ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่อาจยาวนานกว่าที่คาดการณ์ – มุมมองเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยกำลังเผชิญอยู่นี้ ชวนให้นึกถึงช่วงเวลาอันเลวร้ายในอดีต โดยเฉพาะวิกฤตการณ์การเงินปี 2540 หรือที่รู้จักกันในนาม “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ข้อมูลล่าสุดที่เผยแพร่ออกมา ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณที่น่ากังวลอย่างยิ่ง และอาจไม่ใช่แค่ภาวะชั่วคราวที่กำลังจะผ่านไป
ภาพรวมที่น่าเป็นห่วง: อุปทานล้นตลาดและความซบเซาของโครงการใหม่
รายงานจากสื่อชั้นนำอย่าง Nikkei Asia ได้ฉายภาพความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญอยู่อย่างชัดเจน หัวใจสำคัญของปัญหานี้อยู่ที่ปริมาณ “ยูนิตที่ขายไม่ออก” (Unsold Inventory) ที่พุ่งสูงขึ้นจนน่าตกใจ ประมาณการล่าสุดชี้ว่ามีมากกว่า 400,000 ยูนิตกระจายอยู่ทั่วประเทศ โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครที่อาจมีคอนโดมิเนียมค้างสต็อกถึง 220,000 ยูนิต สถานการณ์นี้ส่งผลโดยตรงต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ (New Project Launches) ซึ่งลดลงอย่างฮวบฮาบ สวนทางกับค่าเฉลี่ยในอดีตอย่างสิ้นเชิง
เมื่อเปรียบเทียบกับช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (2014-2024) ที่มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เฉลี่ยถึง 52,000 ยูนิตต่อปี แต่ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 ตัวเลขนี้กลับลดลงเหลือเพียง 13,700 ยูนิต และแนวโน้มในปีต่อๆ ไปก็ยังคงน่าเป็นห่วง คาดการณ์กันว่าจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ อาจต่ำกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และอาจลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 ก่อนจะทรงตัวอยู่ที่ราว 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา นี่ไม่ใช่เพียงแค่การชะลอตัว แต่คือการปรับลดขนาดการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ
รากเหง้าของปัญหา: หนี้ครัวเรือนสูงและต้นทุนทางการเงินที่พุ่งสูง
การวิเคราะห์เจาะลึกถึงสาเหตุที่แท้จริงของการอุปทานล้นตลาดและความซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมีอยู่สองประการที่เกี่ยวพันกันอย่างซับซ้อน
ประการแรกคือ ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ ข้อมูลจาก Trading Economics ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ระบุว่าหนี้ครัวเรือนไทยอยู่ที่ 88.2% ของ GDP ซึ่งสูงเป็นอันดับสองของเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ระดับหนี้ที่สูงนี้สร้างแรงกดดันมหาศาลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และทำให้ธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างยิ่ง
ประการที่สองคือ การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยอย่างรวดเร็ว ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ส่งผลให้ต้นทุนการกู้ยืม (Mortgage Costs) ของประชาชนพุ่งสูงขึ้นอย่างฉับพลัน เมื่อผนวกกับภาระหนี้สินเดิมที่มีอยู่เดิม การขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านจึงกลายเป็นเรื่องที่ยากลำบากมากขึ้นสำหรับผู้บริโภคจำนวนมาก
ผลกระทบต่อภาคการเงินและการลงทุน
สถานการณ์ที่ยากลำบากนี้สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในภาคตลาดทุน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ได้ปรับตัวลดลงอย่างน่าใจหายถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายแห่งเผชิญกับการปรับฐานที่รุนแรง เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ซึ่งมีธุรกิจหลากหลายรวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม ปรับตัวลดลง 39.8% บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยราคาหุ้นปรับลดลง 24.4% และ 24.3% ตามลำดับ
การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย: อุปสรรคที่มองเห็นได้ชัดเจน
ผลการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงเดือนกันยายน-ตุลาคม 2568 ที่ครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศ ยิ่งตอกย้ำถึงความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย อัตราการปฏิเสธสินเชื่อโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่าง (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อเปราะบางอยู่แล้ว
เมื่อเจาะลึกถึงสาเหตุที่ทำให้การขอสินเชื่อไม่ผ่าน ผลสำรวจระบุว่า:
37.3% มีภาระหนี้สินสูงเกินไป (High Debt Burden)
33.3% มีรายได้ไม่มั่นคง (Unstable Income)
21.6% มีประวัติทางการเงินไม่ดี (Poor Financial History)
ปัญหาเหล่านี้แสดงให้เห็นว่า แม้ผู้บริโภคจะมีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ข้อจำกัดด้านการเงินและภาระหนี้สินที่มีอยู่เดิม ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อ
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: จากบ้านมือหนึ่งสู่บ้านมือสอง
