พหลโยธิน: ย่านศูนย์กลางใหม่แห่งกรุงเทพฯตอนเหนือ การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว จุดพลุราคาอสังหาริมทรัพย์ สูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นพัฒนาการของทำเลทองหลายต่อหลายแห่งในกรุงเทพฯ แต่ทำเล “พหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง ปรากฏการณ์ล่าสุดที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีมติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมบริเวณเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้กลุ่มเซ็นทรัลเป็นเวลาอีก 30 ปี พร้อมผลตอบแทนมหาศาลกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ยิ่งเป็นการตอกย้ำศักยภาพที่ดินพหลโยธิน และจุดกระแสความร้อนแรงของราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ให้พุ่งสูงเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา
การรถไฟฯ ต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว: จุดเปลี่ยนสำคัญสู่ศักยภาพที่ดินพหลโยธิน
การตัดสินใจครั้งสำคัญของคณะกรรมการ รฟท. ในการอนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมศักดิ์สิทธิ์ เนื้อที่ 47.22 ไร่ ที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัล เป็นระยะเวลา 30 ปี นับเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อภาพรวมของย่านพหลโยธิน สัญญาฉบับใหม่นี้มีมูลค่าผลตอบแทนสูงถึง 33,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่เพิ่มขึ้นอย่างมากจากสัญญาเดิมที่ให้ผลตอบแทน 21,298 ล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 20 ปีที่กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 การเจรจาที่ดำเนินการโดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าที่แท้จริงและความสำคัญของที่ดินแปลงนี้
การต่อสัญญาครั้งนี้ ไม่เพียงแต่จะช่วยสร้างรายได้ที่มั่นคงให้แก่ รฟท. แต่ยังเป็นการยืนยันถึงศักยภาพของย่านพหลโยธินในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและฮับคมนาคมที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การเปลี่ยนแปลงของทำเลนี้เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ซึ่งได้ยกระดับให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญ และเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นย่านพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยชั้นนำ
พหลโยธิน: จากทำเลการเดินทาง สู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งอนาคต
เดิมที ย่านพหลโยธินอาจถูกมองว่าเป็นเพียงเส้นทางสัญจร แต่ปัจจุบัน พหลโยธินได้แปรเปลี่ยนสภาพกลายเป็นทำเลทองที่น่าจับตามอง ด้วยปัจจัยสนับสนุนหลายประการ ประการแรกคือโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุมและเชื่อมโยงได้อย่างไร้รอยต่อ สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (หรือสถานีกลางบางซื่อ) เป็นเสมือนแม่เหล็กสำคัญในการดึงดูดผู้คนจำนวนมากให้เดินทางมายังพื้นที่นี้ ขณะที่รถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายทำหน้าที่เป็นเส้นเลือดใหญ่ในการรับส่งผู้โดยสารเข้าสู่ใจกลางเมือง และกระจายความเจริญไปยังพื้นที่ต่างๆ
การหลั่งไหลของความเจริญตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งล่าสุด ได้กำหนดให้ย่านพหลโยธินเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง โดยเฉพาะในมิติของอสังหาริมทรัพย์ เราได้เห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของโครงการที่พักอาศัยหรู คอนโดมิเนียมคุณภาพสูงจากแบรนด์ชั้นนำ โรงแรมระดับนานาชาติ และอาคารสำนักงานสมัยใหม่ที่ผุดขึ้นราวกับดอกเห็ดตลอดแนวถนนพหลโยธิน
โครงการใหม่ของ CPN: ตอกย้ำความแข็งแกร่งของทำเลพหลโยธิน
ยิ่งไปกว่านั้น ความเคลื่อนไหวของภาคเอกชน โดยเฉพาะ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ได้เข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้กับทำเลนี้อย่างมีนัยสำคัญ โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า ซึ่งจะเปิดให้บริการในปี 2571 โดยมีไฮไลท์สำคัญคือศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และแผนการพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าแห่งใหม่นี้กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่จะสิ้นสุดสัญญาเช่าพอดีในปีเดียวกัน
การพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” นี้ จะเป็นการสร้างอาณาจักรแห่ง CPN ที่ใหญ่ที่สุดบนถนนพหลโยธิน และจะเป็นการยกระดับให้ย่านนี้กลายเป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง โครงการมิกซ์ยูสที่ผสมผสานทั้งแหล่งช้อปปิ้ง พื้นที่สำนักงาน และที่พักอาศัย จะสร้าง Magnetic Effect ดึงดูดผู้คน ทั้งเพื่อการอยู่อาศัย การทำงาน และการใช้ชีวิต
ราคาที่ดินพุ่งสูง: การสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทำเลพหลโยธิน
ผลจากการพัฒนาและการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว ทะยานสูงขึ้นอย่างน่าทึ่ง ปัจจุบันราคาซื้อขายที่ดินพุ่งสูงเกินกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การขยับขึ้นของราคาที่ดินนี้เป็นผลพวงมาจากศักยภาพของทำเลที่ได้รับการพัฒนาอย่างรอบด้าน และการสนับสนุนจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่ได้เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณดังกล่าว
