ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ไม่เคยมีมาก่อนและหนทางสู่การฟื้นฟู
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงมากมายในตลาด การเติบโตที่รวดเร็ว ความผันผวนที่คาดไม่ถึง และบทเรียนอันล้ำค่าจากวิกฤตการณ์ต่างๆ ที่ผ่านมา แต่ในปี 2569 นี้ ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่อาจเรียกได้ว่าสาหัสที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ข้อมูลจากแหล่งข่าวชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ได้สะท้อนถึงความกังวลอย่างแท้จริงต่อภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงนี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเนื่องไปอีกอย่างน้อย 3 ปี
รากเหง้าแห่งวิกฤต: อุปทานล้นตลาดและความเปราะบางของหนี้ครัวเรือน
ใจกลางของปัญหาใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน คือปริมาณยูนิตคงค้าง หรือ “ยูนิตที่ขายไม่ออก” ที่มีจำนวนมหาศาลราว 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ จากการประเมินของผู้เชี่ยวชาญอย่าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) เฉพาะในกรุงเทพมหานครเพียงแห่งเดียว มีห้องชุดรอการขายกว่า 220,000 ยูนิต ซึ่งสะท้อนถึงการลงทุนที่เกินตัวและความคาดหวังที่สวนทางกับความเป็นจริง
ภาวะอุปทานล้นตลาดนี้มีที่มาจากการขยายตัวอย่างก้าวกระโดดของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายปีก่อนหน้า เมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเอื้อต่อการกู้ยืมและการพัฒนาโครงการใหม่ๆ แต่เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ต้นทุนทางการเงินสำหรับผู้ประกอบการได้พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ขณะเดียวกัน ต้นทุนการจำนองสำหรับผู้บริโภคก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อของผู้คนลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ปัจจัยสำคัญอีกประการที่ซ้ำเติมสถานการณ์นี้คือระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงถึง 88.2% ของ GDP ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2569 ซึ่งติดอันดับ 2 ของเอเชียรองจากเกาหลีใต้ ตามข้อมูลจาก Trading Economics หนี้สินที่ท่วมท้นทำให้ประชาชนมีความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลง สถาบันการเงินเองก็มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ส่งผลให้เกิดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยระดับล่าง มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งพบว่ามีสาเหตุหลักมาจากการมีภาระหนี้สินสูงเกินไป รายได้ไม่มั่นคง และประวัติทางการเงินที่ไม่ดี
ภาพสะท้อนจากตัวเลข: การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ซบเซาและความเชื่อมั่นที่ถดถอย
ผลกระทบจากการชะลอตัวนี้ปรากฏชัดเจนจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงอย่างมาก ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2569 ตลาดคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ มีการเปิดตัวเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงราว 52,000 ยูนิต การคาดการณ์สำหรับปี 2570 และ 2571 ยิ่งน่ากังวล โดยคาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวน้อยกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดไป
ไม่เพียงแต่ผู้ประกอบการรายย่อยเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่งก็เผชิญกับความท้าทายเช่นกัน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่ง เช่น WHA, LH, และ SIRI ต่างก็ประสบกับภาวะราคาลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: บ้านมือสองทางเลือกที่น่าสนใจ?
สถานการณ์สินเชื่อที่ตึงตัวได้ส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมของผู้ซื้ออย่างมีนัยสำคัญ นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ จากแสนสิริ ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงนี้ว่า สัดส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเคยเป็นฐานลูกค้าสำคัญ ลดลงจากสามในสี่ เหลือเพียงประมาณสองในสาม การที่ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น ทำให้ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น แม้ว่าตลาดบ้านมือสองโดยทั่วไปจะประสบปัญหาเรื่องสภาพคล่อง แต่การชะลอตัวของตลาดบ้านใหม่ก็อาจส่งแรงกดดันไปยังตลาดบ้านมือสองด้วยเช่นกัน
ปัจจัยภายนอกและอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
นอกเหนือจากปัจจัยภายในประเทศแล้ว การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 ก็มีแนวโน้มชะลอตัวลงเช่นกัน กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจจะอยู่ที่ประมาณ 1.6% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำกว่าศักยภาพ การฟื้นตัวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงอาจต้องอาศัยปัจจัยภายนอกที่สนับสนุนควบคู่ไปด้วย
หนทางสู่การฟื้นฟู: บทบาทของผู้กำหนดนโยบายและผู้ประกอบการ
การแก้ไขวิกฤตการณ์ครั้งนี้ต้องการมาตรการที่ครอบคลุมและบูรณาการจากทุกภาคส่วน ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เสนอแนวทางสำคัญสำหรับการสร้างเสถียรภาพในระยะยาว ซึ่งประกอบด้วย:
เสถียรภาพทางการเมือง: การเมืองที่มั่นคงเป็นรากฐานสำคัญของการลงทุนและความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ
การจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: มาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นการนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ลดการถือครองที่ดินเก็งกำไร และเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: โครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ระบบขนส่งมวลชน โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จะช่วยดึงดูดการลงทุนทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ และสร้างโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การแก้ปัญหาหนี้สินอย่างจริงจังจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: การลดอัตราดอกเบี้ยจะเป็นมาตรการสำคัญที่สุดในการปลดล็อคภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
มุมมองที่น่าสนใจในตลาดเฉพาะกลุ่ม: โอกาสในพื้นที่ท่องเที่ยวและ EEC
แม้ว่าภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะอยู่ในภาวะท้าทาย แต่ก็ยังมีบางพื้นที่ที่มีศักยภาพและจุดที่น่าสนใจอยู่บ้าง จากการสำรวจของ AREA พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยนอกกรุงเทพฯ ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย และหัวหิน ยังคงมีความน่าสนใจ นอกจากนี้ พื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรมในเขต EEC ซึ่งเป็นที่ตั้งของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นที่อาศัยอยู่หนาแน่นเป็นอันดับสองของประเทศ ก็ยังคงมีศักยภาพ แม้ว่าขณะนี้จำนวนอาจจะลดลงบ้าง
บทสรุปและก้าวต่อไป
สถานการณ์ปัจจุบันของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญที่สะท้อนถึงความเปราะบางของระบบเศรษฐกิจที่พึ่งพาการกู้ยืมและการบริโภคที่สูง หากปราศจากมาตรการที่ตรงจุดและทันท่วงที แนวโน้มการเติบโตที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2570 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้อาจกลายเป็นความจริง และอาจต้องใช้เวลายาวนานกว่าที่ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าด้วยการร่วมมือกันระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และสถาบันการเงิน เราจะสามารถฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้ การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างรอบด้าน การปรับกลยุทธ์การลงทุน และการใช้โอกาสจากตลาดเฉพาะกลุ่ม จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาทุกท่านไปสู่ความสำเร็จในอนาคต
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาด หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 และปีต่อๆ ไป ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำที่ถูกต้องและเป็นประโยชน์ที่สุดแก่ท่าน กรุณาติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่.
