พหลโยธิน: การถือกำเนิดของศูนย์กลางธุรกิจใหม่แห่งกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และการพลิกโฉมผืนที่ดินทองคำ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นพัฒนาการของทำเลทองหลายแห่งในกรุงเทพมหานคร แต่ย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว กำลังแสดงศักยภาพอันน่าทึ่งที่เกินกว่าที่ใครจะคาดคิด การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เป็นระยะเวลา 30 ปี ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่ใช่เพียงข่าวธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป แต่เป็นหมุดหมายสำคัญที่ตอกย้ำการผงาดขึ้นของย่านนี้ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และฮับการคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่เพียงส่งผลต่อศักยภาพทางการเงินของ รฟท. แต่ยังกระตุ้นตลาด อสังหาริมทรัพย์ พหลโยธิน ให้ร้อนแรงจนราคาที่ดินพุ่งสูงเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าที่แท้จริงและความต้องการของนักลงทุนที่พุ่งสูงขึ้น
วิวัฒนาการของทำเลทอง: จากจุดเชื่อมต่อสู่ศูนย์กลางการใช้ชีวิต
ย่านพหลโยธิน บริเวณห้าแยกลาดพร้าว เคยเป็นเพียงจุดเชื่อมต่อการเดินทางที่สำคัญ แต่ด้วยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะการมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้พลิกโฉมศักยภาพของพื้นที่ไปอย่างสิ้นเชิง จากข้อมูลการศึกษา โครงการอสังหาริมทรัพย์ พหลโยธิน พบว่าการเข้าถึงที่สะดวกสบายได้ดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยและประกอบธุรกิจอย่างมหาศาล ทำให้ย่านนี้กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจรองจากย่านเศรษฐกิจหลักอย่างสุขุมวิท สีลม และสาทร ตอบรับกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งล่าสุด ที่มุ่งส่งเสริมการพัฒนาเมืองอย่างสมดุล
การมีอยู่ของสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (หรือสถานีกลางบางซื่อ เดิม) ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ควบคู่ไปกับระบบรถไฟฟ้าสายสีเขียว ทำให้พหลโยธินกลายเป็นประตูสู่เมืองหลวง เป็นจุดที่ผู้คนจากปริมณฑลและภูมิภาคต่างๆ เดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ การไหลเวียนของผู้คนจำนวนมากนี้ได้จุดประกายการพัฒนาด้านที่พักอาศัย แหล่งช้อปปิ้ง และอาคารสำนักงาน เกิดเป็นย่านพาณิชยกรรมและแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตา โรงแรมหรู คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ และอาคารสำนักงานทันสมัยจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำต่างพากันเข้ามาจับจองพื้นที่ เกิดเป็นภาพสะท้อนของความเจริญที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง
ศักยภาพไร้ขีดจำกัด: เซ็นทรัล ลาดพร้าว และโครงการใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมพหลโยธิน ขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นการยืนยันถึงความแข็งแกร่งและความสำคัญของทำเลนี้ สัญญาเช่าใหม่นี้ไม่เพียงสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. แต่ยังเป็นการวางรากฐานสำคัญสำหรับอนาคตของย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN กำลังพัฒนาอยู่ฝั่งตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า โครงการใหม่นี้ ซึ่งจะใช้ชื่อว่า “เซ็นทรัล พหลโยธิน” คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะหมดลง
ความชาญฉลาดของ CPN คือการวางแผนพัฒนาให้ศูนย์การค้าทั้งสองแห่งเชื่อมโยงกัน สร้างเป็นอาณาจักรการค้าและแหล่งไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่บนถนนพหลโยธิน อันเป็นการตอกย้ำภาพลักษณ์ของย่านนี้ในฐานะ ฮับอสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพเหนือ ที่มีความครบวงจรและน่าดึงดูด การผสมผสานระหว่างศูนย์การค้าเดิมที่แข็งแกร่งกับโครงการใหม่ที่ทันสมัย จะสร้าง Synergy ที่มีประสิทธิภาพสูง ดึงดูดผู้บริโภคทั้งในและนอกพื้นที่
การประเมินมูลค่าและโอกาสในการลงทุน: ราคาที่ดินที่พุ่งสูงและความท้าทาย
จากข้อมูลการวิเคราะห์ ราคาที่ดิน พหลโยธิน ล่าสุด พบว่ามีการขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอีกในอนาคต อันเป็นผลมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การขยายตัวของย่านพาณิชยกรรม และการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองใหม่ ซึ่งเอื้อต่อการพัฒนาอาคารสูงและโครงการเชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้น
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจว่า การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินนี้ เป็นโอกาสของ รฟท. ในการสร้างรายได้ที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมูลค่าค่าเช่าที่ประเมินไว้กว่า 3 หมื่นล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ อย่างไรก็ตาม ในเชิงหลักการ การนำที่ดินแปลงใหญ่ที่มีมูลค่าสูงออกสู่การประมูลทั่วไป ย่อมเป็นการเปิดโอกาสให้เกิดการแข่งขันและสร้างผลตอบแทนสูงสุดแก่ภาครัฐ
