Here is the rewritten article in Thai, adhering to all your requirements:
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตซ้ำรอยประวัติศาสตร์ หรือบทเรียนสู่การปรับตัวอย่างยั่งยืน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่ในปัจจุบันนั้น ถือเป็นปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง สะท้อนภาพรวมที่ซับซ้อนซึ่งชวนให้ย้อนรำลึกถึงวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ในอดีต และจุดประกายคำถามถึงอนาคตอันใกล้
รายงานล่าสุดจากสื่อชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ได้ชี้ให้เห็นถึงภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในจุดที่ยากลำบากที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตการเงินเอเชีย หรือที่รู้จักกันในนาม “วิกฤตต้มยำกุ้ง” เมื่อปี พ.ศ. 2540 สัญญาณบ่งชี้ชัดเจนคือจำนวนยูนิตที่ยังขายไม่ออก (inventory) ที่สูงถึงประมาณ 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ ควบคู่ไปกับการชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญของการเปิดตัวโครงการใหม่ อันเป็นผลพวงจากปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
รากเหง้าของวิกฤต: หนี้ครัวเรือนพุ่งสูงและการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวด
หนึ่งในสาเหตุหลักที่ถูกหยิบยกมาวิเคราะห์อย่างต่อเนื่องคือระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงติดอันดับต้นๆ ในภูมิภาคเอเชีย ซึ่งตามข้อมูลล่าสุด ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 อยู่ที่ 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาระทางการเงินที่หนักอึ้งของประชาชน ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องดำเนินนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่ระมัดระวังมากขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
รายงานจากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงปลายปี 2568 ที่ครอบคลุมกว่า 200 โครงการทั่วประเทศ พบอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของผู้ซื้อบ้านหลังแรก ปัญหาดังกล่าวเกิดจากหลายปัจจัยของผู้ขอสินเชื่อ ได้แก่ 37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป, 33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง และ 21.6% มีประวัติทางการเงินไม่ดี ซึ่งล้วนเป็นผลกระทบต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความผันผวน
นอกจากนี้ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็วในช่วงปีที่ผ่านมา จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ได้เพิ่มต้นทุนการกู้ยืมสำหรับทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้อบ้าน ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และยิ่งบั่นทอนกำลังซื้อที่มีอยู่เดิม
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ตัวเลขที่สะท้อนความซบเซา
ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง CBRE สะท้อนภาพความซบเซาของการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีการเปิดตัวเพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต แม้จะรวมช่วงที่ตลาดซบเซาจากการระบาดของ COVID-19 เข้าไปด้วยแล้วก็ตาม CBRE คาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2569 และ 2570 จะต่ำกว่า 40,000 และ 20,000 ยูนิตตามลำดับ และจะลดลงเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดจากนั้น
ปริมาณยูนิตที่ยังขายไม่ออก (unsold inventory) ที่มีจำนวนมาก ถือเป็นความท้าทายที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การที่ผู้พัฒนาหลายรายขยายการลงทุนในช่วงที่ผ่านมาเมื่ออัตราดอกเบี้ยยังคงต่ำ ได้สร้างแรงกดดันเพิ่มเติมเมื่อสภาวะตลาดเปลี่ยนแปลงไป สภาพการณ์เช่นนี้ส่งผลกระทบต่อดัชนีตลาดหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์ไทย ซึ่งร่วงลงถึง 42.6% จากระดับสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 โดยหุ้นหลายตัวที่เคยเป็นที่จับตาในอุตสาหกรรม เช่น WHA, LH, และ SIRI ต่างเผชิญกับการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มเศรษฐกิจและการคาดการณ์การฟื้นตัว: ความหวังที่ต้องรอคอย
ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศไทยในปี 2569 ถูกคาดการณ์ว่าจะมีการเติบโตที่ชะลอตัวลง โดยกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ไว้ที่ 1.6% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำเมื่อพิจารณาจากศักยภาพการเติบโตในอดีต ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวนี้ ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และความสามารถในการจับจ่ายใช้สอย ซึ่งรวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
หลายฝ่ายต่างตั้งคำถามถึงระยะเวลาในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งอาจต้องใช้เวลาอย่างน้อย 3 ปี หรือมากกว่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากไม่มีมาตรการกระตุ้นที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ
โอกาสในตลาดที่อยู่อาศัยไทย: มองหาจุดสว่างท่ามกลางความท้าทาย
แม้ภาพรวมจะดูท้าทาย แต่ผู้เชี่ยวชาญยังคงมองเห็นโอกาสที่น่าสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในหัวเมืองท่องเที่ยวและพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษบางแห่ง เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน, และศรีราชา ซึ่งเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมและมีชุมชนชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่น รวมถึงกลุ่มแรงงานที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย แม้ว่าจำนวนผู้บริโภคกลุ่มนี้อาจมีการปรับเปลี่ยนไปตามสถานการณ์ แต่ยังคงเป็นฐานกำลังซื้อที่สำคัญ
ในอีกด้านหนึ่ง ตลาดบ้านมือสองกำลังได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าเมื่อเทียบกับบ้านใหม่ ท่ามกลางข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ทำให้ผู้บริโภคที่มีข้อจำกัดด้านงบประมาณหันมาพิจารณาตัวเลือกนี้มากขึ้น แม้ตลาดบ้านมือสองจะมีความท้าทายด้านสภาพคล่องอยู่บ้าง แต่ก็เป็นการปรับตัวที่น่าจับตา
บทสรุปและข้อเสนอแนะ: ก้าวต่อไปเพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน
จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งและยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น ต้องการการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างที่ครอบคลุม โดยมีข้อเสนอแนะที่สำคัญดังนี้:
การลดอัตราดอกเบี้ย: เป็นมาตรการเร่งด่วนที่จะช่วยลดภาระทางการเงินของผู้บริโภคและผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อการกระตุ้นอุปสงค์
เสถียรภาพทางการเมือง: เป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
การปฏิรูปภาษีที่ดิน: การพิจารณามาตรการจัดเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ อาจช่วยกระตุ้นการหมุนเวียนของอสังหาริมทรัพย์และเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงพื้นที่ต่างๆ จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพให้กับทำเลที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ
มาตรการลดหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน: การดำเนินมาตรการที่ช่วยให้ประชาชนสามารถบริหารจัดการหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นรากฐานสำคัญในการสร้างกำลังซื้อที่แข็งแกร่งในระยะยาว
ในฐานะของผู้ที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ ดิฉันเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงเวลาแห่งการทบทวนและปรับตัวครั้งใหญ่ บทเรียนจากวิกฤตในอดีต และความท้าทายในปัจจุบัน จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดทิศทางสู่อนาคต หากผู้มีส่วนเกี่ยวข้องทุกภาคส่วนร่วมมือกันอย่างจริงจังในการแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง โอกาสในการพลิกฟื้นและสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังคงมีอยู่
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยในสภาวะตลาดเช่นนี้ การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง คือก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับท่าน.
