ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่ลึกซึ้งกว่าที่เคยปรากฏ อาจถึงจุดต่ำสุดใหม่ที่ไม่เคยมีมาก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ การวิเคราะห์แนวโน้มตลาดในปัจจุบันและอนาคตเป็นสิ่งที่ผมให้ความสำคัญอย่างยิ่ง ข้อมูลล่าสุดที่เผยแพร่โดย Nikkei Asia ชี้ให้เห็นถึงสถานการณ์ที่น่ากังวลของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทย ซึ่งกำลังเผชิญกับภาวะที่ตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตการณ์ทางการเงินเอเชีย หรือวิกฤตต้มยำกุ้ง ในปี 2540 บทวิเคราะห์นี้มิใช่เพียงการรายงานข่าว แต่เป็นการสะท้อนถึงปัจจัยเชิงโครงสร้างที่ซับซ้อนและส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อเศรษฐกิจและสังคมไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: หนี้ครัวเรือนสูง การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด และเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
ข้อมูลจาก Nikkei Asia บ่งชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญกับภาวะถดถอยที่รุนแรง โดยมีจำนวนยูนิตคงค้าง (unsold inventory) ที่สูงถึงประมาณ 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าตกใจอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับช่วงเวลาปกติ การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ก็ลดลงอย่างฮวบฮาบ สะท้อนถึงความไม่แน่นอนและความเชื่อมั่นที่ลดลงของทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้บริโภค
หลายฝ่ายมีความกังวลอย่างยิ่งว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจใช้เวลาอีกนานกว่าจะฟื้นตัว โดยมีการคาดการณ์ว่าอาจไม่เห็นการฟื้นตัวที่ชัดเจนภายในระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า ปัจจัยหลักที่กดดันตลาดอย่างหนักหน่วง ประกอบด้วย:
หนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นอันดับต้นๆ ของเอเชีย: ประเทศไทยมีระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง โดยข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ซึ่งเป็นอันดับที่ 2 ของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้เท่านั้น ระดับหนี้สินที่สูงนี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น: สถาบันการเงินต่างๆ มีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งเป็นผลมาจากความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับพอร์ตสินเชื่อของธนาคาร จากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่าง (มูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ปัญหาหลักของผู้ขอสินเชื่อที่ถูกปฏิเสธ ได้แก่ ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%) รายได้ไม่มั่นคง (33.3%) และประวัติทางการเงินที่ไม่ดี (21.6%)
การคาดการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัว: การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยถูกคาดการณ์ว่าจะชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าในปี 2569 การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยจะอยู่ที่ประมาณ 1.6% ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน
วิกฤตการณ์ที่ลึกซึ้ง: บทเรียนจากอดีตและสัญญาณเตือนในปัจจุบัน
การเปรียบเทียบสถานการณ์ปัจจุบันกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ไม่ใช่เรื่องเกินจริง จากข้อมูลของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ระบุว่า มีห้องชุดที่ขายไม่ออกในกรุงเทพฯ ประมาณ 220,000 ยูนิต และอีกราว 200,000 ยูนิตทั่วประเทศ รวมเป็นจำนวนกว่า 400,000 ยูนิตที่ยังคงเป็นภาระของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ข้อมูลจาก CBRE ชี้ว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต CBRE ยังคาดการณ์ว่าจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2569 และ 2570 จะมีจำนวนน้อยกว่า 40,000 ยูนิต และ 20,000 ยูนิต ตามลำดับ ก่อนจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิต ในอีกสองปีถัดมา
สาเหตุหลักที่นำไปสู่ภาวะอุปทานล้นตลาด (oversupply) นี้ มาจากการที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากได้ขยายการลงทุนอย่างมากในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็วของธนาคารแห่งประเทศไทย จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืมของผู้บริโภคเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก และส่งผลให้ความต้องการซื้อ (demand) ลดลงอย่างรวดเร็ว
ผลกระทบต่อภาคธุรกิจและผู้บริโภค
สถานการณ์ที่ย่ำแย่นี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทยร่วงลงถึง 42.6% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทชั้นนำในอุตสาหกรรมหลายแห่งก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ซึ่งเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ร่วงลง 39.8%, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ร่วงลง 24.4%, และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ร่วงลง 24.3%
สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากลำบาก ทำให้รูปแบบการซื้อเปลี่ยนไป นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ แสนสิริ ระบุว่า สัดส่วนผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเคยเป็น 3 ใน 4 ของตลาด ลดลงเหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3 ในปัจจุบัน
นอกจากนี้ ตลาดบ้านมือสองเริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้น เนื่องจากมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ และมีสภาพคล่องที่ดีขึ้นเล็กน้อย ซึ่งถือเป็นผลกระทบทางอ้อมที่กดดันตลาดโครงการก่อสร้างใหม่ให้เผชิญกับความท้าทายที่มากขึ้น
มองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทาย: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค
แม้ภาพรวมตลาดจะดูน่ากังวล แต่ก็ยังมีบางพื้นที่ที่มีศักยภาพและเป็นที่น่าจับตามอง ข้อมูลจาก AREA ชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยนอกกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจ เช่น ภูเก็ต พัทยา เกาะสมุย หัวหิน และศรีราชา ยังคงมีจุดที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่อาศัยและทำงาน โดยเฉพาะในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งมีชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก
แนวทางแก้ไขและบทสรุปสำหรับอนาคต
การแก้ไขปัญหาวิกฤตการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น จำเป็นต้องอาศัยมาตรการเชิงรุกและบูรณาการจากหลายภาคส่วน ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้เสนอแนวทางสำคัญสำหรับการสร้างเสถียรภาพในระยะยาว ดังนี้:
การสร้างเสถียรภาพทางการเมือง: ความมั่นคงทางการเมืองเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค
การจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: การนำที่ดินเปล่าหรือที่ดินที่ไม่ได้ถูกพัฒนามาใช้ประโยชน์ มาตรการจัดเก็บภาษีที่เหมาะสม จะช่วยกระตุ้นการหมุนเวียนของอสังหาริมทรัพย์ และเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น เช่น ระบบขนส่งสาธารณะ และสาธารณูปโภค จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของพื้นที่ ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การออกมาตรการที่ช่วยลดภาระหนี้สินของภาคครัวเรือน จะเป็นการแก้ปัญหาที่ต้นเหตุ และช่วยเพิ่มกำลังซื้อที่แท้จริง
การปรับลดอัตราดอกเบี้ย: หากต้องการกู้วิกฤตการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายถือเป็นมาตรการที่สำคัญที่สุด ซึ่งจะช่วยลดภาระการกู้ยืม และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
“หากต้องการกู้วิกฤตตลาดเรียลเอสเตทจริง อันดับแรกต้องลดอัตราดอกเบี้ย” ดร.โสภณ เน้นย้ำ “หลายฝ่ายคาดการณ์ว่า ปี 2570 จะมีการเติบโตน้อยกว่า 2% ดังนั้น จึงไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดเว้นแต่จะทำอะไรบางอย่าง”
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมเชื่อว่า การวิเคราะห์สถานการณ์ปัจจุบันอย่างรอบด้าน การทำความเข้าใจปัจจัยเชิงลึก และการกำหนดกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้ แม้ว่าเส้นทางข้างหน้าอาจจะยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน แต่ด้วยมาตรการที่ถูกต้องและการดำเนินการที่เป็นรูปธรรม โอกาสในการฟื้นตัวและเติบโตอย่างยั่งยืนก็ยังคงมีอยู่
หากท่านกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสทางธุรกิจในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและร่วมวางแผนกลยุทธ์เพื่อให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและประสบความสำเร็จในทุกสภาวะตลาด
