พหลโยธิน: ย่านศูนย์กลางแห่งอนาคตของกรุงเทพฯ เหนือ หลัง “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ต่อสัญญา 30 ปี ดันมูลค่าที่ดินพุ่งทะยาน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของเมืองหลวงแห่งนี้มานับไม่ถ้วน แต่การพัฒนาล่าสุดในย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นเวลาอีก 30 ปี ได้สร้างปรากฏการณ์ที่น่าจับตามองยิ่งกว่าครั้งใดๆ การตัดสินใจครั้งนี้ไม่เพียงแต่จะตอกย้ำศักยภาพของทำเลนี้ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและคมนาคมของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ แต่ยังส่งสัญญาณถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของมูลค่าที่ดิน ซึ่งปัจจุบันมีแนวโน้มทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีโอกาสสูงที่จะพุ่งสูงขึ้นไปอีก
เบื้องหลังการต่อสัญญา: กุญแจสำคัญสู่การพัฒนาศักยภาพที่ดิน
หัวใจหลักของการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้คือมติของคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่อนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน เนื้อที่ 47.22 ไร่ ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัลเป็นเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนรวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้จะมีผลหลังจากสัญญาเดิมสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งจะต่อยอดจากสัญญาเดิมที่ให้ผลตอบแทน 21,298 ล้านบาท ตลอดระยะเวลา 20 ปี การเจรจาครั้งนี้ซึ่งดำเนินการโดย บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) บริษัทลูกของ รฟท. กับ บริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด แสดงให้เห็นถึงความมั่นใจในศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ และเป็นก้าวสำคัญในการสร้างรายได้ที่มั่นคงให้กับ รฟท. ในอนาคต
การต่อสัญญาดังกล่าวเป็นการตอกย้ำความสำคัญของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ในฐานะหมุดหมายสำคัญของการพบปะผู้คน และเป็นแม่เหล็กที่ดึงดูดผู้คนจำนวนมากมาสู่ย่านนี้ การพัฒนาที่ผ่านมา ประกอบกับการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้เปลี่ยนพื้นที่นี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางที่สำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่กำหนดให้ย่านนี้เป็นศูนย์กลางธุรกิจและพาณิชยกรรมแห่งใหม่
การเปลี่ยนแปลงสู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่: ผสานคมนาคมและศักยภาพการพัฒนา
ความเชื่อมโยงของย่านพหลโยธินกับโครงข่ายคมนาคมขนส่ง ถือเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ การมีอยู่ของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ทำให้ย่านนี้กลายเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางเข้า-ออกเมืองที่สำคัญ รองรับการขยายตัวของเมืองและการเดินทางของผู้คนจำนวนมหาศาล สิ่งเหล่านี้ได้หล่อหลอมให้พหลโยธินกลายเป็นย่านที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตามอง
เราได้เห็นการเข้ามาลงทุนของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จากค่ายอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำมากมาย ตั้งแต่โรงแรม อาคารสำนักงาน ไปจนถึงคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณรอบ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ซึ่งเป็นจุดดึงดูดสำคัญ
“เซ็นทรัล พหลโยธิน”: โครงการมิกซ์ยูสที่จะยกระดับย่าน
สิ่งที่น่าสนใจยิ่งไปกว่านั้น คือการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN บนที่ดิน 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โดยมีศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะสิ้นสุดลง เป้าหมายของ CPN คือการสร้างทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าใหม่และ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เดิม ให้กลายเป็นอาณาจักรค้าปลีกและศูนย์กลางไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่ การพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” นี้ไม่เพียงแต่จะเสริมศักยภาพของกลุ่มเซ็นทรัลในย่านนี้ให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น แต่ยังจะเป็นการยกระดับย่านพหลโยธินให้กลายเป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สะท้อนศักยภาพทำเลทอง
การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็วในย่านนี้ สะท้อนผ่านราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ปัจจุบันราคาที่ดินบริเวณห้าแยกลาดพร้าวได้ขยับสูงเกินกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปรากฏการณ์นี้ได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาเมือง การขยายตัวของระบบขนส่งสาธารณะ และการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่เปิดโอกาสให้พัฒนาพื้นที่ในเชิงพาณิชยกรรมได้อย่างมีนัยสำคัญ
