พหลโยธิน: พลวัตแห่งศูนย์กลางธุรกิจและความเจริญใหม่ ณ กรุงเทพฯ ตอนเหนือ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ การจับตาความเคลื่อนไหวที่ส่งผลกระทบต่อภูมิทัศน์และมูลค่าของทำเลทอง คือหัวใจสำคัญของการทำงาน เมื่อไม่นานมานี้ การตัดสินใจครั้งใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญ ณ ย่านพหลโยธิน ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัลอีก 30 ปี พร้อมมูลค่าผลตอบแทนกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ได้ก่อให้เกิดแรงสั่นสะเทือนที่สำคัญต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ และตอกย้ำศักยภาพอันไร้ขีดจำกัดของ ทำเลทองย่านพหลโยธิน ในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและฮับคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ เหตุการณ์นี้ไม่เพียงแต่ยืนยันถึงความแข็งแกร่งของ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ในฐานะแลนด์มาร์กที่สำคัญ แต่ยังเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาให้ราคาที่ดินในบริเวณ พหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว ทะยานสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนเกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นไปอีก
การต่อสัญญาฉบับใหม่: จุดเปลี่ยนสำคัญของย่านพหลโยธิน
หัวใจสำคัญของเรื่องราวนี้อยู่ที่การตัดสินใจของคณะกรรมการ รฟท. ในการอนุมัติให้บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของ รฟท. ได้เจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินสามเหลี่ยมพหลโยธิน ขนาด 47.22 ไร่ ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยมีมูลค่าผลตอบแทนรวมกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท การเจรจาครั้งนี้ถือเป็นก้าวสำคัญในการขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ที่จะสร้างรายได้มหาศาลให้กับ รฟท. หลังสัญญาเช่าเดิม 20 ปี จะสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งเดิมทีมีมูลค่าผลตอบแทนอยู่ที่ 21,298 ล้านบาท การต่อสัญญาครั้งนี้จึงเป็นการยืนยันถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพระยะยาวของทำเล และตอกย้ำความสำคัญของ โครงการอสังหาริมทรัพย์ย่านพหลโยธิน
จากสถานีกลางบางซื่อ สู่ศูนย์กลางแห่งอนาคต
การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในย่านพหลโยธินนั้น ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ หากแต่เป็นผลลัพธ์จากการวางผังเมืองอย่างมีวิสัยทัศน์ ประกอบกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ก้าวหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การมาถึงของรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ซึ่งได้เปลี่ยนย่านนี้ให้กลายเป็นศูนย์กลางการคมนาคมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ การเชื่อมต่อที่ไร้รอยต่อกับสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (สถานีกลางบางซื่อ) ซึ่งเป็นแม่เหล็กสำคัญของการเดินทางทางราง ทำให้ย่านพหลโยธินกลายเป็นจุดเชื่อมต่อหลักที่รับส่งผู้คนจำนวนมากเข้าสู่ใจกลางเมือง และในทางกลับกันก็อำนวยความสะดวกในการเดินทางออกจากเมืองเช่นกัน
สถานการณ์เช่นนี้ ได้ส่งผลโดยตรงต่อการเติบโตของย่านนี้ กลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งพาณิชยกรรม และแหล่งงานแห่งใหม่ที่น่าจับตามอง ไม่ใช่เรื่องแปลกที่เราจะเห็นโรงแรมระดับนานาชาติ อาคารสำนักงานที่ทันสมัย และโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ทยอยเปิดตัวตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณ เซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งกลายเป็นหมุดหมายสำคัญของการนัดพบและทำกิจกรรมของผู้คนจำนวนมาก
การผนึกกำลังของ CPN: สร้างอาณาจักรแห่งใหม่บนถนนพหลโยธิน