เมื่อพิจารณาถึงราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ประกอบกับโอกาสในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ การเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนชั้นนำย่อมเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ยิ่งไปกว่านั้น การต่อสัญญาเช่าของกลุ่มเซ็นทรัล แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์และความต้องการที่จะรักษาและต่อยอดธุรกิจในทำเลศักยภาพนี้ เพื่อเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและการแข่งขันในที่ดินพหลโยธิน
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่ดินแปลงสามเหลี่ยมของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าว ว่ามีการเปลี่ยนแปลงสูงมาก และประเมินว่ามูลค่าค่าเช่าตลอด 30 ปี ของสัญญาใหม่ อาจสูงถึงกว่า 3 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ตาม นายโสภณยังได้เสนอแนะว่า รฟท. ควรเปิดโอกาสให้เกิดการประมูลที่ดินแปลงใหญ่นี้อย่างเปิดกว้าง เพื่อให้เกิดการแข่งขันและได้ผลตอบแทนที่สูงสุด อย่างไรก็ตาม ภายใต้เงื่อนไขสัญญา ผู้เช่ารายเดิมย่อมมีสิทธิในการขอเช่าต่อ ซึ่งเป็นสิ่งที่เข้าใจได้
ประเด็นสำคัญที่น่าพิจารณาคือ ศักยภาพการพัฒนาบนที่ดินแปลงนี้ภายใต้ผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งสามารถสร้างอาคารได้มากถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) การรื้อถอนและสร้างใหม่ทั้งหมด อาจเป็นทางเลือกที่คุ้มค่ากว่า โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาถึงโครงการรูปแบบมิกซ์ยูสที่สามารถตอบสนองความต้องการได้หลากหลายฟังก์ชัน คล้ายคลึงกับโครงการ Dusit Central Park ที่ประสบความสำเร็จ
การแข่งขันของกลุ่มทุน: เดิมพันในทำเลพหลโยธิน
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ที่ดินแปลงนี้เป็นที่หมายปองของกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำหลายราย อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่าคือกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญาเช่าอีก 20 ปี (นับจากสัญญาเดิมที่จะสิ้นสุดปี 2571) เป็นการแสดงออกถึงความมุ่งมั่นที่จะรักษาฐานธุรกิจเดิม และเป็นส่วนหนึ่งของแผนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ในอนาคต การที่กลุ่มทุนอื่นจะได้ครอบครองที่ดินแปลง 47 ไร่ นี้ หมายถึงการได้คู่แข่งที่สำคัญมาประชันกับโครงการใหม่ของ CPN
ประวัติความเป็นมาของสัญญาเช่า: ก้าวสู่ยุคใหม่ของพหลโยธิน
สัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่เรารู้จักกันในนามเซ็นทรัล ลาดพร้าว เริ่มต้นขึ้นครั้งแรกเมื่อปี 2521 โดยมีอายุสัญญา 30 ปี สิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้น ได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ซึ่งจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 โดยตลอดอายุสัญญานี้ รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมกว่า 21,298 ล้านบาท ปัจจุบัน สัญญาเช่าเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี และค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องชำระในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.86 ล้านบาท
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ชี้แจงว่า การดำเนินการต่อสัญญาเช่านี้แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ การรับมอบสัญญาจาก รฟท. และการทำสัญญาเช่าช่วงกับบริษัท เซ็นทรัลฯ คณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขผลตอบแทนเบื้องต้นแล้ว และรอการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้ง
การลงนามสัญญา: ความคืบหน้าและการรอคอย
หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าวแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการลงนามสัญญา 3 ฝ่าย ระหว่าง รฟท., SRTA และ บริษัท เซ็นทรัลฯ ส่วนกำหนดเวลาในการลงนามภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 นั้น ต้องรอความพร้อมและการพิจารณาจาก รฟท. เป็นหลัก
ประเด็นเรื่องผลตอบแทนตามสัญญาใหม่ที่ 33,000 ล้านบาทนั้น เป็นตัวเลขที่ยังต้องรอการยืนยันจากที่ประชุมคณะกรรมการ รฟท. เพื่อให้ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน อย่างไรก็ตาม แหล่งข่าวจาก SRTA ยืนยันว่ามูลค่าที่ดินแปลงนี้สูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
ภาพรวมโครงการเซ็นทรัล ลาดพร้าว
พื้นที่รวมของที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินที่ รฟท. ให้เช่าแก่กลุ่มเซ็นทรัล มีขนาด 47.22 ไร่ พื้นที่ก่อสร้างของศูนย์การค้ามีมากถึง 310,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว, โซนพลาซ่า, โรงแรม, ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน สัญญาเช่าจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
พหลโยธิน: อนาคต CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การพัฒนาและการต่อสัญญาที่เกิดขึ้น สะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของย่านพหลโยธิน ที่กำลังก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างเต็มตัว ทั้งในด้านการคมนาคม การค้า และการอยู่อาศัย อนาคตของย่านนี้จะยิ่งน่าจับตามองอย่างยิ่ง จากการลงทุนมหาศาลและการวางแผนพัฒนาที่ครอบคลุม
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ การศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับศักยภาพของย่านพหลโยธิน การวิเคราะห์แนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ และการติดตามความเคลื่อนไหวของการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ถือเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจของคุณ อย่าพลาดที่จะสำรวจโอกาสที่ซ่อนเร้นในย่านแห่งอนาคตนี้
