ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิเคราะห์เชิงลึกสู่จุดต่ำสุดรอบ 3 ทศวรรษ และทางรอดสู่ปี 2570
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาหลายครั้ง แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน ถือเป็นสถานการณ์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรายงานจาก Nikkei Asia ชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของประเทศไทย กำลังเผชิญกับภาวะที่เรียกได้ว่าตกต่ำที่สุดนับตั้งแต่เผชิญวิกฤตการณ์การเงินเอเชีย หรือวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ซึ่งเป็นบทพิสูจน์ถึงความเปราะบางที่อาจยาวนานไปอีกหลายปี
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ซ้ำรอยจากปี 2540?
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มล่าสุดที่ปรากฏ ผมประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ไม่ธรรมดา สาเหตุหลักมาจากปัจจัยหลายประการที่ซับซ้อนและส่งผลกระทบต่อกันเป็นลูกโซ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวน “ยูนิตเหลือขาย” ที่มีจำนวนมากถึงประมาณ 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ ซึ่งสะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกินที่หาทางระบายได้ยาก นอกจากนี้ การเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ ตอกย้ำถึงความไม่แน่นอนและความระมัดระวังของผู้ประกอบการ
แนวโน้มเหล่านี้ นำมาซึ่งคำถามสำคัญว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะสามารถฟื้นตัวได้ภายใน 3 ปีข้างหน้าหรือไม่ ซึ่งคำตอบที่ผมมองเห็นจากข้อมูลล่าสุด ชี้ให้เห็นถึงความเป็นไปได้ที่จำกัด หากไม่มีมาตรการแก้ไขปัญหาเชิงรุกและตรงจุด
รากเหง้าของปัญหา: หนี้ครัวเรือนสูงและสินเชื่อตึงเครียด
ปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญที่สุดที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน คือระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง เป็นอันดับสองของภูมิภาคเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ จากข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 หนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 88.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ตัวเลขนี้ไม่ใช่เพียงสถิติ แต่เป็นสัญญาณเตือนถึงกำลังซื้อที่ลดลง และความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภคในการแบกรับภาระหนี้สินใหม่
ผลกระทบโดยตรงที่เกิดขึ้นคือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ผู้บริโภคจำนวนมากที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเผชิญกับการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ซึ่งจากผลสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (HBA) ในช่วงเดือนกันยายน-ตุลาคม 2568 ครอบคลุม 200 โครงการทั่วประเทศ พบว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมสูงถึงประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท
สาเหตุหลักที่ผู้ยื่นขอสินเชื่อถูกปฏิเสธนั้นสะท้อนปัญหาเชิงโครงสร้าง ได้แก่:
ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%): ผู้บริโภคจำนวนมากมีภาระหนี้สินจากแหล่งอื่นอยู่แล้ว ทำให้ความสามารถในการชำระหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง
รายได้ไม่มั่นคง (33.3%): ความผันผวนของรายได้ ส่งผลให้สถาบันการเงินไม่มั่นใจในความสามารถในการชำระหนี้ระยะยาว
ประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%): ปัญหาทางการเงินในอดีต เช่น การผิดนัดชำระหนี้ ส่งผลต่อความน่าเชื่อถือในการขอสินเชื่อ
นอกจากนี้ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ได้เพิ่มต้นทุนการกู้ยืมและภาระการผ่อนชำระสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านใหม่ รวมถึงผู้ที่ต้องรีไฟแนนซ์สินเชื่อเดิม ทำให้ความต้องการซื้อ (Demand) โดยรวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
ซัพพลายล้นตลาด: ผลพวงจากการขยายตัวในอดีต
ในขณะที่ความต้องการซื้ออ่อนแอลง ปัญหาอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) กลับยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้ขยายการลงทุนและเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ด้วยความเชื่อมั่นในศักยภาพตลาดและต้นทุนทางการเงินที่ต่ำ แต่เมื่อสถานการณ์เปลี่ยนไป อุปทานที่เคยเป็นจุดแข็ง กลับกลายเป็นภาระหนักอึ้ง
ข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอย่าง CBRE ชี้ให้เห็นถึงภาพที่น่ากังวล การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 มีจำนวนเพียง 13,700 ยูนิต เทียบกับค่าเฉลี่ยรายปีในช่วงปี 2557-2567 ที่สูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิต การลดลงอย่างมากนี้ เป็นสัญญาณว่าผู้ประกอบการกำลังชะลอการลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ
CBRE ยังคาดการณ์ว่า จำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ จะยังคงต่ำกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และอาจลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 และอาจจะน้อยกว่า 10,000 ยูนิตในอีกสองปีถัดจากนั้น แนวโน้มนี้สะท้อนถึงความพยายามของผู้ประกอบการในการปรับตัว ลดการสร้างโครงการใหม่ เพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่เดิม
ผลกระทบต่อตลาดทุนและบริษัทอสังหาริมทรัพย์
ความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดทุน ดัชนีกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ร่วงลงอย่างน่าใจหายถึง 42.6% จากระดับสูงสุดเมื่อเดือนมกราคม 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายแห่ง ประสบปัญหาในการบริหารจัดการมูลค่าหุ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง:
บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA): แม้จะเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และนิคมอุตสาหกรรม แต่ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มูลค่าหุ้นร่วงลง 39.8%
