ประเทศไทยเผชิญวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน: แนวโน้มปี 2568 และการคาดการณ์อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยในปี 2568 นี้ เป็นสิ่งที่น่ากังวลอย่างยิ่ง และอาจกล่าวได้ว่ามีความรุนแรงที่สุดนับตั้งแต่เหตุการณ์วิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540 ครับ ข้อมูลล่าสุดจาก Nikkei Asia และการวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ ชี้ให้เห็นถึงสัญญาณอันตรายที่หากไม่ได้รับการแก้ไขอย่างทันท่วงที อาจส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของตลาดไปอีกอย่างน้อย 3 ปี
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: วิกฤตการณ์ที่กำลังคืบคลาน
รายงานจาก Nikkei Asia ได้ฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยว่า กำลังเผชิญกับภาวะตกต่ำในหลายมิติ สัญญาณที่ชัดเจนที่สุดคือจำนวน ยูนิตอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออก (unsold property units) ซึ่งมีจำนวนมหาศาลกระจายอยู่ทั่วประเทศ ประมาณการล่าสุดชี้ว่ามีมากถึง 400,000 ยูนิตทั่วประเทศ โดยเฉพาะในกรุงเทพมหานครเพียงแห่งเดียวมีห้องชุดเหลือขายมากถึง 220,000 ยูนิต ตัวเลขนี้สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกิน (oversupply) ที่รุนแรง ซึ่งเป็นผลมาจากการเร่งตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา
ควบคู่ไปกับปัญหาอุปทานส่วนเกิน การเปิดตัวโครงการใหม่ (new project launches) ก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากค่าเฉลี่ยรายปีของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ ที่เคยสูงถึงประมาณ 52,000 ยูนิตในช่วงปี 2557-2567 กลับลดลงเหลือเพียง 13,700 ยูนิต ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2568 และคาดการณ์ว่าอาจจะน้อยกว่า 40,000 ยูนิตในปี 2569 และลดลงเหลือเพียง 20,000 ยูนิตในปี 2570 ตัวเลขนี้บ่งชี้ถึงความระมัดระวังอย่างยิ่งของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (property developers) ต่อสภาวะตลาดในปัจจุบัน
ปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
วิกฤตการณ์ครั้งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นจากปัจจัยเดียว แต่เป็นการผสมผสานของหลายองค์ประกอบที่ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ โดยปัจจัยสำคัญที่สุด ได้แก่:
ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง (High Household Debt): ประเทศไทยกำลังเผชิญกับระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงที่สุดเป็นอันดับสองในเอเชีย รองจากเกาหลีใต้ ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2568 ชี้ว่าหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 88.2% ของ GDP ระดับหนี้ที่สูงนี้ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ผู้คนมีข้อจำกัดในการกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ และมีแนวโน้มที่จะชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือเลือกซื้อสินทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำลง
การเข้มงวดของสินเชื่อ (Tightened Credit Conditions): จากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่กล่าวมาข้างต้น สถาบันการเงินต่างๆ โดยเฉพาะธนาคาร มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (mortgage rejection rates) โดยรวมอยู่ที่ประมาณ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับล่างที่มีมูลค่าต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาหลักของผู้ขอสินเชื่อที่ถูกปฏิเสธ ได้แก่ ภาระหนี้สินสูงเกินไป (37.3%), รายได้ไม่มั่นคง (33.3%) และประวัติทางการเงินไม่ดี (21.6%)
ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น (Rising Financing Costs): การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรวดเร็ว จาก 0.5% เป็น 2.5% ภายในระยะเวลาอันสั้น ส่งผลให้ต้นทุนการจำนอง (mortgage costs) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ทำให้ภาระผ่อนชำระต่อเดือนของประชาชนเพิ่มสูงขึ้นจนอาจเกินกำลัง ซึ่งนำไปสู่การชะลอตัวของอุปสงค์ (demand) ในตลาด
การคาดการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัว (Slowing Economic Growth Outlook): กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ได้คาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยในปี 2569 จะชะลอตัวลงเหลือเพียง 1.6% ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำเมื่อเทียบกับการเติบโตในอดีต สภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาเช่นนี้ ย่อมส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนโดยตรง
ผลกระทบจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่จำกัด: แม้จะมีความพยายามในการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจ แต่มาตรการบางอย่างอาจยังไม่ครอบคลุม หรือไม่สามารถตอบสนองต่อความต้องการที่แท้จริงของตลาดได้ทั้งหมด
ผลกระทบต่อผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และตลาดทุน
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากได้ขยายธุรกิจในช่วงที่ผ่านมา โดยอาศัยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและสภาพคล่องที่สูง แต่เมื่อสภาวะเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว ผู้พัฒนาเหล่านี้กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก ทั้งจากยูนิตที่ขายไม่ออก, ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น และกำลังซื้อที่ลดลง
สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนในตลาดหลักทรัพย์ กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างมีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ดัชนีของกลุ่มนี้ร่วงลงถึง 42.6% จากจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2566 หุ้นของบริษัทชั้นนำหลายแห่งก็ประสบภาวะราคาตกต่ำ เช่น บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (WHA) ร่วงลง 39.8%, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ร่วงลง 24.4% และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ร่วงลง 24.3% ตัวเลขเหล่านี้เป็นเครื่องยืนยันถึงความยากลำบากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญอยู่