นอกเหนือจากการต่อสัญญาของเซ็นทรัล ลาดพร้าวแล้ว ยังมีโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ที่ภาคเอกชนได้ริเริ่มขึ้นในบริเวณใกล้เคียง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ซึ่งจะมาเติมเต็มศักยภาพของย่านนี้ให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น โครงการใหม่ภายใต้ชื่อ “เซ็นทรัล พหลโยธิน” ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2571 ซึ่งเป็นปีเดียวกับที่สัญญาเช่าของเซ็นทรัล ลาดพร้าว บนที่ดิน รฟท. จะหมดอายุลง มีเป้าหมายที่ชัดเจนในการสร้างทางเชื่อมต่อโดยตรงกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เพื่อหลอมรวมเป็นอาณาเขตขนาดใหญ่ อันเป็นส่วนหนึ่งของวิสัยทัศน์ของ CPN ในการสร้าง ฮับแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่นี้ ตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ตรงข้ามแดนเนรมิตเก่า และการพัฒนาอย่างต่อเนื่องนี้ สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งได้มีการปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบริเวณย่านหัวมุมห้าแยกลาดพร้าว โดยเฉพาะการเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จากเดิม 300,000 ตารางเมตร เป็น 600,000 ตารางเมตร ซึ่งหมายความว่า หากมีการรื้อถอนและพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินแปลงดังกล่าว จะสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อย่างมหาศาล คล้ายคลึงกับโครงการดุสิต เซ็นทรัลพาร์ค ที่สามารถพัฒนาได้หลากหลายฟังก์ชันบนพื้นที่เดียวกัน
ราคาที่ดินพุ่งทะยาน: ผลพวงแห่งความเจริญและศักยภาพที่ไม่หยุดนิ่ง
ปรากฏการณ์ที่ราคาที่ดินใน ย่านพหลโยธิน-ห้าแยกลาดพร้าว พุ่งสูงเกินกว่า 1-1.5 ล้านบาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจ เมื่อพิจารณาถึงปัจจัยเร่งต่างๆ ที่กล่าวมาข้างต้น ย่านพหลโยธินช่วงต้นๆ ที่เคยมีราคาที่ดินอยู่ที่ 1.8 ล้านบาทต่อตารางวา กำลังส่งต่อความเจริญและมูลค่ามายังพื้นที่ในปัจจุบัน การปรับปรุงผังเมืองที่เอื้อต่อการพัฒนา ยิ่งส่งเสริมให้ที่ดินแปลงนี้กลายเป็นเป้าหมายสำคัญของนักลงทุนระดับแถวหน้าของเมืองไทย การตัดสินใจของกลุ่มเซ็นทรัลในการต่อสัญญา จึงไม่ใช่เพียงการรักษาฐานที่มั่นเดิม แต่เป็นการมองการณ์ไกลถึงการเชื่อมโยงกับโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เพื่อสร้างอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งบนถนนพหลโยธิน อันจะกลายเป็นศูนย์กลางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนืออย่างแท้จริง
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: การประมูลและการแข่งขันที่ควรเกิดขึ้น
นายโสภณ พรโชคชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย และประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) ได้ให้มุมมองที่น่าสนใจเกี่ยวกับเรื่องนี้ โดยท่านชี้ว่า ที่ดินแปลงสามเหลี่ยมย่านพหลโยธินของ รฟท. ซึ่งเป็นที่ตั้งของเซ็นทรัล ลาดพร้าวปัจจุบัน มีศักยภาพในการพัฒนาสูงมาก และการต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปี ที่คาดการณ์มูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านบาทนั้น เป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลได้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ตาม ท่านยังเสนอแนะว่า ในทางหลักการแล้ว ที่ดินของรัฐซึ่งเป็นแปลงใหญ่และมีมูลค่าสูงเช่นนี้ ควรจะนำออกสู่การประมูลเพื่อเปิดโอกาสให้เกิดการแข่งขันอย่างทั่วถึง อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้เป็นที่เข้าใจได้ว่า ตามเงื่อนไขของสัญญาเดิม กลุ่มเซ็นทรัลในฐานะผู้เช่ารายเดิม จะได้รับสิทธิในการขอต่อสัญญาก่อน ซึ่งหากพิจารณาถึงศักยภาพในการพัฒนาพื้นที่ตามผังเมืองใหม่ ที่สามารถสร้างอาคารได้ถึง 600,000 ตารางเมตร การพัฒนาโครงการใหม่ที่ครอบคลุมหลากหลายฟังก์ชัน จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าอย่างยิ่ง