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH): หนึ่งในผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของประเทศ มูลค่าหุ้นลดลง 24.4%
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI): บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำอีกแห่งหนึ่ง มูลค่าหุ้นปรับตัวลง 24.3%
ความผันผวนของราคาหุ้นเหล่านี้ สะท้อนถึงความกังวลของนักลงทุนต่อแนวโน้มผลประกอบการและทิศทางในอนาคตของภาคอสังหาริมทรัพย์
โอกาสท่ามกลางวิกฤต: ตลาดทางเลือกและบ้านมือสอง
แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะอยู่ในภาวะยากลำบาก แต่ก็ยังมี “แสงสว่างที่ปลายอุโมงค์” สำหรับตลาดทางเลือกบางแห่ง และกลุ่มอสังหาริมทรัพย์บางประเภท
ตลาดอสังหาริมทรัพย์นอกเมืองหลวง: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ชี้ให้เห็นถึงศักยภาพในเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจพิเศษบางแห่ง เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และศรีราชา พื้นที่เหล่านี้ยังคงมีความน่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน และการย้ายถิ่นฐานของกลุ่มประชากรที่มีกำลังซื้อ
กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก: แม้กำลังซื้อจะลดลง แต่กลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกยังคงเป็นฐานลูกค้าที่สำคัญ ถึงแม้ว่าสัดส่วนของผู้ซื้อกลุ่มนี้จะลดลงจาก 3 ใน 4 ของผู้ซื้อทั้งหมด เหลือเพียงประมาณ 2 ใน 3 ซึ่งเป็นผลกระทบโดยตรงจากปัญหาการเข้าถึงสินเชื่อ
ตลาดบ้านมือสอง (Second-hand Homes): ด้วยข้อจำกัดด้านสินเชื่อสำหรับบ้านมือหนึ่ง ราคาที่ย่อมเยากว่าของบ้านมือสอง ทำให้ตลาดนี้กลับมาน่าสนใจมากขึ้น แม้ว่าในอดีตตลาดบ้านมือสองมักจะมีสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ แต่สถานการณ์ปัจจุบันกำลังผลักดันให้ตลาดนี้มีชีวิตชีวาขึ้น และเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า
ทางออกสู่การฟื้นฟู: มาตรการเชิงนโยบายที่จำเป็น
จากประสบการณ์ของผม การแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้างในตลาดอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วน และการดำเนินนโยบายที่ตรงจุดและมีประสิทธิภาพ เพื่อให้ตลาดสามารถกลับมาเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว
การลดอัตราดอกเบี้ย: ดร.โสภณ พรโชคชัย ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการลดอัตราดอกเบี้ยว่าเป็น “หัวใจหลัก” ในการกู้วิกฤตตลาด การลดต้นทุนทางการเงิน จะช่วยเพิ่มกำลังซื้อ กระตุ้นความต้องการ และลดภาระของผู้ประกอบการ
เสถียรภาพทางการเมือง: ความไม่แน่นอนทางการเมืองส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ การมีเสถียรภาพทางการเมืองที่แข็งแกร่ง จะเป็นรากฐานสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์
การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (Land Tax): มาตรการนี้จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการนำที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือไม่เกิดประโยชน์ มาพัฒนาหรือขายออกสู่ตลาด ซึ่งจะช่วยเพิ่มปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพ และลดการเก็งกำไรที่ผิดวัตถุประสงค์
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน: การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบคมนาคมขนส่งสาธารณะ หรือสาธารณูปโภค จะช่วยเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของพื้นที่ ส่งผลให้เกิดการลงทุนและการอยู่อาศัยในระยะยาว
มาตรการลดหนี้ครัวเรือน: การแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างยั่งยืน เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการสร้างกำลังซื้อที่แข็งแกร่งให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การออกมาตรการที่ช่วยลดภาระหนี้ หรือส่งเสริมวินัยทางการเงิน จะเป็นประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวม
การผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ: สถาบันการเงินควรพิจารณาปรับเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยคำนึงถึงศักยภาพและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อเป็นรายกรณี โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ แต่มีพื้นฐานทางการเงินที่ดี
คาดการณ์อนาคต: ปี 2570 และปีต่อๆ ไป
จากสถานการณ์ปัจจุบัน และการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ค่อนข้างชะลอตัว กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจไทยในปี 2569 จะอยู่ที่เพียง 1.6% เท่านั้น ผมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจจะยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ภายใน 2-3 ปีข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากยังไม่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการเงินที่ชัดเจน
อย่างไรก็ตาม หากมีการดำเนินนโยบายข้างต้นอย่างจริงจังและต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลดอัตราดอกเบี้ย และการบริหารจัดการปัญหาหนี้ครัวเรือนอย่างมีประสิทธิภาพ ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะค่อยๆ ฟื้นตัวได้ อย่างน้อยที่สุด เราอาจจะเห็นสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจนขึ้นในปี 2570 หรือหลังจากนั้น
บทสรุปสำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานี้ ถือเป็นโอกาสที่ดีในการพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่มีศักยภาพและมีราคาที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจใดๆ ควรอยู่บนพื้นฐานของการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน การประเมินความเสี่ยงทางการเงินของตนเอง และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การลงทุนของคุณไม่เพียงแต่จะช่วยให้ได้ที่อยู่อาศัยที่ตรงตามความต้องการ แต่ยังเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการประเมินศักยภาพของทำเลต่างๆ ในช่วงเวลาแห่งโอกาสนี้ ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้อง แม่นยำ และทันสมัยที่สุด.
