พหลโยธิน: ศูนย์กลางใหม่แห่งกรุงเทพฯ เหนือ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ต่อสัญญา 30 ปี ดันราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งทะยาน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพมหานครมาโดยตลอด แต่มีไม่กี่ทำเลที่สามารถสร้างพลวัตและศักยภาพได้อย่างที่ “ย่านพหลโยธิน” ได้แสดงให้เห็นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การตัดสินใจครั้งสำคัญของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการต่อสัญญาสิทธิ์การเช่าที่ดินแปลงสามเหลี่ยม พหลโยธิน อันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นเวลาอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ไม่เพียงแต่เป็นการยืนยันถึงความแข็งแกร่งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ในฐานะแลนด์มาร์คสำคัญ แต่ยังเป็นการตอกย้ำศักยภาพของทำเลพหลโยธินให้ก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และฮับการคมนาคมที่สำคัญยิ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง
การต่อสัญญา: จุดเปลี่ยนสำคัญของทำเลทอง
การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง 47.22 ไร่ ให้กับกลุ่มเซ็นทรัล โดยบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ รฟท. ได้เจรจากับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด เสร็จสิ้น และกำลังรอการอนุมัติจากคณะกรรมการ รฟท. อีกครั้งหนึ่ง การตัดสินใจนี้มีนัยสำคัญต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ รฟท. อย่างยิ่ง เนื่องจากที่ดินแปลงนี้จะสร้างรายได้มหาศาลให้องค์กรหลังจากสัญญาเช่าเดิม 20 ปี สิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งปัจจุบันคาดการณ์ผลตอบแทนเดิมที่ 21,298 ล้านบาท จะถูกแทนที่ด้วยตัวเลขใหม่ที่น่าประทับใจยิ่งกว่า
การที่กลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งเป็นผู้บริหารจัดการศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว มาอย่างยาวนาน ได้ตัดสินใจต่อสัญญาเช่า เป็นการแสดงออกถึงความเชื่อมั่นอย่างเต็มเปี่ยมในศักยภาพของทำเลแห่งนี้ ย่านพหลโยธิน ไม่ใช่เพียงแค่จุดนัดพบของผู้คนอีกต่อไป แต่ได้กลายมาเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการคมนาคมที่สำคัญ การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ได้พลิกโฉมย่านนี้ให้กลายเป็นทำเลทองที่มีศักยภาพสูง เป็นศูนย์กลางการเดินทางที่เชื่อมต่อกับส่วนต่างๆ ของกรุงเทพฯ ได้อย่างสะดวกสบาย และเป็นรองเพียงแค่ CBD หลักอย่างสุขุมวิท สีลม หรือสาทรเท่านั้น การเติบโตของย่านนี้สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่เน้นการพัฒนาพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนเหนือให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่
“พหลโยธิน” ฮับการคมนาคมและศูนย์กลางธุรกิจที่กำลังเบ่งบาน
หัวใจสำคัญที่ทำให้ย่านพหลโยธินมีความน่าสนใจ คือ การมีสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (หรือสถานีกลางบางซื่อ) เป็นศูนย์กลางการเดินทางทางรางที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ ควบคู่ไปกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ที่ทำหน้าที่เป็นเส้นเลือดใหญ่ในการรับส่งผู้โดยสารจำนวนมหาศาลเข้า-ออกเมือง การเชื่อมโยงโครงข่ายคมนาคมที่แข็งแกร่งนี้ ได้ก่อให้เกิดการพัฒนาอย่างก้าวกระโดด ส่งผลให้ย่านนี้กลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ
สังเกตได้จากโครงการที่พักอาศัย โรงแรม และอาคารสำนักงานระดับพรีเมียมจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่ทยอยเปิดตัวตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่รู้จักกันดี
การลงทุนมิกซ์ยูส: ยุทธศาสตร์สู่การเป็น “มหานครแห่งพหลโยธิน”
นอกเหนือจากความเคลื่อนไหวของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว แล้ว ความเคลื่อนไหวของภาคเอกชนรายใหญ่อื่นๆ ก็ยิ่งตอกย้ำศักยภาพของทำเลนี้ให้เด่นชัดยิ่งขึ้น โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN โดยเฉพาะศูนย์การค้าแห่งใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 เป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าที่ดินของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะสิ้นสุดลง ถือเป็นยุทธศาสตร์สำคัญในการเชื่อมโยงและเสริมศักยภาพระหว่างสองโครงการเข้าด้วยกัน
โครงการ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดิน 49 ไร่ บริเวณตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า กำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาและมีเป้าหมายที่จะสร้างให้เป็นอาณาจักรการค้าและแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ที่ยิ่งใหญ่บนถนนพหลโยธิน การพัฒนาทางเชื่อมระหว่างศูนย์การค้าใหม่กับเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะเป็นการสร้างประสบการณ์การช้อปปิ้งและการใช้ชีวิตที่ไร้รอยต่อสำหรับผู้บริโภค และเป็นการยกระดับให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างสมบูรณ์
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: สัญญาณของการเติบโตที่ยั่งยืน
ผลจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง การขยายตัวของภาคธุรกิจ และการเข้ามาของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ส่งผลให้ราคาที่ดินในย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันราคาที่ดินในบริเวณนี้ได้ขยับเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นไปอีก ซึ่งเป็นการสะท้อนถึงความต้องการที่ดินในทำเลศักยภาพนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ
การเปลี่ยนแปลงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งได้ปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว ยิ่งเป็นการเร่งให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ที่ดินแปลงใหญ่ในย่านนี้ตกเป็นเป้าหมายของนักลงทุนระดับแถวหน้าของประเทศอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ความท้าทายและโอกาส
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าวในปัจจุบัน ท่านประเมินว่าหากกลุ่มเซ็นทรัลจะเช่าต่ออีก 30 ปี มูลค่าค่าเช่าอาจจะสูงกว่า 3 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจากการประเมินเดิมที่กว่า 2 หมื่นล้านบาท ตลอดสัญญาเช่า 20 ปี
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ท่านมองว่าที่ดินแปลงใหญ่ของ รฟท. ซึ่งสร้างผลตอบแทนสูง ควรนำออกประมูลเพื่อเปิดโอกาสให้เกิดการแข่งขันอย่างทั่วถึง แม้ว่าตามเงื่อนไขสัญญาจะให้สิทธิ์ผู้เช่ารายเดิมก่อนก็ตาม แต่การเปิดประมูลจะช่วยให้ รฟท. ได้ผลตอบแทนที่เป็นธรรมสูงสุด
ประเด็นที่น่าสนใจคือ การที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ได้เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน ทำให้สามารถก่อสร้างได้สูงสุดถึง 6 แสนตารางเมตร จากเดิม 3 แสนตารางเมตร (พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม) การพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินแปลงนี้ อาจจะคุ้มค่ากว่าการต่อสัญญาเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีการรื้อถอนและสร้างอาคารใหม่ที่มีฟังก์ชันหลากหลาย คล้ายกับโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลายรูปแบบบนพื้นที่ 47 ไร่
การแข่งขันที่ดุเดือด: สัญญาณแห่งมูลค่าที่แท้จริง
จากข้อมูลวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวมีกลุ่มทุนรายใหญ่หลายค่ายให้ความสนใจ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, กลุ่มสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี และแน่นอนว่าคือกลุ่มเซ็นทรัลเอง การที่กลุ่มทุนเหล่านี้ต่างต้องการเข้าครอบครองที่ดินแปลงนี้ สะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าและศักยภาพที่แท้จริงของทำเล การต่อสัญญาเช่าของกลุ่มเซ็นทรัลจึงไม่ใช่เพียงการรักษาฐานลูกค้า แต่เป็นการป้องกันการเสียเปรียบทางการแข่งขัน หากที่ดินแปลงสำคัญนี้ตกไปอยู่ในมือของคู่แข่ง ก็จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการใหม่ของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาในอนาคต
ภาพรวมของสัญญาเช่า: ประวัติศาสตร์และความเป็นมา
สำหรับรายละเอียดของสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่ รฟท. ให้กลุ่มเซ็นทรัลเช่าเพื่อพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้านั้น เริ่มต้นครั้งแรกเมื่อปี 2521 และครบสัญญา 30 ปีแรก เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการเจรจาต่อสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 โดย รฟท. ได้รับผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญา 21,298 ล้านบาท ปัจจุบันสัญญาเหลือเวลาอีก 3 ปี โดยค่าเช่าที่เซ็นทรัลต้องจ่ายในปี 2568 อยู่ที่ 1,470.859 ล้านบาท
กระบวนการอนุมัติ: ความคืบหน้าและขั้นตอนต่อไป
บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ได้ดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงนี้ออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกคือการดำเนินการระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งเป็นการรับมอบสัญญาจาก รฟท. โดยได้มีการรายงานผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณา ส่วนที่สองคือการเจรจาระหว่าง SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ซึ่งเป็นการเช่าช่วง ขณะนี้คณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติกรอบตัวเลขเบื้องต้นแล้ว และกำลังรอการอนุมัติจาก รฟท. อีกครั้ง
หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าว จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ส่วนกำหนดการลงนามภายในครึ่งปีแรกของปี 2569 หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นสำคัญ
สรุป: ยุทธศาสตร์ที่มองการณ์ไกลสู่ศูนย์กลางกรุงเทพฯ เหนือ
การตัดสินใจต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงยุทธศาสตร์นี้ โดยกลุ่มเซ็นทรัล ถือเป็นการตอกย้ำความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลพหลโยธิน ที่มีครบทุกมิติ ทั้งการคมนาคมที่สะดวกสบาย การขยายตัวของภาคธุรกิจ และการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ ย่านพหลโยธินกำลังก้าวขึ้นสู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ที่น่าจับตามองยิ่งกว่าที่เคย การพัฒนาที่กำลังจะเกิดขึ้น จะเป็นการยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คน และสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจใหม่ๆ ให้กับเมืองหลวงของเรา
สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหาทำเลทองในการอยู่อาศัยหรือทำธุรกิจ การจับตาดูความเคลื่อนไหวในย่านพหลโยธิน คือกุญแจสำคัญสู่การคว้าโอกาสในอนาคตอันใกล้นี้.