การที่ผังเมืองใหม่ได้เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ทำให้ที่ดินแปลงดังกล่าวกลายเป็นที่หมายปองของนักลงทุนรายใหญ่ การต่อสัญญาเช่าของกลุ่มเซ็นทรัลจึงเป็นสิ่งที่เข้าใจได้ เพราะเป็นการรักษาผลประโยชน์และสร้างความต่อเนื่องในการพัฒนาธุรกิจของตนเอง
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: โอกาสและการแข่งขันที่น่าจับตา
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญอย่างผม การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินของกลุ่มเซ็นทรัล ถือเป็นก้าวสำคัญ แต่ก็มีประเด็นที่น่าพิจารณาเกี่ยวกับการประมูลที่ดินให้เกิดการแข่งขันอย่างแท้จริง อย่างไรก็ตาม ตามเงื่อนไขสัญญา การให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อนเป็นสิ่งที่พึงปฏิบัติ
การที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ อนุญาตให้สามารถพัฒนาอาคารได้ถึง 600,000 ตารางเมตร จากเดิม 300,000 ตารางเมตร (สำหรับพื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) ทำให้การพัฒนาที่ดินแปลงนี้ใหม่ทั้งหมดน่าจะคุ้มค่ากว่า การพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสที่สามารถรองรับฟังก์ชันที่หลากหลาย เช่นเดียวกับโครงการ “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” จะเป็นแนวทางที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงบนพื้นที่กว่า 47 ไร่
จากข้อมูลวงใน ยืนยันว่ามีกลุ่มทุนชั้นนำหลายรายที่ให้ความสนใจในที่ดินแปลงนี้ อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่ากลุ่มเซ็นทรัลเองก็ต้องการรักษาไว้ เพื่อเป็นส่วนสำคัญในการเชื่อมโยงกับโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และเพื่อไม่ให้คู่แข่งเข้ามามีบทบาทในทำเลทองแห่งนี้
ประวัติสัญญาเช่า: รากฐานแห่งการเติบโต
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวม เรามาย้อนดูประวัติสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เดิมทีสัญญาเช่าเริ่มต้นเมื่อปี 2521 เป็นระยะเวลา 30 ปี สิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาออกไปอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 โดย รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท ในปัจจุบัน สัญญาเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี และค่าเช่าที่ต้องจ่ายในปี 2568 อยู่ที่ประมาณ 1,470.859 ล้านบาท
กระบวนการต่อสัญญาเช่านี้มีการแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ส่วนแรกคือการเจรจาระหว่าง SRTA และ รฟท. และส่วนที่สองคือการเช่าช่วงระหว่าง SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ การอนุมัติตัวเลขและรายละเอียดต่างๆ อยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการทั้งสองฝ่าย และคาดว่าจะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย คือ รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ได้ภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หากทุกอย่างเป็นไปตามแผน
มูลค่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว”: มากกว่าตัวเลขสัญญา
แม้ตัวเลขผลตอบแทนสัญญาใหม่ที่ 3.3 หมื่นล้านบาท จะยังต้องรอการสรุปที่แน่นอนจากคณะกรรมการ รฟท. แต่ก็เป็นที่ชัดเจนว่ามูลค่าที่ดินแปลงนี้ได้เพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล จากการประเมินครั้งก่อนที่ราว 2 หมื่นล้านบาท ยืนยันได้ว่าที่ดินแปลงนี้มีมูลค่าสูงกว่า 21,000 ล้านบาทอย่างแน่นอน
ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธินนี้มีพื้นที่รวม 47.22 ไร่ ประกอบด้วยพื้นที่ก่อสร้างอาคาร “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน สัญญาเช่าเดิมจะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571
บทสรุป: พหลโยธิน ฮับแห่งอนาคตที่ไม่ควรมองข้าม
ย่านพหลโยธินกำลังก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างเต็มตัว การต่อสัญญาเช่าที่ดิน “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการพัฒนาโครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ย่านนี้เติบโตอย่างก้าวกระโดด ทั้งในแง่ของการเป็นศูนย์กลางคมนาคม แหล่งธุรกิจ แหล่งที่อยู่อาศัย และแหล่งไลฟ์สไตล์
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การจับตาดูการพัฒนาในย่านพหลโยธินจึงเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม ศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงของผังเมือง รวมถึงการเข้ามาของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ล้วนเป็นสัญญาณบวกที่ชี้ให้เห็นถึงอนาคตที่สดใสของย่านนี้
หากคุณกำลังวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ หรือกำลังมองหาทำเลศักยภาพเพื่อการอยู่อาศัยหรือธุรกิจ การทำความเข้าใจถึงพลวัตของการเปลี่ยนแปลงในย่านพหลโยธินจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่ง อย่าพลาดโอกาสที่จะเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตครั้งสำคัญในใจกลางกรุงเทพฯ ตอนเหนือนี้!