โอกาสที่ซ่อนเร้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: การมองหาลู่ทางท่ามกลางวิกฤต
แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในไทยจะดูมืดมน แต่ในฐานะผู้ที่ทำงานในวงการมานาน ผมเชื่อว่าย่อมมีโอกาสซ่อนเร้นอยู่เสมอ การวิเคราะห์ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ชี้ให้เห็นถึงบางพื้นที่ที่ยังคงมีศักยภาพและน่าสนใจ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยนอกเมืองหลวง เช่น ภูเก็ต, พัทยา, เกาะสมุย, หัวหิน และ ศรีราชา
พื้นที่เหล่านี้มักได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นซึ่งเป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทยมากเป็นอันดับสองรองจากชาวจีน หลายท่านทำงานในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) หรือมีฐานธุรกิจในภูมิภาค แม้ว่าปัจจุบันจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนอาจลดน้อยลง แต่ศักยภาพของเมืองเหล่านี้ยังคงมีอยู่ หากภาครัฐสามารถสร้างความเชื่อมั่นและส่งเสริมการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ผลกระทบต่อรูปแบบการซื้ออสังหาริมทรัพย์
วิกฤตการณ์สินเชื่อนี้ได้เปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคไปอย่างมาก จากเดิมที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรก (first-time homebuyers) เคยเป็นสัดส่วนถึง 3 ใน 4 ของตลาด ปัจจุบันลดลงเหลือประมาณ 2 ใน 3 ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้ซื้อรายใหม่กำลังประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ
ที่น่าสนใจคือ ในขณะที่ผู้บริโภคโดยทั่วไปยังคงชื่นชอบบ้านมือหนึ่ง (new properties) แต่สภาวะสินเชื่อที่ตึงตัวทำให้ บ้านมือสอง (second-hand properties) ซึ่งมีราคาต่ำกว่า เริ่มกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น สิ่งนี้ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสอง ซึ่งปกติค่อนข้างขาดสภาพคล่อง (illiquid) มีความเคลื่อนไหวมากขึ้นเล็กน้อย และยังเป็นการเพิ่มแรงกดดันต่อโครงการก่อสร้างใหม่ที่ต้องแข่งขันกับสินทรัพย์ที่ราคาถูกกว่า
แนวทางการแก้ไขและข้อเสนอแนะจากผู้เชี่ยวชาญ
เพื่อนำพาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยออกจากสภาวะวิกฤตนี้ และสร้างความมั่นคงในระยะยาว จำเป็นต้องมีมาตรการที่ครอบคลุมและบูรณาการ โดยมีข้อเสนอแนะดังนี้:
การลดอัตราดอกเบี้ย (Interest Rate Reduction): นี่คือสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน รวมถึงผม มองว่าเป็นหัวใจสำคัญในการกระตุ้นตลาด การลดอัตราดอกเบี้ยจะช่วยลดภาระการผ่อนชำระของผู้บริโภค และทำให้ต้นทุนการกู้ยืมสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลง
เสถียรภาพทางการเมือง (Political Stability): ความแน่นอนทางการเมืองเป็นปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ การมีเสถียรภาพทางการเมืองที่ยั่งยืน จะช่วยส่งเสริมบรรยากาศการลงทุนให้ดีขึ้น
การปฏิรูปภาษีที่ดิน (Land Tax Reform): การเก็บภาษีที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ (unutilized land tax) อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาที่ดินที่รกร้างว่างเปล่า และเพิ่มสภาพคล่องในตลาด
การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Investment): การลงทุนอย่างต่อเนื่องในโครงสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบขนส่งสาธารณะ การพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (smart city) และการเชื่อมโยงโครงข่ายคมนาคม จะช่วยเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจให้กับทำเลต่างๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองและต่างจังหวัด
มาตรการลดหนี้ครัวเรือนเชิงรุก (Proactive Household Debt Reduction Measures): รัฐบาลควรมีนโยบายที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพในการช่วยเหลือประชาชนในการบริหารจัดการหนี้สิน เช่น การปรับโครงสร้างหนี้ การให้ความรู้ด้านการเงิน และการส่งเสริมการออม
การส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Investment Property Promotion): โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพและเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติ เช่น การส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (rental properties) ในเขต EEC หรือเมืองท่องเที่ยว เพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ
อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความหวังที่ยังริบหรี่?
หากสถานการณ์ยังคงเป็นเช่นนี้ และไม่มีมาตรการแก้ไขที่เด็ดขาด การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2570 อาจจะยังคงต่ำกว่า 2% ซึ่งหมายความว่าตลาดอาจจะยังไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในระยะเวลาอันใกล้นี้
อย่างไรก็ตาม ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ ผมยังคงมองเห็นศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว หากเราสามารถผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งนี้ไปได้ด้วยการตัดสินใจที่ถูกต้องและมาตรการที่ตรงจุด ประเทศไทยยังมีปัจจัยพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ทั้งในด้านการท่องเที่ยว ทรัพยากรธรรมชาติ และศักยภาพของประชากร
สิ่งที่เราทำได้ในวันนี้
สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ ผมขอแนะนำให้ท่านศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ประเมินกำลังซื้อของตนเองอย่างแท้จริง และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ เพื่อประกอบการตัดสินใจที่รอบคอบที่สุด
หากคุณเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดปัจจุบัน การมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
ถึงเวลาแล้วที่ทุกภาคส่วนจะต้องร่วมมือกัน เพื่อพลิกฟื้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้กลับมาแข็งแกร่งอีกครั้ง คุณพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลงนี้แล้วหรือยัง?
