ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายหลังวิกฤตการณ์การเงิน และแนวโน้มปี 2569
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่รายงานล่าสุดจาก Nikkei Asia ที่บ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญภาวะถดถอยที่หนักหน่วงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2540 หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” นั้น ชวนให้ต้องหวนกลับมาวิเคราะห์สถานการณ์อย่างลึกซึ้งอีกครั้ง
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การประเมินสถานการณ์ปี 2569
ข้อมูลจาก Nikkei Asia สะท้อนให้เห็นภาพที่น่ากังวลถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (oversupply) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยมีจำนวนยูนิตที่ยังขายไม่ได้ (unsold inventory) สูงถึงประมาณ 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ และการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งเหล่านี้เป็นสัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดอาจใช้เวลาอีกหลายปีกว่าที่จะฟื้นตัวได้เต็มที่
ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อตลาดในปัจจุบันนั้นซับซ้อนและเชื่อมโยงกันหลายประการ ประการแรก คือระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงติดอันดับต้นๆ ของภูมิภาคในเอเชีย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 88.2% ของ GDP ในช่วงต้นปี 2569 ตามข้อมูลของ Trading Economics ชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางทางเศรษฐกิจของภาคครัวเรือนไทย
ประการที่สอง การคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศที่ชะลอตัวลง ยิ่งเพิ่มความไม่แน่นอนให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะอยู่ที่ประมาณ 1.6% ซึ่งถือเป็นอัตราที่ค่อนข้างต่ำ และส่งผลให้การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคและนักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น
อุปทานส่วนเกิน: ผลพวงจากยุคดอกเบี้ยต่ำและต้นทุนที่สูงขึ้น
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้ข้อมูลเชิงลึกว่า ในกรุงเทพมหานครเพียงแห่งเดียวมีห้องชุดที่ยังขายไม่ออกประมาณ 220,000 ยูนิต และหากรวมกับยอดขายที่ค้างอยู่ทั่วประเทศแล้ว ตัวเลขอาจสูงถึง 400,000 ยูนิต ปริมาณอุปทานส่วนเกินนี้เป็นผลโดยตรงมาจากการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นเวลานาน
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้เร่งเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ต้นทุนการเงินต่ำ แต่เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างรวดเร็วจาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาเพียงหนึ่งปี ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมของผู้บริโภคสูงขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้ความต้องการซื้อ (demand) ลดลงตามไปด้วย
ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2569 มีเพียง 13,700 ยูนิต ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่อยู่ที่ประมาณ 52,000 ยูนิต และคาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตใหม่จะน้อยกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 ก่อนที่จะเหลือเพียงกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดมา
ความเข้มงวดของสินเชื่อ: อุปสรรคสำคัญของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
นอกจากอุปทานส่วนเกินแล้ว ความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อของสถาบันการเงินเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่กดดันตลาด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงถึงประมาณ 40% ตามผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงปลายปี 2568 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้บริโภคต้องเผชิญในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท
เหตุผลหลักที่ทำให้สินเชื่อถูกปฏิเสธนั้น ได้แก่ ภาระหนี้สินที่สูงเกินไป (37.3%), รายได้ที่ไม่มั่นคง (33.3%), และประวัติทางการเงินที่ไม่ดี (21.6%) สถานการณ์เหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลกระทบนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ผู้บริโภคเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนอีกด้วย ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ปรับตัวลดลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่ง เช่น WHA, LH, และ SIRI ต่างก็เผชิญกับการปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวของผู้ซื้อและผู้ขาย
ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคก็เริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจน นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการและประธานผู้บริหารสายงานกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้กล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งเคยเป็นแกนหลักของตลาด ปัจจุบันสัดส่วนผู้ซื้อกลุ่มนี้ลดลงจากสามในสี่ เหลือเพียงประมาณสองในสาม
ในขณะที่ผู้บริโภคจำนวนมากยังคงชื่นชอบบ้านมือหนึ่ง แต่สภาวะตลาดสินเชื่อที่ตึงตัวทำให้บ้านมือสองที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายขึ้น กลายเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งปกติมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ เริ่มมีการเคลื่อนไหวมากขึ้น และเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่
การสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์: พื้นที่ที่มีศักยภาพและความหวัง
แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะดูท้าทาย แต่ก็ยังมีพื้นที่บางส่วนที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความน่าสนใจ ในรายงานของ AREA ได้ระบุถึงเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจชายฝั่งที่ยังคงมีนักลงทุนและผู้พักอาศัยให้ความสนใจ เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน, และศรีราชา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ EEC ที่มีชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก แม้ว่าจำนวนอาจจะลดลงไปบ้างในช่วงที่ผ่านมา
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: การก้าวผ่านวิกฤตและการสร้างเสถียรภาพ
การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับสู่สภาวะปกติจำเป็นต้องอาศัยมาตรการเชิงรุกและยั่งยืนจากหลายภาคส่วน
เสถียรภาพทางการเมือง: เป็นรากฐานสำคัญที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
การบริหารจัดการหนี้ครัวเรือน: มาตรการที่เข้มข้นและมีประสิทธิภาพในการลดภาระหนี้สินของภาคครัวเรือน จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อและลดความเสี่ยงในระบบ
นโยบายการเงินที่เหมาะสม: การพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างเหมาะสม จะช่วยลดต้นทุนทางการเงินสำหรับผู้กู้ และกระตุ้นการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์
การกระตุ้นสภาพคล่อง: มาตรการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการส่งเสริมการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาดและสร้างโอกาสในการเติบโต
การสนับสนุนการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินควรพิจารณากลไกการประเมินสินเชื่อที่ยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับกลุ่มผู้กู้ที่มีศักยภาพ แต่ยังมีข้อจำกัดด้านเอกสาร หรือประวัติทางการเงินที่อาจไม่สมบูรณ์ 100%
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ การแก้ไขปัญหาที่ต้นเหตุอย่างจริงจังและทันท่วงที คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาตลาดพ้นจากภาวะชะลอตัวนี้ไปได้ หากปราศจากมาตรการที่เด็ดขาด การคาดการณ์การเติบโตที่ต่ำกว่า 2% ในปี 2570 อาจกลายเป็นความจริง และตลาดอาจต้องใช้เวลาอีกยาวนานกว่าจะฟื้นตัวได้
เราจะก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปด้วยกันได้อย่างไร?
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้าน การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างถ่องแท้ คือจุดเริ่มต้นสำคัญในการตัดสินใจที่ชาญฉลาด ติดตามข่าวสาร การวิเคราะห์ตลาด และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อร่วมกันหาโอกาสท่ามกลางวิกฤต และเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย.