สถานการณ์ที่เข้มงวดของตลาดสินเชื่อยังส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคโดยตรง คุณภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ชี้ให้เห็นว่า สัดส่วนของผู้ซื้อบ้านหลังแรก (First-time Homebuyers) ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลักที่ขับเคลื่อนตลาด ลดลงจาก 3 ใน 4 เหลือประมาณ 2 ใน 3
นอกจากนี้ แม้ผู้บริโภคโดยทั่วไปจะนิยมบ้านใหม่ (New Homes) แต่ด้วยข้อจำกัดด้านสินเชื่อ ทำให้ บ้านมือสอง (Resale Homes) ซึ่งมีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า เริ่มได้รับความสนใจมากขึ้น สถานการณ์นี้ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสองที่มีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำอยู่แล้ว เกิดการเปลี่ยนแปลงและอาจมีแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่เพิ่มขึ้นอีก
โอกาสในความท้าทาย: พื้นที่ที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญ แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมยังมองเห็น ศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในเชิงลึก ที่อาจไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร
จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ชี้ให้เห็นว่า มีบางพื้นที่นอกเมืองหลวงที่มีสัญญาณที่น่าสนใจ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา พื้นที่เหล่านี้มักมีกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวญี่ปุ่น ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีความต้องการที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง อาศัยอยู่หนาแน่น และบางส่วนทำงานในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้จำนวนชาวต่างชาติในพื้นที่เหล่านี้อาจลดลงในช่วงที่ผ่านมา แต่ยังคงเป็นฐานที่แข็งแกร่งสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม และสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่มองหาโอกาสระยะยาว
แนวทางสู่การฟื้นตัว: ปัจจัยสำคัญที่ต้องเร่งดำเนินการ
เพื่อที่จะพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมาแข็งแกร่งและมีเสถียรภาพในระยะยาว จำเป็นต้องมีการดำเนินการที่เป็นระบบและบูรณาการจากหลายภาคส่วน ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้เสนอแนวทางที่สำคัญหลายประการ ดังนี้:
การลดอัตราดอกเบี้ย: นี่คือมาตรการเร่งด่วนที่สำคัญที่สุด การลดต้นทุนทางการเงินจะช่วยลดภาระของผู้กู้ และเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับผู้บริโภค ส่งผลโดยตรงต่อการกระตุ้นอุปสงค์ในตลาด
เสถียรภาพทางการเมือง: สภาพแวดล้อมทางการเมืองที่มีเสถียรภาพเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ และกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์: การนำนโยบายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาใช้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเน้นการเก็บภาษีจากที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินมาพัฒนา หรือนำออกขาย ส่งผลให้เกิดสภาพคล่องในตลาดที่ดิน
การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน: การลงทุนในโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ระบบคมนาคมขนส่งสาธารณะ การพัฒนาเมือง และสาธารณูปโภค จะช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจของทำเล ส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การออกมาตรการที่ช่วยบรรเทาภาระหนี้สินของประชาชนอย่างยั่งยืน จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและลดความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทั้งภาคประชาชนและภาคการเงิน
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ข้อมูลและมุมมองจากผู้เชี่ยวชาญชี้ให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับภาวะที่ท้าทายอย่างยิ่ง ซึ่งมีแนวโน้มที่จะยาวนานกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ สภาวะการอุปทานล้นตลาด หนี้ครัวเรือนสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวขึ้น เป็นปัจจัยที่กดดันตลาดอย่างหนัก
นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่คาดการณ์ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2570 (2027) อาจต่ำกว่า 2% ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายในการพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาเติบโตอย่างก้าวกระโดดได้ในเร็ววันนี้ การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีการดำเนินการเชิงรุกและมาตรการที่ตรงจุด
ในฐานะผู้มีประสบการณ์ในวงการ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจถึงรากเหง้าของปัญหา การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการจับตาดูโอกาสที่ซ่อนอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ คือสิ่งสำคัญสำหรับทุกคนที่เกี่ยวข้องกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งในปัจจุบันและอนาคต
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาในการตัดสินใจที่สำคัญนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องและรอบคอบในสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้.
