแจสำคัญในการกระตุ้นกำลังซื้อและลดภาระทางการเงินให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค การมีอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมจะช่วยให้การกู้ยืมกลับมาเป็นไปได้มากขึ้น และลดแรงกดดันต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือนอย่างจริงจัง: รัฐบาลต้องมีนโยบายที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการลดภาระหนี้สินครัวเรือน ผ่านการส่งเสริมการออม การให้ความรู้ทางการเงิน และการออกมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ที่ประสบปัญหา เพื่อให้ประชาชนมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้น
การกระตุ้นสภาพคล่องในตลาด: การพิจารณาใช้มาตรการภาษี เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้างมาพัฒนาหรือนำออกสู่ตลาด จะช่วยเพิ่มอุปทานที่ตรงกับความต้องการและลดการเก็งกำไร
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การเร่งลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ ทั้งในเขตเมืองและภูมิภาค เช่น ระบบขนส่งมวลชน โครงข่ายคมนาคม และสาธารณูปโภค จะช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจให้กับพื้นที่ ส่งผลดีต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยรวม
การสร้างเสถียรภาพทางการเมือง: ความมั่นคงทางการเมืองเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ เมื่อมีเสถียรภาพ ผู้ประกอบการจะกล้าลงทุนมากขึ้น และผู้บริโภคจะมีความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย
การส่งเสริมการขายและการตลาดที่สร้างสรรค์: ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์การขายให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน เช่น การนำเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจ การร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อออกแบบผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ยืดหยุ่น หรือการเน้นจุดเด่นของโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดในยุคหลังโควิด-19 เช่น พื้นที่สีเขียว, เทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ, หรือการทำงานที่บ้าน (Work From Home)
บทสรุป: ก้าวต่อไปของการฟื้นฟู
ปี 2569 ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย สถานการณ์ที่เผชิญอยู่นั้นท้าทายอย่างยิ่ง แต่ก็ไม่ใช่จุดจบ ตราบใดที่เราสามารถเรียนรู้จากบทเรียนในอดีต ปรับกลยุทธ์ให้ทันสมัย และร่วมมือกันอย่างจริงจังในการแก้ไขปัญหา ผมเชื่อมั่นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะสามารถผ่านพ้นวิกฤตนี้ไปได้ และกลับมาเติบโตอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนในอนาคต
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาที่อยู่อาศัย การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดในปัจจุบัน การประเมินความเสี่ยงอย่างรอบด้าน และการแสวงหาโอกาสในทำเลที่มีศักยภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องท่ามกลางความผันผวนนี้
อย่ารอช้า! หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือกำลังมองหาโซลูชั่นที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2569 นี้ ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคลได้แล้ววันนี้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะฟื้นตัว!