อย่างไรก็ตาม เงื่อนไขตามสัญญาเช่าที่กำหนดให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมก่อน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้กลุ่มเซ็นทรัลยังคงมีสิทธิ์ในการเจรจาต่อสัญญา การเปลี่ยนแปลงผังเมืองที่อนุญาตให้เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ถึง 6 แสนตารางเมตรบนพื้นที่สีแดงประเภทพาณิชยกรรม ยิ่งเพิ่มมูลค่าและความน่าสนใจให้กับที่ดินแปลงนี้ หากมีการพัฒนาใหม่ทั้งหมด อาจสร้างมูลค่าเพิ่มและผลตอบแทนที่สูงกว่าเดิมอย่างมหาศาล
การแข่งขันที่เข้มข้น: กลุ่มทุนใหญ่มองหาโอกาสในทำเลทอง
ไม่ใช่เพียงกลุ่มเซ็นทรัลเท่านั้นที่เล็งเห็นศักยภาพของที่ดินแปลงนี้ แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์เผยว่า มีกลุ่มทุนขนาดใหญ่อีกหลายรายที่ให้ความสนใจ ทั้งกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี การที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องการต่อสัญญา ไม่เพียงเพื่อรักษาฐานลูกค้าและธุรกิจเดิม แต่ยังเป็นการป้องกันไม่ให้คู่แข่งรายสำคัญเข้ามาครอบครองที่ดินเชิงกลยุทธ์นี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อแผนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส “เซ็นทรัล พหลโยธิน” และการสร้าง Hub อสังหาริมทรัพย์ พหลโยธิน ในอนาคต
รายละเอียดของสัญญาเช่าเดิม เป็นข้อมูลสำคัญที่บ่งชี้ถึงประวัติศาสตร์ของความสำเร็จบนทำเลนี้ ที่ดินแปลงนี้เริ่มต้นการเช่าครั้งแรกในปี 2521 และครบสัญญา 30 ปี ในปี 2551 จากนั้นได้มีการต่อสัญญาอีก 20 ปี จนถึงปี 2571 โดย รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวม 21,298 ล้านบาท การต่อสัญญาครั้งใหม่นี้จึงถือเป็นการต่อยอดความสำเร็จและเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินของรัฐอย่างมีนัยสำคัญ
กระบวนการอนุมัติและก้าวต่อไป: การลงนามสัญญา 3 ฝ่าย
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ในฐานะบริษัทลูกของ รฟท. มีบทบาทสำคัญในการเจรจาสัญญาเช่า โดยได้แบ่งการดำเนินการออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งมีการนำเสนอผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณา และส่วนที่สอง คือ สัญญาเช่าช่วงระหว่าง SRTA กับกลุ่มเซ็นทรัล ขณะนี้คณะกรรมการ SRTA ได้อนุมัติตัวเลขเบื้องต้นแล้ว แต่ยังคงรอการพิจารณาและอนุมัติขั้นสุดท้ายจากบอร์ด รฟท.
หากทุกอย่างเป็นไปตามแผน เมื่อคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ระหว่าง รฟท., SRTA, และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด (หรือบริษัทในเครือ CPN) คาดว่าการลงนามจะเกิดขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 โดยต้องรอความพร้อมและการพิจารณาจาก รฟท. เป็นหลัก
ตัวเลขผลตอบแทน 3.3 หมื่นล้านบาท ในสัญญาใหม่ เป็นตัวเลขที่น่าจับตา และต้องรอการยืนยันอย่างเป็นทางการจากการประชุมคณะกรรมการ รฟท. อย่างไรก็ตาม เป็นที่แน่นอนว่ามูลค่าที่ดินแปลงนี้ได้เพิ่มสูงขึ้นอย่างมหาศาล สะท้อนถึงศักยภาพที่ดินพหลโยธินที่กำลังจะก้าวขึ้นสู่การเป็น ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ กรุงเทพเหนือ อย่างแท้จริง
อนาคตของพหลโยธิน: ศูนย์กลางเศรษฐกิจ การค้า และการใช้ชีวิตที่ครบวงจร
การพัฒนาบนถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะบริเวณห้าแยกลาดพร้าว กำลังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญที่เปลี่ยนโฉมหน้าของกรุงเทพฯ ตอนเหนือให้กลายเป็นย่านที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจและสังคมอย่างที่ไม่เคยเป็นมาก่อน การต่อสัญญาเช่าที่ดิน เซ็นทรัล ลาดพร้าว ไม่เพียงเป็นการยืนยันถึงความสำเร็จในอดีต แต่ยังเป็นการวางรากฐานที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต การเกิดขึ้นของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน และการไหลเวียนของประชากร ล้วนส่งสัญญาณว่าย่านพหลโยธินกำลังจะกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ การค้า การลงทุน และการใช้ชีวิตที่สำคัญอย่างยิ่ง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ดิฉันขอเน้นย้ำว่านี่เป็นช่วงเวลาที่น่าตื่นเต้นที่สุดในการลงทุนและพัฒนาในย่านนี้ โอกาสในการสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ พหลโยธิน ยังคงมีอยู่มากมาย สำหรับผู้ที่มองหาทำเลทองที่มีศักยภาพเติบโตอย่างยั่งยืน การจับตาดูความเคลื่อนไหวและการตัดสินใจลงทุนในย่านนี้จึงเป็นสิ่งที่ห้ามพลาด
ย่านพหลโยธิน กำลังประกาศศักดาในฐานะ CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ที่น่าจับตาอย่างยิ่ง และดิฉันเชื่อมั่นว่าการพัฒนาเหล่านี้จะนำมาซึ่งโอกาสและความเจริญในมิติใหม่ๆ ให้กับเมืองหลวงของเรา
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการพัฒนาในย่านพหลโยธินและการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพเหนือ อย่างมีประสิทธิภาพ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างถ่องแท้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่ความสำเร็จของคุณ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อสำรวจศักยภาพที่ไร้ขีดจำกัดของทำเลทองแห่งนี้.