ภูมิทัศน์ที่กำลังเปลี่ยนไป: การแข่งขันของกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่
จากข้อมูลวงในของวงการอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินแปลงดังกล่าวไม่ได้เป็นที่สนใจของกลุ่มเซ็นทรัลเพียงกลุ่มเดียว แต่ยังมีกลุ่มทุนขนาดใหญ่อื่นๆ ที่จับตามองและแสดงความสนใจอย่างชัดเจน อาทิ กลุ่มเดอะมอลล์, กลุ่มซีพี, และกลุ่มเสี่ยเจริญ สิริวัฒนภักดี การที่กลุ่มทุนเหล่านี้ต่างต้องการที่ดินแปลงนี้ ก็เพราะมองเห็นศักยภาพในการเป็น “แม่เหล็ก” ดึงดูดผู้คน และเป็นรากฐานสำคัญในการต่อยอดสู่โครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าใหม่ในอนาคต การได้ครอบครองที่ดินแปลง 47 ไร่ นี้ ย่อมหมายถึงการเป็นคู่แข่งสำคัญของโครงการใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในย่านนี้
ประวัติศาสตร์สัญญาเช่า: สู่บทใหม่แห่งการพัฒนา
เพื่อความเข้าใจที่ชัดเจนขึ้นถึงที่มาที่ไปของสัญญาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน หรือที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่รู้จักกันดี ในอดีต สัญญาเช่าฉบับแรกเริ่มต้นในปี 2521 และสิ้นสุดลงในวันที่ 18 ธันวาคม 2551 จากนั้นได้มีการเจรจาต่อสัญญาเป็นระยะเวลา 20 ปี ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2551 ถึง 18 ธันวาคม 2571 โดยมีมูลค่าผลตอบแทนรวมตลอดอายุสัญญาประมาณ 21,298 ล้านบาท ในปัจจุบัน สัญญาเช่าเหลือเวลาอีกเพียง 3 ปี โดยในปี 2568 ค่าเช่าที่กลุ่มเซ็นทรัลต้องจ่ายตามสัญญามีจำนวน 1,470.859 ล้านบาท
การดำเนินการต่อสัญญาเช่าที่ดินนี้ แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ส่วนแรกคือระหว่าง SRTA และ รฟท. ซึ่งมีการรายงานผลการเจรจาและตัวเลขต่างๆ ให้คณะกรรมการ รฟท. พิจารณา ส่วนที่สองคือระหว่าง SRTA และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในรูปแบบของการเช่าช่วง ซึ่งคณะกรรมการบริษัท SRTA ได้อนุมัติตัวเลขชุดหนึ่งแล้ว และรอการอนุมัติจาก รฟท. อีกครั้ง
หากคณะกรรมการ รฟท. อนุมัติการต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล ลาดพร้าวอย่างเป็นทางการ จะมีการลงนามในสัญญา 3 ฝ่าย ประกอบด้วย รฟท., SRTA และบริษัท เซ็นทรัลฯ ส่วนกำหนดการลงนามสัญญาที่ชัดเจนนั้น จะขึ้นอยู่กับความพร้อมและการพิจารณาของ รฟท. เป็นหลัก โดยคาดการณ์ว่าอาจจะเกิดขึ้นภายในครึ่งปีแรกของปี 2569
บทสรุป: พหลโยธิน ศูนย์กลางแห่งอนาคตที่กำลังก่อตัว
ย่านพหลโยธินกำลังอยู่ในช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ จากเดิมที่เป็นเพียงเส้นทางคมนาคมสำคัญ บัดนี้กำลังก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ด้วยการตัดสินใจที่สำคัญของการรถไฟแห่งประเทศไทยในการต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงยุทธศาสตร์ให้แก่กลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ และการเชื่อมโยงกับศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ที่มีอยู่เดิม การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ก้าวหน้า โดยเฉพาะระบบขนส่งมวลชน ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมให้ย่านนี้มีความน่าสนใจในการลงทุนและอยู่อาศัย ราคาสูงของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เป็นเพียงสัญญาณเบื้องต้นของศักยภาพที่แท้จริงที่ซ่อนอยู่
สำหรับนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตในอนาคต การติดตามความเคลื่อนไหวใน ย่านพหลโยธิน คือสิ่งที่ห้ามพลาดเด็ดขาด! นี่คือโอกาสที่จะได้สัมผัสกับการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ตอนเหนือ และอาจเป็นจุดเริ่มต้นของการลงทุนที่ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน.