พหลโยธิน: ศูนย์กลางใหม่แห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ยุทธศาสตร์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พลิกโฉมเมือง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและการเติบโตของทำเลต่างๆ ทั่วกรุงเทพฯ มานับไม่ถ้วน แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีหนึ่งย่านที่ฉายแสงโดดเด่นขึ้นมาอย่างน่าทึ่ง นั่นคือ “ย่านพหลโยธิน” โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว การตัดสินใจครั้งสำคัญของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการต่อสัญญาสัมปทานที่ดินแปลงใหญ่ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นมากกว่าแค่การต่ออายุสัญญาเช่า แต่เป็นการประกาศศักดาของทำเลนี้ให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจและคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง การขยับขึ้นของราคาที่ดินที่พุ่งสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตและความคาดหวังอันมหาศาลที่นักลงทุนทั่วประเทศจับตามอง
การต่อสัญญาครั้งประวัติศาสตร์: สัญญาณแห่งอนาคตที่ชัดเจน
การที่คณะกรรมการ รฟท. มีมติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมบริเวณพหลโยธิน หรือที่รู้จักกันในนาม “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นระยะเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท เป็นเหตุการณ์สำคัญที่ส่งแรงกระเพื่อมไปทั่ววงการอสังหาริมทรัพย์ สัญญาฉบับใหม่นี้ ซึ่งคาดว่าจะมีการลงนามในรายละเอียดต่างๆ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2569 นี้ จะมีผลบังคับใช้หลังสัญญาปัจจุบันสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 การต่อสัญญานี้ไม่ใช่เพียงการรักษาฐานลูกค้าเดิม แต่เป็นการตอกย้ำวิสัยทัศน์ระยะยาวของกลุ่มเซ็นทรัลในการปักหมุดยุทธศาสตร์สำคัญบนทำเลทองแห่งนี้
การเจรจาที่ดำเนินการโดย บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ รฟท. สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนในการบริหารจัดการสินทรัพย์ของภาครัฐ แต่เมื่อพิจารณาถึงศักยภาพของแปลงที่ดินดังกล่าว ซึ่งมีขนาดถึง 47.22 ไร่ การต่อสัญญาเพื่อให้กลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งมีประวัติยาวนานในการพัฒนาพื้นที่นี้มาตั้งแต่ปี 2521 ย่อมเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผลในการสร้างรายได้ที่มั่นคงและยั่งยืนให้กับ รฟท. การประเมินมูลค่าผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นจาก 21,298 ล้านบาทในสัญญาเดิม สู่กว่า 3.3 หมื่นล้านบาทในสัญญาใหม่ บ่งชี้ถึงการปรับตัวของมูลค่าที่ดินและศักยภาพในการพัฒนาที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
พหลโยธิน: จากย่านพักอาศัย สู่ศูนย์กลางธุรกิจที่ครบวงจร
สิ่งที่ทำให้ย่านพหลโยธินมีความพิเศษในสายตาของผู้เชี่ยวชาญอย่างผม คือการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากเดิมที่เป็นเพียงย่านพักอาศัยและแหล่งจับจ่ายใช้สอยขนาดใหญ่ การมาถึงของระบบขนส่งมวลชน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้พลิกโฉมพหลโยธินให้กลายเป็น “ฮับ” การคมนาคมที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ เป็นจุดเชื่อมต่อที่ผู้คนจำนวนมหาศาลเดินทางเข้า-ออกเมืองในแต่ละวัน
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่เชื่อมโยงกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ยิ่งเสริมศักยภาพของทำเลนี้ให้โดดเด่นขึ้นไปอีก ทำให้พหลโยธินกลายเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจที่กำลังแข่งขันกับย่านธุรกิจชั้นนำอย่างสุขุมวิท สีลม หรือสาทรได้อย่างสูสี ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งล่าสุด ได้กำหนดให้ย่านนี้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมและการอยู่อาศัยที่มีศักยภาพสูง ส่งผลให้เกิดการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการชั้นนำตลอดแนว
ยุทธศาสตร์ “เซ็นทรัล พหลโยธิน”: การต่อยอดอาณาจักรค้าปลีกแห่งอนาคต
การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ของกลุ่มเซ็นทรัล เป็นส่วนหนึ่งของยุทธศาสตร์การพัฒนาที่ใหญ่กว่านั้น โดยเฉพาะการเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โครงการนี้ ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 อันเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าเดิมของเซ็นทรัล ลาดพร้าว สิ้นสุดลง จะเป็นส่วนสำคัญในการสร้าง “อาณาจักร” ค้าปลีกและไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่บนถนนพหลโยธิน
การพัฒนาที่เชื่อมโยงระหว่างศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เดิม และศูนย์การค้าเซ็นทรัล พหลโยธิน ที่กำลังจะเกิดขึ้น จะสร้างประสบการณ์การช้อปปิ้งและใช้ชีวิตที่ไร้รอยต่อให้กับผู้บริโภค โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการที่ผังเมืองใหม่เปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาพื้นที่ได้ถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ทำให้ศักยภาพในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่หลากหลายฟังก์ชันมีความเป็นไปได้สูงมาก รูปแบบการพัฒนาที่สามารถผสมผสานทั้งการค้าปลีก ที่พักอาศัย สำนักงาน และโรงแรม อาจเทียบเคียงได้กับโครงการระดับโลกอย่าง “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ซึ่งพิสูจน์แล้วว่าสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล
การแข่งขันที่ดุเดือด: เมื่อที่ดินแปลงทองเป็นที่หมายปองของมหาอำนาจ
ไม่ใช่เพียงกลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้นที่มองเห็นศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ จากข้อมูลวงในของผม มีกลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่หลายรายให้ความสนใจในการเข้ามาเป็นเจ้าของหรือผู้เช่าช่วงที่ดินแปลงนี้ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอน กลุ่มเซ็นทรัลเอง การแข่งขันที่ดุเดือดนี้สะท้อนให้เห็นถึงคุณค่าที่แท้จริงของทำเลพหลโยธิน ซึ่งเป็น “Asset” ที่มีมูลค่าสูงยิ่ง เป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คนและเป็นจุดยุทธศาสตร์ในการต่อยอดธุรกิจในอนาคต
การมีคู่แข่งที่แข็งแกร่งเช่นนี้ ยิ่งตอกย้ำความสำคัญของการต่อสัญญาของกลุ่มเซ็นทรัล หากที่ดินแปลง 47.22 ไร่ตกไปอยู่ในมือคู่แข่ง ย่อมหมายถึงการเผชิญหน้ากับคู่แข่งโดยตรงในอนาคต การมีที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางย่านที่มีศักยภาพสูงเช่นนี้ ย่อมเป็นที่หมายปองของนักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ภาพรวมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในย่านพหลโยธิน: โอกาสและความท้าทาย
การต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว ไม่ใช่เพียงข่าวดีสำหรับกลุ่มเซ็นทรัลและ รฟท. เท่านั้น แต่ยังเป็นสัญญาณบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในย่านพหลโยธิน ราคาที่ดินที่ขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มจะสูงขึ้นไปอีก สะท้อนถึงอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ในย่านนี้ ทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และโครงการพาณิชยกรรม ยังคงมีโอกาสเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมยังคงมองว่า การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้จำเป็นต้องพิจารณาถึงปัจจัยอื่นๆ ควบคู่ไปด้วย เช่น ปัญหาการจราจรที่อาจเกิดขึ้นจากการขยายตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ โครงสร้างพื้นฐานที่รองรับความหนาแน่นของประชากร และความต้องการของตลาดที่แท้จริง
ข้อคิดเห็นจากผู้เชี่ยวชาญ: การประมูลคือทางเลือกที่ควรพิจารณา
คุณโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับกรณีนี้ โดยท่านชี้ให้เห็นว่า ที่ดินแปลงใหญ่นี้ให้ผลตอบแทนที่สูงแก่ รฟท. และควรจะเปิดประมูลเพื่อให้เกิดการแข่งขันและผลประโยชน์สูงสุดต่อภาครัฐ อย่างไรก็ตาม ท่านก็เข้าใจถึงเงื่อนไขตามสัญญาที่ต้องให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน
ในมุมมองของผม การเปิดประมูลอาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่งในการสร้างมูลค่าเพิ่มสูงสุดจากสินทรัพย์ภาครัฐ แต่การต่อสัญญาฉบับใหม่นี้ก็เป็นการสะท้อนถึงความเข้าใจในศักยภาพของกลุ่มเซ็นทรัลและความจำเป็นในการรักษาความต่อเนื่องในการพัฒนาพื้นที่ ซึ่งส่งผลดีต่อภาพรวมของย่านพหลโยธินเช่นกัน
บทสรุป: ยุทธศาสตร์ที่แข็งแกร่ง จุดเปลี่ยนแห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
การตัดสินใจของ รฟท. ในการต่อสัญญาสัมปทานที่ดินแปลงสำคัญให้กับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นยุทธศาสตร์ที่มองการณ์ไกล ซึ่งจะส่งผลต่อการพัฒนาเมืองในระยะยาว การลงทุนมหาศาลในโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการเชื่อมโยงกับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เดิม จะสร้างศูนย์กลางการค้าและไลฟ์สไตล์ที่ครบวงจร กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้คนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ
ย่านพหลโยธินกำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ เป็น “CBD” แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ที่เต็มไปด้วยศักยภาพและความน่าสนใจสำหรับนักลงทุนและผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยและทำธุรกิจ การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ใช่เพียงแค่การปรับปรุงอาคารสถานที่ แต่เป็นการยกระดับคุณภาพชีวิตและเศรษฐกิจของเมืองทั้งระบบ
หากท่านเป็นนักลงทุนที่มองหาโอกาส หรือผู้ที่สนใจในการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามความเคลื่อนไหวในย่านพหลโยธินจึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นหลังจากนี้ ซึ่งจะเผยให้เห็นถึงศักยภาพที่แท้จริงของทำเลทองแห่งนี้
